（2011）浙台民终字第666号
裁判日期: 2012-02-20
公开日期: 2015-12-29
案件名称
徐甲与林某某、李某某等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林某某,李某某,徐甲,周某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙台民终字第666号上诉人（原审被告）：林某某。上诉人（原审被告）：李某某。被上诉人（原审原告）：徐甲。委托代理人：徐某。被上诉人（原审被告）：周某某。上诉人林某某、李某某因租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2011）台椒民初字第1142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定，2005年6月28日，原告委托徐乙与被告李某某签订租赁合同，将原告所有的坐落在本区××公路××、××层房屋出租给被告李某某，租期自2005年6月28日至2007年6月27日止，年租金11000元人民币。被告李某某租得房屋后，转租给被告周某某，其后，被告周某某又将房屋转租给被告林某某。原告与被告李某某的租赁合同期限届满后，原告同意承租人继续使用，但未续签书面租赁协议。另外，原告已收取了截至2011年6月27日的房屋租金。原审法院审理认为，原告与被告李某某之间的租赁合同合法有效，依法应予保护。租期届满后，原告同意承租人继续使用租赁房屋并收取租金，在此情况下，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期，原告享有随时解除租赁合同的权利。由于被告林某某系次承租人，其使用租赁房屋的期限，不能超过原告出租给被告李某某的租赁期限，故原告与被告李某某之间的租赁合同解除后，被告林某某就丧失了继续使用房屋的权利基础；被告林某某还主张房屋已转租给胡某某，并提供租赁协议，但对该协议的真实性原审法院已不予采信，即使该协议真实，也不能说明被告林某某已将房屋移交给胡某某占有使用。因此，被告林某某负有在其占有使用房屋的范围内腾房的义务。原告有权基于合同的相对性向被告李某某主张房租，被告李某某应当偿付自2011年6月28日起至腾房之日止的租金。原告与被告周某某、林某某并没有直接的房屋租赁合同关系，原告要求被告周某某、林某某支付房租不当，不予支持。至于被告林某某提出的要求原告与被告周某某赔偿损失的主张，无法在本案中一并处理。被告李某某经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响法院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、被告林某某于判决发生法律效力后一个月内腾退坐落在本区××公路××、××层房屋（在被告林某某占有使用该房屋的范围内）。二、被告李某某支付给原告徐甲自2011年6月28日起至判决第一项确定的腾房之日止按每年11000元人民币计算的租金。三、驳回原告徐甲其他诉讼请求。案件受理费40元人民币（已减半收取），由被告李某某负担20元人民币，被告林某某负担20元人民币。宣判后，林某某、李某某均不服，向本院提起上诉。林某某上诉称：1、被上诉人徐甲将本案讼争房屋出租给被上诉人李某某，并由李某某转租与周某某，后又由周某某转租与上诉人，期间均有徐甲同意，并在2010年8月28日出示委托书，同意出租给上诉人5年。一审既然认定转租有效，就应认可长期租赁及装潢的事实。2、如在租期内提出解除租赁关系，应由各方承担上诉人的装修损失，不能由上诉人承担。3、上诉人已将房屋转租与胡某某并收取租费，一审未追加其参加诉讼，判决上诉人承担腾退义务错误。请求发回重审或依法改判。李某某上诉称：1、上诉人与徐甲的租赁合同在2007年6月27日到期前，双方并无续租意向。合同到期后，上诉人已搬出该租赁房没有继续使用，双方合同已终止。2、上诉人与周某某不存在转租关系。上诉人只是介绍周某某承租该房屋，也不知道徐甲与周某某之间租赁协议内容，租金也是徐甲直接向周某某收取，上诉人并未经手。上诉人对周某某与林某某之间的转租并不知情。请求发回重审或依法改判。针对的李某某上诉，林某某答辩称：李某某的事情与我无关。针对林某某的上诉，李某某答辩称：我与林某某没有关系。徐甲答辩称：一、针对上诉人林某某的上诉，1、本案房屋系徐甲租赁给李某某，并由李某某转租给周某某，周某某转租给林某某，徐甲根本不知道，租房委托也没有签字，且也没有同意周某某转租给林某某。2、林某某的装修损失应由周某某承担。3、林某某认为已把房屋租给胡某某，这是错误的，其提供的租赁合同也是虚假的。二、针对上诉人李某某的上诉，1、李某某并没有将房屋交付给徐甲，而是转租给周某某。2、徐甲没有与周某某直接达成租赁合同，也没有收取租金。请求驳回上诉，维持原判。周某某答辩称：原审认定转租事实成立，已告诉徐甲房屋转租给林某某的事实，徐甲也同意的，物业管理费等费用都是我替徐甲付的。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，徐甲与李某某之间的房屋租赁关系，有双方签订的房屋租赁合同为证，足以认定。在李某某搬出租赁房屋后，周某某在征得徐甲同意并支付李某某若干费用后租赁该房屋，有相关当事人的陈述相互印证，应予认定。周某某于2009年4月28日起将上述房屋转租与林某某。徐甲于2010年期间得知周某某将房屋转租林某某后曾提出异议，但林某某此前已将房租（截止2011年6月27日）交由周某某经手汇至徐甲账户，故徐甲要求林某某在已付房租对应的租期届满后出屋。林某某亦曾要求继续租赁，但未获徐甲应允。本案中，李某某与周某某之间是否系转租关系，缺乏相应证据加以证实，二人在此问题上存在争议。李某某认为其于合同租期届满后搬出，与周某某并非转租关系，周某某则主张于2007年6月27日之前一个月从李某某处转租而来。本院认为，按李某某的说法，其只是作为承租人而非转租人，那么李某某理应就其何时将租赁房屋交还徐甲承担举证责任，但李某某并未就此举证。结合本案中各方当事人的陈述，周某某系从李某某处取得租赁房屋，是可以认定的事实，李某某本人亦承认曾从周某某处收取租赁房屋内的“杂物费用”，结合周某某关于该费用包括“货架、余货、门及楼梯扶手等，大概一万左右”的陈述，加上徐甲也认可李某某转租房屋的事实，故原审认定李某某与周某某之间存在转租关系并无不当，本院亦予确认。原审基于合同相对性原则判令李某某偿付自2011年6月28日起至腾房之日止的租金，故李某某亦可基于同样的道理向在其之后承租房屋的次承租人另案主张追偿该项费用。至于上诉人林某某的上诉主张，主要涉及租赁期限及装修损失的赔偿，鉴于本案存在上述转租关系，原审认定其租赁期限不能超过徐甲出租给李某某的租赁期限是合理合法的，且林某某主张的转租5年等事实亦缺乏足够有效的证据予以证实，故林某某与周某某之间的约定不能对抗徐甲的租赁解除权，原审判决要求其腾退房屋得当，本院依法予以维持。本案中，在明知徐甲不同意续租的情况下，林某某主张其已将租赁房屋转租他人显然是无效的，相关的法律后果理应由林某某自行承担，原审对此未作审查处理并无违法之处。关于林某某主张的损失，可另案主张。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人林某某、李某某各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬卫国代理审判员 陈 龙代理审判员 徐黎明二〇一二年二月二十日代书 记员 严 凌 百度搜索“”