（2011）杭西泗商初字第378号
裁判日期: 2012-02-20
公开日期: 2015-12-30
案件名称
王某某与张甲、张乙合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某某,张甲,张乙
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西泗商初字第378号原告王某某。委托代理人陈某某。委托代理人朱某某。被告张甲。委托代理人杨某某。被告张乙。原告王某某（以下称原告）为与被告张甲、张乙房屋买卖合同纠纷一案，于2011年8月24日向本院起诉。本院受理后，先由代理审判员王东篱独任审理，后依法组成合议庭，于2011年9月23日、2012年1月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈某某、朱某某，被告张甲的委托代理人杨某某，被告张乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1995年，张甲以15000元价格将其位于杭州市××区××塘街道××村××号宅基地上房屋（以下称200号房屋）出卖给张乙。1996年，张乙以20000元价格将200号房屋转卖给原告。原告全家对200号房某某行装修并新建西厢房后即居住于其内。2009年7月16日，张甲擅自与拆迁部门签订房屋拆迁补偿协议，并于2011年7月29日领取拆迁补偿款项。2009年8月29日，原告起诉要求确认原告与张乙的房屋买卖合同有效。法院认定该买卖合同无效，原告、张乙、张甲的责任由原告另行主张。诉请判令张乙返还原告购房款20000元；张甲、张乙赔偿原告损失195128元，利息损失165970元；张甲、张乙赔偿原告信赖利益损失700000元。原告为证明其主张，举证如下：1、户籍证明。证明两被告的主体资格。2、（2009）杭某某初字第2381号和（2010）浙杭某终字第63号民事判决书。证明200号房屋买卖合同被法院确认无效，张甲恶意出卖该房屋，原告对房某某行装修的事实。3、拆迁补偿安置协议。证明张甲签订房屋拆迁补偿安置协议，取得补偿款320728元、安置用房150平方米。4、照片。证明原告翻建扩建200号房屋，该房屋已被拆除。5、报告。证明原告买受200号房屋属善意。6、情况说明。证明原告对200号房某某行过装修。7、调查笔录。证明原告对200号房某某行过装修。被告张甲辩称，原、被告间存在房屋买卖关系，200号房屋已被拆迁，张甲与拆迁部门签订拆迁补偿安置协议并已领取相关款项。张甲与原告间无直接买卖关系，原告与张乙间买卖合同已被法院确认无效。原告没有对200号房某某行翻建、新建和装修，没有新建西厢房。1982年，张甲经审批建造了200号房屋，主房99.28平方米、辅房11平方米、临时房9.5平方米，总占地面积为119.78平方米。2009年7月拆迁实际测量的建筑面积为116.96平方米，比张甲建房时少2.28平方米，说明房屋面积几乎没变。翻建、新建须经村、乡镇审批，须是农村户口，原告不是农村户口，不能审批翻建房屋。即使原告新建房屋，也属违章建筑，应被拆除，不予补偿。被告对原告要求返还购房款的请求没有异议，但因合同无效发生的损失，原告应提供确实有效的证据，被告根据过错大小承担相应责任。被告张甲为证明其主张，举证如下：1、地籍资料。证明200号房屋系张荣某某请建造，占地110.28平方米。2、拆迁补偿安置协议。证明200号房屋被拆迁的具体补偿。3、（2006）杭某某三初字第559号、（2007）杭某一终字第1058号民事判决书。证明已有案例证明本案所涉房屋合同无效。被告张乙辩称，张乙不知道当初买卖房屋的行为无效，且没有从中受益，不应承担责任，责任应由张甲承担。被告张乙未提供证据。法庭质证时，被告张甲对原告提供的证据1－7发表如下质证意见：证据1-3，没有异议。证据4，照片1-12与本案无关；照片13-15，是被拆迁的房屋，但不能达到原告的证明目的。证据5，真实性没有异议，但报告内容违法。证据6，作情况说明的证人未出庭作证，不具证明力。证据7，真实性没有异议，对房屋转卖没有异议，对房屋装修不予确认。法庭质证时，被告张乙对原告提供的证据1－7均无异议，认为原告对200号房屋的卫生间、走廊、护栏、门窗、围墙的大门、地板、墙面、吊顶灯进行了装修，并建了厢房。法庭质证时，原告对被告张甲提供的证据1－3发表如下质证意见：证据1，真实性有异议，装订日期为1997年7月1日，内页显示为9月2日。证据2，真实性没有异议，但安置款已被张甲领取。证据3，与本案无关。法庭质证时，被告张乙对被告张甲提供的证据1－3均无异议。经审查，本院对原告提供的证据1－7发表如下认证意见：证据1-3，两被告无异议，予以确认。证据4，真实性予以确认，该组照片仅能证明200号房屋被拆迁。证据5，真实性已由（2009）杭某某初字第2381号判决书予以确认。证据6、7，结合被告张乙的质证意见，予以认定。经审查，本院对被告张甲提供的证据1－3发表如下认证意见：证据1、2，予以确认。证据3，缺乏关联性，不予认定。根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下：1991年，杭州市西湖区人民政府确认张甲在石龙山××××号享有110.28平方米宅基地使用权。1995年，张甲以15000元价格将200号房屋出卖给张乙。1996年，张乙将200号房屋以20000元价格出卖给原告。原告对房某某行过装修、翻新。2009年7月16日，杭州之江某某旅游度假区管理委员会与张甲签订拆迁协议，约定张甲户将200号房屋交付给杭州之江某某旅游度假区管理委员会拆除，杭州之江某某旅游度假区管理委员会补偿给张甲户房屋和地面附属物补偿总金额为197584元，过渡费43200元，搬家补贴费2400元，签约奖励费40000元，腾房奖励费20000元，其他补偿费17544元；杭州之江某某旅游度假区管理委员会对张甲户进行安置，安置面积为150平方米。现张甲已基于该协议领取了上述补偿费用。原告和张乙的户籍均不在××村，均非石龙某某村民。2009年8月29日，原告为与张乙房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，要求确认原告与张乙的房屋买卖协议有效，将200号房屋确认属原告所有。本院作出（2009）杭某某初字第2381号民事判决，确认原告与张乙房屋买卖协议无效，驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉，杭州市中级人民法院作出（2010）浙杭某终字第63号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款、第3款和本院生效的（2009）杭某某初字第2381号判决显示，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，且只能以户为单位。原告和张乙的户籍均不在××村，其受让涉案房屋的行为因涉及宅基地使用权事实上的处分，违反了法律的禁止性规定，应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第58条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张乙基于其与原告的买卖合同，从原告处取得了20000元购房款，张乙应该将该20000元购房款返还给原告，原告要求张乙返还20000元购房款的诉讼请求应予支持。但张甲也应将从张乙处取得的15000元购房款返还给张乙。因买卖合同无效，原告应将200号宅基地及其上房屋返还给张甲。但200号房屋现已被拆迁，张甲已占有房屋拆迁补偿款，应当视为原告已履行返还义务。根据已查明的事实，原告对200号房某某行过翻新、装修。原告的翻新、装修构成对不动产的添附，对于此装修折价款，张甲应予返还。依拆迁补偿安置协议书，200号房屋及地面附属物评估总价为197584元，因房屋现已被拆迁，无法对装修进行实际评估，本院酌情认定翻新、装修折价款为90000元。原告因合同无效造成的损失主要有直接损失和间接损失。直接损失主要系因200号房屋拆迁产生的搬家、腾房费用，依拆迁补偿安置协议，认定原告的搬家、腾房费用为22400元。间接损失主要系原告因合同无效丧失了房价上涨带来的增值利益。该增值利益本院参考房屋现评估价与原购房款的差异，扣除装修折价后认定为87584元。对于合同无效，原告与张甲都存在过错，故对原告的损失，双方应按过错比例承担。考虑到张甲作为集体经济组织成员，更应知晓农村宅基地房屋不能随意买卖，故认定其负有主要责任，依过错比例赔偿原告损失61308.8元。综上，本院支持原告赔偿损失请求中的173708.8元，超出部分于法无据，不予支持。合同无效后，双方当事人返还财产的范围，包括原物及孳息。故原告除须返还房屋外，还应就占有房屋期间获得的实用利益折价补偿给张甲；而张甲除须返还购房款外，还应向原告返还占有购房款期间的利息。本院酌情认定上述两者互相抵消，故原告对于利息的请求本院不予支持。依拆迁补偿安置协议书，张甲有权取得农转居多层公寓范围内安置用房。该安置用房系基于张甲农村集体经济组织成员的身份取得，不属于原告的信赖利益损失。故原告要求张甲赔偿信赖利益损失700000元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、张乙返还给王某某购房款20000元，于本判决生效之日起十日内付清。二、张甲赔偿给王某某损失173708.8元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回王某某的其他诉讼请求。如果张乙、张甲未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14530元，由张甲负担2334.7元，张乙负担268.8元，由王某某负担11926.5元；张甲、张乙负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王东篱人民陪审员 方杏妹二〇一二年二月二十日人民陪审员 陈顺根书 记 员 刘 静