（2012）深中法房终字第283号
裁判日期: 2012-02-23
公开日期: 2015-11-16
案件名称
李力维与李曼琳、丛明买卖合同纠纷民事判决书283
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第283号上诉人（原审被告）：丛某，男。委托代理人：陈绍烨，广东仁人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，男。委托代理人：刘飞，广东登丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某某，女。上诉人丛某因与被上诉人李某、李某某确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第84号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明：2007年7月28日，李某某、李某与深圳某公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定李某某、李某购买深圳某公司开发的深��市龙岗区坂田街道旭景佳园一期的某房，其中李某所占份额为20%、李某某为80%，购房总价款为999031元。2007年7月30日，李某某、李某以前述涉案房产作抵押，向深圳市商业银行景田支行按揭贷款760000元。2009年1月13日，在李某未在场情况下，李某某与丛某签订《房屋买卖合同》，合同注明甲方为李某某、李某，乙方为丛某，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，转让款为730000元。李某某、丛某均在合同落款处签名，而李某的名字则由李某某代为签署。合同签订后，李某某将其与李某同深圳某公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》原件交给了丛某。李某主张李某某未经其同意擅自转让涉案房产，故诉至原审法院，请求：1、确认丛某与李某某于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》无效；3、判令丛某、李某某承担本案诉讼费用。再查，涉案房产还没有取��房产证。丛某在庭审中主张在签订《房屋买卖合同》时其不清楚涉案房屋产权情况，但丛某确认签订合同时丛某、李某某在场，李某不在场。原审法院审理认为：涉案房屋由李某某、李某于2007年7月28日共同出资、约定比例向深圳某公司购买，故李某某、李某为房屋按份共有人。虽丛某主张其在签订《房屋买卖合同》时不清楚涉案房屋产权情况，但《房屋买卖合同》列明甲方为李某某及李某，并且李某某向丛某交付的《深圳市房地产买卖合同（预售）》上注明李某占房产份额20%，可见丛某在2009年1月13日与李某某签订《房屋买卖合同》时明知李某为涉案房屋权产人之一，该院对丛某的主张不予采信。丛某明知涉案房产为李某某与李某共有，在李某未授权或同意李某某转让共有房产的情况下，丛某仍与李某某签订《房屋买卖合同》，可推定李某某、丛某系恶���串通损害李某的合法权益，该《房屋买卖合同》依法应确认无效。李某的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决：确认李某某、丛某于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费11100元，由李某某、丛某承担。一审判决宣告后，原审被告丛某不服，向本院提出上诉称：一、一审判决推定李某某、丛某系恶意串通损害李某的合法权益，进而确认《房屋买卖合同》无效，属于认定事实和适用法律错误。1、本案中不存在上诉人与李某某恶意串通损害李某合法权益的事实、也不存在可以推定其二人恶意串通损害李某合法权益的事实；2、上诉人与李某某签订《房屋买卖合同》时，上诉人需要住房，而李某某在当时房地产市场宏观调控房价下跌的情况下迫于压力急于出手。上诉人与李某��签订《房屋买卖合同》均无损害李某利益的意思。根据一审法庭调查时查明的事实，上诉人是高于当时市场价格购买涉案房屋，并未获得非法利益。二、本案争议的焦点在于李某某向上诉人出售涉案房产的行为是否构成无权处分。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人另有约定的除外。本案中，李某某作为涉案房产80％份额的产权人，无须经占20％份额的产权人李某的同意，即可对房产进行处分。三、上诉人与被上诉人二签订的《房屋买卖合同》应当依法认定为已经成立且履行并合法有效，各方均应按该合同履行权利义务。四、本案应当适用《物权法》，而不是《合同法》或《城市房地产管理法》，一审判决适用法律错误。��保护交易安全来说，应适用《物权法》。根据最高人民法院下发的关于做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见，要正确区分物权与合同效力，尽可能地维持合同的效力，制裁恶意违约行为，保护购房人的利益，要引导当事人理性地面对市场风险，共同维护诚信的市场交易。本案中，两被上诉人不履行《房屋买卖合同》的根本原因，是所出售的房屋在近期涨价了，所以反悔而恶意提起诉讼。何况，涉案房屋已经交付．给上诉人一家人实际使用、居住这么长的时间，李某早应知情，但是却从来没有向上诉人或者李某某提出过异议。根据最高人民法院的指导意见，本案应适用《物权法》判决合同有效，维护诚信的市场交易。请求二审法院撤销原判，驳回李某的诉讼请求。被上诉人李某二审答辩称：原审判决正确，依法应予维持。被上诉人李某某二审答辩���：1、本人与李某一起购买房屋时，曾口头约定，任何一方不得私自出售房产；2、本人在处分涉案房产时，未经过李某同意，属无权处分。经二审查明：本院除对原审判决认定的案件事实予以确认外，另查明：被上诉人李某于2011年11月29日向原审法院提起诉讼。本院认为：本案为确认合同无效纠纷。被上诉人李某在一、二审诉讼中，主张被上诉人李某某在未取得其同意的情况下，与上诉人丛某签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋转让给丛某。但是，本院在此所注意到的事实是，被上诉人李某某与上诉人订立《房屋买卖合同》的时间是2009年1月13日，且当天就将涉案房屋交付给上诉人，由上诉人居住、使用至今。而被上诉人李某直至2010年11月29日才向原审法院提起诉讼，请求确认涉案李某某与丛某签订的《房屋买卖合同》无效。也就是说，作为涉案房屋��共有权人，李某在长达一年十个月的时间里，并没有充分的证据显示，其向上诉人丛某及被上诉人李某某就其所享有的不动产共有权，进行过权利主张。据此，本院推定李某对李某某处分涉案房屋是明知的。现李某以其不知情为由，请求确认《房屋买卖合同》无效缺乏充足的事实依据。其在原审提出的诉讼请求依法应予驳回。原审判决认定李某某与丛某恶意串通，进而判决确认涉案《房屋买卖合同》无效缺乏事实依据，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第84号民事判决；二、驳回被上诉人李某的诉讼请求。二审案件受理费11100元，由被上诉人李某负担；一审案件受理费亦由被上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长 许 保 疆审判员 柯 云 宗审判员 陈 明 亮二〇一二年二月二十三日书记员 王丹妮（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 来自：