（2011）东民初字第2154号
裁判日期: 2012-02-24
公开日期: 2016-07-01
案件名称
周某某、张甲等与东阳市××信息服务有限公司、傅某某等买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东阳市人民法院
所属地区
东阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周某某,张甲,周某某、张甲为与被告东阳市××信息服务有限公,东阳市××信息服务有限公司,傅某某,洪某某,吴某某
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款
全文
浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2011）东民初字第2154号原告：周某某。原告：张甲。两原告的共同委托代理人：张乙。被告：东阳市××信息服务有限公司，住所地东阳市××街道××号。法定代表人：张丙。委托代理人：孙某某。被告：傅某某。委托代理人：王某某。被告：洪某某。被告：吴某某。原告周某某、张甲为与被告东阳市××信息服务有限公司（以下简称金桥××公司）、傅某某、洪某某、吴某某房屋买卖合同纠纷一案，于2011年10月25日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由审判员马祝敏适用简易程序独任审判，于2011年12月7日公开开庭进行了审理。原告周某某、张甲的共同委托代理人张乙，被告金桥××公司的委托代理人孙某某，被告傅某某的委托代理人王某某，被告吴某某到庭参加诉讼，被告洪某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告与被告傅某某均向本院申请庭外和解两个月，但双方未达成和解协议。本案现已审理终结。原告周某某、张甲起诉称：2005年6月12日，原告与被告金桥××公司签订《委托代理协议》一份，双方约定了各自的权某义务。同年6月16日，原告与被告金桥××公司、傅某某、吴某某签订《房地产买卖契约》一份，约定被告傅某某、吴某某将其所有的坐落于东阳市江北街道茗田社区新联小区116幢西至东2.5间一层房屋（现权证号码为东房甲证江北字第146000号）转让给原告，双方对成交价格、付款方式、房屋移交时间、违约责任等内容进行了约定，其中契约第8条明确某某：房屋过户手续由金桥××公司办理，被告傅某某、吴某某应提供房产证和土地证、身份证、户口本等房管部门要求出让方提供的全部资料。上述契约签订后，原告已依约履行了全部义务，但被告傅某某、吴某某只在2005年7月将上述房屋移交给原告，未履行其他义务。嗣后，原告将上述房屋升层建至三层半（以下简称讼争房屋），并一直居住使用至今。2005年8月11日，被告傅某某与被告吴某某离婚，2008年被告傅某某与被告洪某某再婚。2011年被告傅某某、洪某某以共有人名义向东阳市房地产管理局申领了讼争房屋的所有权证，但各被告没有协助原告办理讼争房屋的产权过户登记手续，被告傅某某、洪某某还将讼争房屋抵押给他人。请求：1、判决被告金桥××公司为原告办理东房甲证江北字第146000号产权证的过户登记手续，被告傅某某、洪某某、吴某某协助原告办理东房甲证江北字第146000号产权证的过户登记手续。2、判令四位被告支某某告违约金5万元。在本案审理过程中，原告将第1项某请变更为：判决被告金桥××公司为原告办理讼争房屋的所有权及土地使用权的过户登记手续，被告傅某某、洪某某、吴某某协助原告办理讼争房屋的产权过户登记手续。原告周某某、张甲向本院提供以下证据：一、委托代理协议、房地产买卖契约各1份，以证明两原告通过被告金桥××公司提供的中介服务与被告傅某某、吴某某签订了房地产买卖契约一份，双方对房屋价款、付款方式、房屋移交时间及办理产权过户手续等内容进行了约定的事实。二、收条7份，以证明两原告已将全部购房款支付给被告傅某某及吴某某的事实。三、信息费与中介费的收款凭证各1份，以证明被告金桥××公司向两原告收取信息费和中介费的事实。四、2011年2月25日被告傅某某出具的收条1份，以证明被告傅某某将原来提供给被告金桥××公司用于申领讼争房屋产权证的相关资料领回并由其自己去申领产权证的事实。五、离婚协议书、离婚证复印件、房屋具结保证书各1份，以证明被告傅某某与吴某某于2005年8月11日登记离婚，2008年被告傅某某与洪某某再婚的事实。六、东阳市江北街道茗田社区新联小区出具的证明1份，以证明被告傅某某与吴某某将2.5间房屋转让给两原告时只有一层，后来由两原告将该房屋升层建至三层半，并一直居住使用至今的事实。七、土地登记卡、房产档案证明各1份，以证明讼争房屋的产权证现已登记在被告傅某某及洪某某的名下，被告傅某某将讼争房屋用于抵押借款的事实。八、借条1份，以证明被告傅某某向原告周某某借款1.1万元用于交纳讼争房屋的土地出让金等事实。九、催告通知及快递单各2份，以证明两原告通知被告金桥××公司与被告傅某某协助办理讼争房屋的产权过户手续的事实。被告金桥××公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、2005年6月两原告与被告傅某某及其前妻即被告吴某某在被告金桥××公司提供中介服务后签订了房地产买卖契约是事实，由于当时被告傅某某与吴某某对转让给两原告的两间半一层房屋未申领产权证，所以当时无法办理产权过户手续。2011年8月23日两原告到被告金桥××公司说被告傅某某已对讼争房乙领了产权证，可以办理产权过户手续。被告金桥××公司的工作人员当即与被告傅某某联系，被告傅某某谎称其前妻吴某某不肯签字，讼争房屋的产权证还没有申领出来，其实产权证已经申领出来了。后来被告金桥××公司的工作人员警告被告傅某某，让其不要将讼争房屋拿去抵押借款，并且也让两原告去东阳市人民政府的办证中心窗口说明讼争房屋已转让的事实，以防讼争房屋被被告傅某某办理抵押登记。被告金桥××公司的周经理还建议两原告向法院提出对讼争房屋进行诉讼保全的申请，防止讼争房屋被被告傅某某办理抵押登记。后来被告金桥××公司经过多次协调无果，由于被告傅某某一直没有拿出产权证，所以一直未办理产权过户手续。现两原告要求被告金桥××公司为其办理产权过户手续，这是不合理的，因为办理产权过户手续需要被告傅某某协助。二、两原告要求被告金桥××公司支付违约金是没有任何事实和法律依据。被告金桥××公司未向本院提供证据。被告傅某某未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：按照《物权法》的相关规定，讼争房屋的所有权人现登记为被告傅某某及洪某某，若原告认为其是讼争房屋的所有权人，则原告可先向东阳市房地产管理局提出异议或者提起行政诉讼，先撤销东房甲证江北字第146000号房屋所有权证及抵押登记的他项权证，再提起民事诉讼。被告傅某某未向本院提供证据。被告洪某某未作答辩，也未向本院提供证据。被告吴某某未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：被告吴某某与傅某某在2005年8月就已经离婚，而且原告与被告傅某某及金桥××公司一直都没有通知被告吴某某协助原告办理产权过户手续，故被告吴某某不应支付两原告违约金，也不应承担诉讼费。被告吴某某未向本院提供证据。经庭审质证，对两原告提供的证据，本院认证如下：被告洪某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃一审期间质证的权某。证据一，被告金桥××公司及吴某某对真实性无异议。被告傅某某对真实性有异议，认为委托代理协议中“周某某”的名字及房地产买卖契约中“张甲”的名字均是事后补签的，故该组证据不具有合法性。两原告在庭审中承认委托代理协议中“周某某”的名字及房地产买卖契约中“张甲”的名字是在2011年8月份补签的，目的是明确系两原告共同购买房屋。经审核，该组证据具有证明两原告所主张的相关事实的证明力，予以采纳。证据二，被告金桥××公司无异议。被告傅某某对真实性无异议。被告吴某某的质证意见为：其只经手收到原告支付的定金35000元和购房款5000元，其余款项的支付情况不清楚。本院认为，结合当事人在庭审中的陈述，该组证据具有证明两原告已将购房款全部支付给被告傅某某与吴某某的事实的证明力，予以采纳。证据三、四，三位被告均无异议。经审核，该两组证据均具备有效证据的认定要件，予以采纳。证据五，被告金桥××公司无异议。被告傅某某对离婚协议书及离婚证无异议，对房屋具结保证书的真实性无异议，但认为从保证书中可以得知讼争房屋所占用的地基是原旧房拆迁后补偿安置的，该土地性质系集体土地，故原告与被告傅某某、吴某某签订的房屋买卖合同是无效的。被告吴某某无异议，但认为讼争房屋所占用的地基是被告吴某某与傅某某在婚姻关系存续期间共同审批所得，不是旧房拆迁后补偿安置的。经审核，该组证据具有证明原告所主张的相关事实的证明力，予以采纳。证据六，被告金桥××公司与吴某某无异议，被告傅某某对证据的三性均有异议，认为证人应当出庭作证。本院认为，结合当事人在庭审中的陈述，该份证明所反映的内容均属实，予以采纳。证据七，被告金桥××公司与吴某某无异议，被告傅某某对土地登记卡无异议，并认为从房产档案证明中可以看出讼争房屋的共有权人系被告傅某某与洪某某。经审核，该组证据具有证明原告所主张的相关事实的证明力，予以采纳。证据八，被告金桥××公司的质证意见为不清楚。被告傅某某对三性均有异议。被告吴某某无异议。经审核，该份证据与本案不具有关联性，不予采纳。证据九，被告金桥××公司的质证意见为不清楚。被告傅某某认为没有收到该通知。被告吴某某认为与其无关。经审核，该组证据不具有证明原告所主张的相关事实的证明力，不予采纳。经审理，本院查明的事实如下：两原告系夫妻关系。被告傅某某与被告吴某某原系夫妻，双方于2005年8月11日办理了离婚登记手续。2008年被告傅某某与被告洪某某再婚。2005年6月12日，原告张甲欲通过被告金桥××公司提供的中介服务购买楼房或地基，双方签订了《委托代理协议》一份，约定了各自的权某义务。同年6月16日，甲方（被告傅某某、吴某某）与乙方（原告周某某）签订了《房地产买卖契约》一份（被告金桥××公司作为中介人），约定：甲方将坐落于东阳市江北街道茗田社区新联小区人民北路以东116幢西至东1-2.5间一层房屋转让给乙方，成交价格为35万元，付款方式：在签订契约时付35000元作购房丙，其余315000元分三次付清，第一次于2005年6月17日付85000元，第二次于2005年6月30日前付10万元，余款于2005年7月16日前付清。房屋移交时间：款清房清。房屋过户手续由金桥公司办理，甲方应提供房产证和土地证、身份证、户口本等房管部门要求出让方应提供的全部资料，乙方应提供身份证、户口本、婚姻状况证明等，过户所需费用全部由乙方支付。傅某某的房产证、土地证由傅某某办理，费用由乙方承担，周某某的产权证由金桥公司办理，傅某某协助办理。同时合同还对违约责任等其他内容进行了约定。上述协议签订后，原告依约将全部购房款支付给被告傅某某、吴某某，被告傅某某、吴某某于2005年7月将上述房屋移交给两原告。嗣后，两原告将上述房屋升层建造至三层半，并一直居住使用至今。2011年2月25日，被告傅某某从被告金桥××公司取回其做产权证所需的相关资料，于2011年5月20日向东阳市国土资源局申领了讼争房屋的国有土地使用证，土地使用权类型为出让＋划拨。2011年7月1日被告傅某某向东阳市房地产管理局申领了讼争房屋的所有权证，共有权人登记为被告洪某某。2011年9月被告傅某某、洪某某因向他人借款对讼争房屋办理了抵押登记手续（他项权证号为东房丁北他字第058234号，登记的主债权数额为180万元，约定日期为2011年9月1日至2012年8月30日止）。两原告得知被告傅乐某某领了讼争房屋的产权证后，向被告金桥××公司提出要求办理产权过户登记手续。嗣后，被告金桥××公司曾多次组织原告与被告傅某某进行协商，但被告傅某某、洪某某至今未协助原告办理讼争房屋的产权过户登记手续。为此，原告于2011年10月诉至本院。本院认为，2005年6月16日，原告周某某与被告傅某某、吴某某签订的房地产买卖契约是双方当事人的一致真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告已全部履行了支付购房款的义务，被告傅某某与吴某某也已依约将合同约定的房屋移交给原告。由于2011年被告傅乐某某领讼争房屋的产权证时其已与被告吴某某离婚，并与被告洪某某再婚，且被告洪某某已登记为讼争房屋的共有权人，故被告吴某某不负有协助原告办理产权过户登记手续的义务，而应由被告傅某某与洪某某协助原告办理产权过户登记手续。虽然房地产买卖契约中约定房屋过户手续由被告金桥××公司办理，但根据相关法律规定，被告金桥××公司协助办理产权过户登记手续的前提是需有原告与被告傅某某、洪某某的书面委托及其提供的办理产权过户手续的相关资料。本案中由于讼争房屋已被被告傅某某、洪某某作为抵押物抵押给他人并办理了抵押登记手续，他人对讼争房屋享有抵押权，在该抵押登记未被注销前，无法办理讼争房屋的产权过户登记手续。综上，原告要求判令被告金桥××公司为原告办理讼争房屋的所有权及土地使用权的过户登记手续，被告傅某某、洪某某、吴某某协助原告办理讼争房屋的产权过户登记手续的诉请，现客观履行不能，本院不予支持。由于原告与被告傅某某、吴某某签订的房地产买卖契约中并未约定办理房屋产权过户手续的期限，也未对此约定相关的违约责任，故对原告要求判令四位被告支付违约金5万元的诉请，本院也不予支持。综上，原告的诉讼请求全部不能成立，本院不予支持。被告洪某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权某的放弃，本院可对本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告周某某、张甲的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告周某某、张甲负担456元，由被告傅某某、洪某某负担3194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：金华市财政局；账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交至金华市中级人民法院立案大厅收费室）。审判员 马祝敏二〇一二年二月二十四日书记员 楼 聪 微信公众号“”