（2011）甬镇民初字第1686号
裁判日期: 2012-02-27
公开日期: 2016-10-27
案件名称
宁波绿城物业管理有限公司与郑亚、孙金波物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波绿城物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬镇民初字第1686号原告：宁波绿城物业管理有限公司。住所地：宁波市高新区扬帆路***弄研发园*号楼***室。（组织机构代码：78678383-5）法定代表人：李海荣，该公司董事长委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。被告：郑亚）被告：孙金波）上述两被告的共同委托代理人：徐明，浙江亮明法律师事务所律师。原告宁波绿城物业管理有限公司与被告郑亚、孙金波物业服务合同纠纷一案，本院于2011年11月30日立案受理后，依法由审判员吴绍海适用简易程序独任审判，于2011年12月22日公开开庭进行了审理。原告宁波绿城物业管理有限公司的委托代理人吕仕法、郑波，被告郑亚及被告郑亚、孙金波的共同委托代理人徐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波绿城物业管理有限公司起诉称：原告是为被告所居住的绿城桂花园小区提供物业服务的物业管理企业。被告于2007年12月9日办理该小区21幢301室的领房手续，并于2010年9月开始对该房屋进行装修。被告在申请装修项目时申明“阳台不做吊顶，不做封闭”，但原告在2011年7月21日发现被告在违章封闭南阳台和北阳台，原告随即对被告进行了劝阻，并会同小区业主委员会向被告发出了违章整改通知书，同时原告还向本区城管局举报了被告的违章装修行为，镇海区城市管理行政执法局为此向被告发出了责令（限期）改正通知书，但被告均置之不理。小区其他业主和业委会对此提出意见，认为小区内全体业主应按照规划设计用途使用物业，阳台不封闭是多数业主的共同意愿，被告的行为违反了《绿城桂花园业主管理规约》，妨碍小区物业建筑风格的统一和市容观瞻，影响了小区内整体环境的美观，要求原告积极履行物业管理职责阻止被告的违章装修行为。原告认为，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告在其物业外立面进行装修时不得擅自封闭阳台，根据原告与业主委员会签订的《物业服务合同》规定，业主也不得擅自封闭阳台，况且《业主管理规约》也规定业主不得擅自改变物业的设计用途、功能、外貌（包括阳台等部位的颜色、形状和规格），不得对阳台进行违章搭、建，以业主委员会为代表的多数业主也不赞成擅自封闭阳台。原告认为，被告的行为不仅违反了物业服务合同和管理规约，还妨碍了原告对小区物业服务与管理，因此，原告依法提起诉讼，要求被告将桂花园21幢301室封闭的南北两阳台恢复原状，将封闭南北两阳台的玻璃窗（包括铝合金窗框）拆除。被告郑亚、孙金波答辩称：两被告都是桂花园21幢301室的业主，被告没有违反国家的物权法的规定。阳台所有权属于被告，被告在物权行使中没有侵犯其他周边的业主，玻璃窗装在阳台里面，是在栏杆里面，是被告的私有空间，是业主的合法权利，被告所建是符合法律规定的，要求法院驳回原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提供的证据有：1.业主基本情况登记表复印件一份，欲证明被告为涉案的绿城桂花园21幢301室的业主。两被告对证据的真实性没有异议，本院予以认定。2.前期物业管理服务协议（包括业主临时公约、被告签署的承诺书）一份，欲证明业主临时公约、物业前期服务协议明确规定业主不得擅自封闭阳台，被告承诺遵守业主临时公约。两被告质证称临时公约限制了业主的权利，违反了物权法的规定，该约定无效；承诺书、前期物业管理服务协议的落款“郑亚”不是两被告所签。3.2011年3月1日物业服务合同一份、2010年7月25日业主管理规约一份，欲证明物业服务合同和业主管理规约均规定不得封闭阳台，被告应承担相应的责任。被告对证据的真实性没有异议，但认为物业服务合同须有业主大会的授权，如没有授权或限制业主权利的要经过大部分业主的同意，否则无效；业主管理规约要有80%以上业主的同意，对合法性有异议。本院对证据的真实性予以认定。4.装修申请表、装修告知书、装修管理服务协议、装修管理责任承诺（二）各一份，欲证明装修前原告已明确告知被告阳台不能封闭，被告也作出相应承诺表示同意。两被告对证据的真实性没有异议，但认为上述材料限制了业主的权利，承诺书、装修管理服务协议是格式合同，被告在装修前是必须签的，否则不能装修，被告是无奈签字，因此不封闭阳台的承诺是无效的。本院对证据的真实性予以认定；对于证据的合法性，本院认为，被告孙金波在上述材料上签字，并无证据证明系受原告或他人胁迫，格式合同也并非当然无效，因此本院对上述证据的合法性亦予以认定。5.违章装修整改通知书、违章封闭阳台的报告、责令(限期)改正通知书复印件各一份、照片复印件二份，欲证明被告违章封闭阳台以及被告拒不接受原告、小区业主委员会及区城管局要求被告整改的事实。两被告对责令(限期)改正通知书的真实性无异议，确认被告收到过该通知，但对其他证据的真实性不予确认。被告方并无相反证据予以反驳，本院对该组证据的真实性均予以认定。两被告向本院提供的证据有土地使用权证、房屋共有权证复印件各一份，欲证明两被告系绿城桂花园21幢301室的业主。原告对证据的真实性没有异议，本院予以认定。为查明事实，本院于2011年12月12日对现场进行了勘验，并拍摄了照片，原、被告对照片的真实性均没有异议。经审理查明：被告郑亚、孙金波系母女关系，两人为宁波市镇海区骆驼街道绿城桂花园21幢301室的共同业主。该小区原由浙江绿城物业管理有限公司进行前期物业管理，2011年1月1日起，该小区业主委员会选聘原告宁波绿城物业管理有限公司为小区提供物业管理服务，至2013年12月31日止。2010年9月18日，两被告向浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司绿城桂花园物业服务中心提出装修申请，并签订了装饰装修管理服务协议。被告方在装修申请表中明确承诺“阳台不做吊顶、不做封闭。”在装饰装修管理服务协议中也约定被告方应严格遵守物业服务企业对外立面的管理要求，不擅自改变外立面，不擅自搭建雨篷等。后被告方在装修中将住宅南面和北面的阳台用铝合金玻璃窗封闭。为此原告诉来本院。另查明，绿城桂花园小区业主代表大会于2010年7月25日通过了该小区的业主管理规约，规定各业主、使用人在物业使用中，不得擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。宁波市镇海区城市管理行政执行局曾于2011年8月2日向被告发出责令(限期)改正通知书，认定被告未经取得建设工程规划许可证，对绿城桂花园小区21幢301室的朝南阳台用玻璃材料进行封闭，要求立即改正。本院经过现场勘查，查明绿城桂花园小区21幢301室房屋南北各有一个阳台，北阳台封闭了朝北一面，南阳台封闭了东、南、西三面，材质是铝合金窗框加钢化玻璃。窗框位于阳台栏杆内侧，结构为屋顶至地面的大铝合金框架，中间有一横档，窗框内无竖直的窗档，窗户打开时，所有玻璃窗靠在一边。本院认为：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。现被告将其房屋的阳台用铝合金玻璃窗进行封闭，违反了其所签署的《装修申请表》和《装饰装修管理服务协议》中的承诺，影响了住宅的外貌，应予拆除。原告依职责主张两被告恢复原状，符合法律规定，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：被告郑亚、孙金波应于本判决生效之日起二十日内拆除其将宁波市镇海区骆驼街道绿城桂花园21幢301室房屋南面阳台朝东、南、西三面方向、北面阳台朝北面方向封闭的铝合金玻璃窗（包括窗框），恢复阳台原状。本案案件受理费人民币80元，减半收取40元，由被告郑亚、孙金波负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 吴绍海二〇一二年二月二十七日代书记员 王玉燕 来自