（2011）甘民一终字第171号
裁判日期: 2012-02-24
公开日期: 2013-11-12
案件名称
酒泉天宇房地产开发有限公司上诉一案
法院
甘肃省高级人民法院
所属地区
甘肃省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
5.0pt;mso-font-kerning:1.0pt”>甘肃省高级人民法院5.0pt;mso-font-kerning:1.0pt”>民事判决书font-family:仿宋_GB2312”>（2011）甘民一终字第171号12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>上诉人（原审原告）酒泉天宇房地产开发有限公司，住所地酒泉市。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>法定代表人殷国旭，该公司总经理。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>委托代理人胡玉梅、北京市海嘉律师事务所律师。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>委托代理人刘文清，北京市海嘉律师事务所律师。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>被上诉人（原审被告）酒泉汽车工业有限责任公司，住所地酒泉市。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>法定代表人李天明，该公司总经理。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>委托代理人李春明，该公司财务科长。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>委托代理人闫生海，甘肃政剑律师事务所律师。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>上诉人酒泉天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）与被上诉人酒泉汽车工业有限责任公司（以下简称汽车公司）房地产买卖合同纠纷一案，不服酒泉市中级人民法院（2010）酒民二初字第23号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天宇公司法定代表人殷国旭及委托代理人胡玉梅、刘文清，被上诉人汽车公司的委托代理人闫生海、李春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>一审法院查明：2006年6月28日，汽车公司作为甲方，天宇公司作为乙方，签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将西苑大厦和地号5－1－（1）地产一宗出售给乙方，西苑大厦总建筑面积5179.46平方米，售价为850万元；5－1－（1）商服用地面积22396.89平方米（合33.6亩），售价为1050万元，两项合计价款1900万元。首付款350万元于2006年8月30日前付清，其余部分分两年支付，其中：2007年6月30日前支付800万元，2008年6月30日支付剩余部分700万元。甲方同意于2006年10月15日前将上述房地产正式移交给乙方。2006年10月12日双方签订《房地产买卖合同补充协议》，甲方同意乙方在未支付首付款350万元之前将西苑大厦3-6层产权正式移交给乙方，乙方须于2006年12月30日一次性交付350万元。上述合同和补充协议签订后，汽车公司已于2006年10月15日之前将西苑大厦和地产整体移交给了天宇公司。2007年4月25日双方签定《房地产买卖补充协议（二）》，约定乙方须于2007年5月20日一次性足额交付首付款350万元的剩余部分，于2007年6月30日前足额付清800万元；否则甲方将终止《房地产买卖合同》。2007年7月9日，双方签订《协议书》，约定：终止地号5－1－（1）宗地买卖协议，该宗地的所有权及处置与乙方再无任何关系。乙方必须于2007年10月30日前一次性足额交付443万元，累计金额为约定的西苑大厦的850万元，逾期不能足额付清时，甲方即终止涉案房产的买卖约定。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>汽车按照以上合同约定，办理了西苑大厦3-6层的房屋产权过户手续，天宇公司仍拖欠305万元购房款。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>天宇公司认为汽车公司违反合同约定，未按约定将西苑大厦1-2层将产权过户给天宇公司，还将原有的消防安全通道用地、消防水池用地、停车场和绿化用地等出售给第三人，造成原告无法正常经营。请求依法判令汽车公司：1、按合同约定办理涉诉房产第一、二层1098.67平方米商业门店的产权过户，并承担天宇公司垫付的各项费用58196元；2、承担违约金765.384041万元；3、依据法定容积率为原告配置停车场、消防通道、绿化用地共计4543.33平方米，并拆除违章建筑；4、由汽车公司承担全部诉讼费用。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>一审法院认为：双方先后签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖补充协议》、《房地产买卖补充协议（二）》、《终止地产买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，应认定为有效。在合同履行过程当中，汽车公司履行了向天宇公司移交房屋、办理西苑大厦3-6层产权过户手续的义务，但天宇公司在支付部分房屋价款以后，对其余房屋价款借故长期拖欠。涉案1-2层的房屋产权人实际为汽车公司，因故登记在杨良培和李天明名下，杨良培、李天明对此并无异议，认可汽车公司对该1-2层房屋的所有权和处分权。合同并未约定在房款付清之前先行办理1-2层房屋的产权过户手续，目前天宇公司仍然拖欠房款，天宇公司诉请由汽车公司办理1-2层产权过户手续无合同及法律依据，不予支持。天宇公司主张依据容积率配置停车场、消防通道、绿化用地，并拆除违章建筑等问题，天宇公司签约前对该房产的情况已作了充分了解，而这些问题即便存在，当时就已存在，在天宇公司使用并经营房屋数年以后提出该问题，不予支持。天宇公司主张由汽车公司承担合同违约金765.384041万元，无相关证据证实，不予支持。天宇公司主张应由汽车公司承担由天宇公司垫付的各项费用计58196元，其中有38740元的存量转让手续费，该费用在双方合同当中未约定，应由双方分担该费用，即双方各承担19370元，另有13815元的电梯欠款，属于合同签订以前汽车公司所欠费用，应由汽车公司承担，此外还有20000元电梯检验费、3640元的电缆材料费用，属于天宇公司经营中产生的费用，应由其自行承担。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告汽车工业公司支付原告天宇公司存量转让手续费、电梯欠款合计33185元（其中存量转让手续费19370元、电梯欠款13815元）。限判决生效后十日内一次性履行完毕。二、驳回天宇公司要求汽车公司为其办理涉诉房产第一、二层1098.67平方米商业门店的产权，由汽车公司依据法定容积率为其配置停车场、消防通道、绿化用地共计4543.33平方米，并拆除违章建筑，由汽车公司承担合同违约金765.384041万元的诉讼请求。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>案件受理费65784元，由天宇公司承担65494元，汽车公司承担290元。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>天宇公司不服一审判决，向本院上诉称，1、汽车公司出卖的房产存在权利瑕疵，西苑大厦1-2层的房屋产权人分别为杨良培和李天明，而且，该1-2层房屋也没有取得土地使用权证，汽车公司无权处分，也不可能办理过户手续，构成欺诈，应赔偿损失；2、双方对先过户后支付款有明确约定，汽车公司同意在没有付清全部款项的情况下对西苑大厦抵押产权或进行商务销售活动，该条款应视为对合同义务履行先后的约定，汽车公司应当先履行产权过户义务，天宇公司未支付剩余房款系行使先履行抗辩权；3、双方对交付房屋时间有明确的约定，汽车公司应当先行办理产权过户手续；4、汽车公司没有取得西苑大厦土地使用权，也未取得配套的消防通道及容积率所占土地的使用权，并擅自将消防水池所在的配套用地卖给第三人，致使该建筑物至今没有室外消防通道及其他公用土地，严重侵害了天宇公司的权益。《建设项目竣工规划验收合格证》中标明的容积率为1︰1，汽车公司应当按照上述容积率，提供配套用地4543平方米。综上，一审法院认定事实和适用法律均有错误，请求撤销原判，依法改判为：1、判令汽车公司办理涉诉房产1-2层房屋的产权过户手续，承担天宇公司垫付的各项费用58196元；2、判令汽车公司支付违约金765.384041万元；3、判令汽车公司依照法定容积率配置停车场、消防通道、绿化用地共计4543.33平方米，并拆除违章建筑；4、汽车公司承担本案的一、二审全部诉讼费用。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>汽车公司辩称：1、汽车公司是该房产的实际所有权人，且具有完全的处分权；2、合同中并未约定西苑大厦1-2层的产权在房款付清前过户到天宇公司名下，天宇公司所提先办产权过户后付款的主张无事实依据；3、汽车公司按照合同约定交付了全部房屋，办理了3-6层房产的过户手续，不存在违约的事实，且生效法律文书已经认定天宇公司单方违约；4、关于违章建筑、安全、消防通道、停车场等问题，系相邻权法律关系，与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，双方签订房屋买卖合同后，汽车公司实际交付了全部房屋，天宇公司至今仍未付清全部购房款。原审判决认定事实无误，本院予以确认。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>本院认为：天宇公司与汽车公司签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖补充协议》、《房地产买卖补充协议（二）》、《终止地产买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。本案涉及以下焦点问题：（1）汽车公司对西苑大厦1-2层是否有权处分；（2）天宇公司要求配置停车场、消防通道、绿化用地4543平方米及拆除违章建筑是否有依据；（3）本案违约责任应由哪一方承担。现分述如下：12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>关于汽车公司对西苑大厦1-2层是否有权处分的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。西苑大厦1-2层产权人分别登记为杨良培和李天明，二人对汽车公司拥有涉诉房屋处分权并无异议，同意该1-2层房屋随同西苑大厦整体出售，本案一审判决后，李天明于2011年9月14日取得了酒国用（2011）第0890号土地使用权证，杨良培于2011年12月19日取得了酒国用（2011）第1118号土地使用权证。天宇公司所提该房产1-2层登记在他人名下，汽车公司无权处分并构成欺诈的理由不能成立。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>关于天宇公司要求汽车公司配置停车场、消防通道、绿化用地及拆除违章建筑等问题。双方合同签订时，天宇公司对该房产相关情况已有充分了解，对上述问题在合同中均未约定，故天宇公司的请求没有依据。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>关于本案违约责任的问题。双方签订的数份合同，对付款时间和房产交付时间作了明确约定，天宇公司有先付款的义务，合同中并未约定在天宇公司付清房款之前汽车公司先行办理涉案房产1-2层的产权过户手续，天宇公司所提先办理过户手续后支付房款的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。汽车公司按照约定交付了房屋，办理了3—6层产权过户手续，不存在违约行为，且在相关诉讼中，本院发生法律效力的（2010）甘民一终字第07号民事判决已认定天宇公司违约。天宇公司要求汽车公司支付违约金，理由不能成立，不予支持。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，天宇公司上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>驳回上诉，维持原判。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>二审案件受理费65784元，由酒泉天宇房地产开发有限公司负担。12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>本判决为终审判决。mso-bidi-font-size:12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>mso-bidi-font-size:12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>font-family:仿宋_GB2312”>12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>审判长李文轩12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>审判员王银伟12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>代理审判员刘恒font-family:仿宋_GB2312”>二〇一二年二月二十四日12.0pt;font-family:仿宋_GB2312”>书记员华尔丹font-family:仿宋_GB2312”> 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