（2011）浙绍民终字第1375号
裁判日期: 2012-02-20
公开日期: 2014-09-23
案件名称
浙江恒景置业有限公司与尉昌龙、陶志江等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙绍民终字第1375号上诉人（原审原告）浙江恒景置业有限公司。法定代表人夏亚芬。委托代理人（特别授权代理）章纪南、王禹钦。被上诉人（原审被告）尉昌龙。被上诉人（原审被告）陶志江。被上诉人（原审被告）李旦悦。被上诉人（原审被告）何吉锋。上述四被上诉人之共同委托代理人（特别授权代理）倪晓钢。上诉人浙江恒景置业有限公司因房屋租赁纠纷一案不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月5日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，代理审判员丁林阳、徐燕飞参加评议的合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，绍兴市越城区美乐娱乐城于2006年8月16日登记成立，经营场所为县前街恒柏商厦4-5楼。2008年9月10日，原告以尉昌龙为被告向该院提起民事诉讼，要求被告尉昌龙立即支付租金100万元；支付截止2009年2月11日的约定违约金120250元；合同继续履行；诉讼费由被告承担。该院经审理于2009年2月23日作出（2008）越民一初字第3995民事判决认定：被告尉昌龙系绍兴市越城美乐娱乐城业主，2008年3月28日，被告以“绍兴市越城美乐娱乐城”名义与原告浙江恒景置业发展有限公司签订租赁合同一份，约定由原告将座落于绍兴市县前街服饰广场第四、五层，建筑面积为2247.64平方米的房屋出租给被告经营量贩式KTV，租赁期限自2006年5月1日至2014年4月30日止，第一年租金100万元在签定合同时支付，第二年租金100万元在2007年3月30日前支付，第三年租金100万元在2008年3月30日前支付50万元，在2008年8月31日前支付50万元，第四年租金108万元在2009年3月30日前支付58万元，在2009年8月31日前支付50万元，第五年租金108万元在2010年3月30日前支付58万元，在2010年8月31日前支付50万元，第六年租金108万元在2011年3月30日前支付58万元，在2011年8月31日前支付50万元，第七年租金115万元在2012年3月30日前支付65万元，在2012年8月31日前支付50万元，第八年租金115万元在2013年3月30日前支付65万元，在2013年8月31日前支付50万元。合同还约定被告逾期支付租金视为违约，原告有权要求被告履行，如被告在收到原告催讨函之日起5日内仍未支付的，则自违约之日起应每日按逾期未付租金的万分之五向原告支付逾期付款违约金，逾期超过10天，原告有权解除本合同并收回该房产。合同签订后，原告按约将其所有的房屋交付给被告使用，被告亦按约付清了第一年和第二年的租金。因被告未在2008年3月30日前支付50万元租金，原告于2008年6月12日发函给被告，要求被告在5日内付清欠款，但被告接函后仍分文不付，2008年8月31日前应支付的50万元租金被告亦拖欠至今未付。截止2009年2月11日庭审之日，被告尚欠原告租金100万元，应支付约定违约金120250元。该判决判令原告与被告尉昌龙于2008年3月28日签订的租赁合同继续履行；被告尉昌龙应支付给原告租金100万元，支付截止2009年2月11日约定违约金120250元（2009年2月12日起止上述租金实际付清日止的违约金按日万分之五计算），于本判决生效后三十日内履行。该判决生效后，原告于2009年2月14日向该院提出强制执行申请，要求强制执行被申请人尉昌龙履行（2008）越民一初字第3995号民事判决书确定的义务，支付申请人即原告租金人民币100万元、约定违约金120250元、给付垫付诉讼费14882元、财产保全费5000元，并依法双倍支付迟延履行期间债务利益。该院受理原告申请后，于2009年4月15日作出（2009）越执字第1305号执行通知书，告知被告尉昌龙应于2009年4月19日前自觉履行生效法律文书确定的义务。因被告尉昌龙未在指定的期限内自觉履行，该院于2009年5月5日作出（2009）越执字第1305号民事裁定书，裁定冻结、划拨被执行人尉昌龙银行存款人民币1200000元，或查封、扣押其相应价值的财务。2009年6月30日该院委托绍兴宏泰资产评估有限公司对尉昌龙所有的绍兴市越城美乐娱乐城内所有动产以及装璜设施进行价格评估，该公司根据该院提供的查封扣押清单，按照清算价值，于2009年7月24日出具资产评估报告，评估价值为319195元。2009年9月14日出具资产评估报告，评估价值为319195元。2009年9月14日，该院作出（2009）越执字第1305-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人尉昌龙所有的绍兴市越城美乐娱乐城内全部装璜和设备，以清偿债务。2009年11月13日，案外人韦扬好通过竞价以220000元取得绍兴市越城美乐娱乐城内所有动产。另认定，2009年8月16日、8月18日绍兴晚报上，刊登有娱乐城转让出租广告，内容为市区县前街繁华地段KTV娱乐城四、五层2400平米整体转让出租。联系人：郑小姐84882666。原审法院审理认为，本案争议有二：争议一，关于被告陶志江、李旦悦、何吉峰是否应承担支付租金的责任。该院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告陶志江、李旦悦、何吉峰应承担支付租金责任，但未能举证证明被告陶志江、李旦悦、何吉峰为绍兴市越城美乐娱乐城的实际经营者、出资人，且该院已生效判决书已经对支付资金的责任主体进行了确定，对故原告该请求不予支持。对于争议二，原告与绍兴市越城美乐娱乐城租赁合同解除时间。该院认为，绍兴市越城美乐娱乐城的相关设施被该院查封，是因被告尉昌龙未能履行本院（2008）越民一初字第3995号民事判决，而由原告向该院申请强制执行而引起。因此，即使因该院的强制执行行为而导致被告尉昌龙无法经营，也是缘于其不履行债务，故在该院强制执行期间，被告尉昌龙仍然应当按照合同约定向原告支付租金。再从另一方面讲，该院的执行案件是原告申请强制执行其他生效法律文书的案件，原告对该院的强制执行的过程以及具体的进展是明知，或者应当知晓的。为了使原告关于该院（2008）越民一初字第3995号民事判决确定的债权得以实现，该院依法对绍兴市越城美乐娱乐泵的相关设施采取强制执行措施，其中包括查封、扣押和拍卖。原告应当知晓，被告尉昌龙租赁诉争房屋的目的，在于开设绍兴越城美乐娱乐城。若绍兴市越城美乐娱乐城不能继续经营，必然影响其与被告尉昌龙后续的租赁合同约定的租金是否能够得以实现。在无其它财产可供执行的情况下，该院采取的执行方式，原告未提出异议，可以认定其拟在执行行为结束后收回租赁房屋，不再继续租赁关系。另外，在2009年8月16日、8月18日的绍兴晚报上，刊登有诉争房屋的招租广告。虽然原告对此提出异议，但按一般的生活经验法则，完全无任何财产处分权的人不可能会在大众媒介上刊登此类广告。并且招租广告的刊登在前一租赁关系即将结束之前，也符合房屋的租赁能够顺利衔接，不至于空置的合理推断。由此该院认为，原、被告之间的租赁关系于案外人竞价取得绍兴市越城美乐娱乐城的所有动产时即2009年11月13日解除。被告尉昌龙应向原告支付上述期限内的租金。原告起诉尚在诉讼时效期限之内，对被告尉昌龙提出的时效抗辩，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五之规定，判决：一、被告尉昌龙以绍兴市越城美乐娱乐城名义与原告浙江恒景置业发展有限公司签订的租赁合同于2009年11月13日解除；二、被告尉昌龙应于本判决生效之日起三十日内支付原告浙江恒景置业发展有限公司2009年5月1日至2009年11月13日止的租金576986元及该款自2009年3月30日起至实际支付日止的违约金（按照该款日万分之五计算）；三、驳回原告浙江恒景置业发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。案件受理费16093元，由原告浙江恒景置业发展有限公司负担8000元，被嘎尉昌龙负担8093元，于本判决生效之日起三十日内结清。上诉人浙江恒景置业有限公司不服原审判决，提起上诉称：一、一审判决未认定被上诉人陶志江、李旦悦、何吉锋系绍兴市美乐娱乐城的实际投资人、经营者显属认定事实错误。理由：1、绍兴市越城区人民法院执行局在执行（2008）越民一初字第3995号民事判决书的过程中，执行工作人员在给尉昌龙做的笔录中，尉昌龙明确陈述自己不是绍兴市美乐娱乐城的实际投资人、经营者，自己只不过是“代人受过”，实际投资人、经营者为陶志江等人。2、本案在一审开庭时，上诉人将被上诉人提交给上诉人的《合伙协议》提交法庭，该协议明确约定了被上诉人陶志江与李旦悦、何吉锋三人合伙经营绍兴市美乐娱乐城的事实情况。该《合伙协议》盖有“绍兴市美乐娱乐城”的公章，可以印证尉昌龙不是“绍兴市美乐娱乐城”实际投资人的事实。3、本案一审开庭时，根据被上诉人的申请，对《合伙协议》的签名进行了笔迹鉴定，结果为非李旦悦、何吉锋二人所书写。上诉人对此要求将其移交西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，而一审法院却违背上诉人意愿指定浙江大学司法鉴定中心进行鉴定，显然属于错误指定鉴定机构，其结果对上诉人不公平。二、一审法院判决“租赁合同于2009年11月13日解除”错误。一审法院对推理的方式认定双方应当于2009年11月13日起解除租赁合同，其依据是2009年11月13日这一天案外人竞价取得了绍兴市美乐娱乐城的所有动产。以这种依据来推断，损害了上诉人的权益。因为上诉人对法院的拍卖不知情，也没有任何单位或个人通知上诉人来接收货物。且（2008）越民一初字第3995号民事判决书明确判决《租赁合同》继续履行，《租赁合同》约定上诉人有权解除合同，上诉人在2010年4月份才以特快专递的方式通知解除双方合同，而一审法院对此不予理睬，侵害了合同的意思自治原则，同时侵害了上诉人的合法权益。三、从程序上看，本案从2010年6月9日立案到2011年10月26日宣判、上诉人收到判决书，时间长达一年四个月之久，严重违反了审理时间，侵害了上诉人的权益。综上，一审法院在审理本案过程中，程序违法、认定事实错误，请求撤销原判，依法改判四被上诉人支付2009年5月1日至2010年4月30日止的租金108万元、违约金17.48万元，合计125.48万元或发回重审；本案上诉费用由四被上诉人负担。被上诉人尉昌龙答辩称：上诉人与被上诉人的租赁合同于2009年6月17日解除，虽然上诉人因经济原因与上诉，但不同意原审认定的租赁期限；娱乐城是我独人投资。被上诉人陶志江答辩称：陶志江只是绍兴美乐娱乐城的经理，其负责具体的经营事项，并不是娱乐城的实际投资人。对于房租的承担，被上诉人陶志江不应承担相应的租赁费用。原审法院判决事实清楚，适用法律正确，租赁合同合法有效。被上诉人李旦悦、何吉锋辩称：绍兴市美乐娱乐城与李旦悦、何吉锋没有任何形式上的联系，原审判决认定正确，应予维持。对于被上诉人提到的鉴定问题，被上诉人认为在上诉人与被上诉人之间未达成一致意见情况下，由法院委托进行鉴定，如果按上诉人要求指定，被上诉人认定才不符合法律规定，其上诉理由不成立。关于租赁期限两被上诉人均不知情。二审经审理认定的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点在于：一、李旦悦、何吉锋、陶志江是否系绍兴市越城美乐娱乐城的实际投资人，应否应承担民事责任；二、一审确定的租金的计算期限是否正确。第一个问题，根据工商登记记载，绍兴市越城美乐娱乐城系慰昌龙投资设立，李旦悦、何吉锋、陶志江未登记为投资人，且上诉人主张的租赁合同也是与慰昌龙签订，与李旦悦、何吉锋、陶志江未发生合同关系，已生效的（2008）越民一初字第3995号民事判决也确认了上诉人与慰昌龙间的租赁合同关系，故上诉人主张李旦悦、何吉锋、陶志江为该娱乐城实际投资人缺乏事实和法律依据，该上诉请求本院不予支持。关于租赁期限问题，一审法院以人民法院采取强制执行措施，案外人取得租赁经营动产为合同解除时间点符合案件实际，也是经营常识，本院予以确认。综上，上诉人提出原审法院认定事实与适用法律错误之上诉理由，依据不足，本院不予采信，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16093元，由上诉人浙江恒景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高伯军代理审判员 徐燕飞代理审判员 丁林阳二〇一二年二月二十日书 记 员 章卫琴 来自