（2012）邯市民一终字第25号
裁判日期: 2012-02-20
公开日期: 2014-06-29
案件名称
上诉人米秀芹、米剑英因房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邯郸市中级人民法院
所属地区
河北省邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
米秀芹,米剑英,付淑平,米怀让
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）邯市民一终字第25号上诉人（原审原告）米秀芹。委托代理人惠茹，女，汉族，1975年8月1日生，无业，系上诉人米秀芹的女儿。上诉人（原审原告）米剑英。委托代理人段克亮，河北天汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）付淑平。委托代理人郑艳辉，河北升阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）米怀让。委托代理人梁金花，女，汉族，1970年5月25日生。上诉人米秀芹、米剑英因房屋买卖合同纠纷一案，不服丛台区人民法院（2010）丛民初字第1264号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，原告米秀芹、米剑英与被告米怀让均为米选成子女，系亲兄弟姐妹。被告付淑平之父同米选成系同事和邻居关系。1998年11月20日，丛台区朝阳路11号院3-1-5号房屋登记房屋所有权人为米选成，产别为私有房产，米选成的户口也落在该套房屋上。米选成退休后，回陕西老家生活。米怀让于2005年底回到邯郸，找到被告付淑平，称其父委托其将丛台区朝阳路11号院3-1-5号房屋出售。2005年12月25日，付淑平将购房款52000元交与米怀让，米怀让将其中50000元购房款存入了其父米选成在建设银行的账户43×××72，并留有签名米选成，另外2000元直接交付给了米怀让。2006年1月1日，米怀让以米选成的名义同付淑平签订“出售房产权协议书’’，协议书中约定“授父亲米选成的委托米怀让将朝阳路11号院3号楼1单元5号屋，经双方共同协商，由付淑平给米怀让伍万贰仟元整，将房产权买断。”因当时该房屋产权证在米选成单位邯郸市市政公用事业管理局保管，双方没有办理过户登记。另查明，原告称米选成2004年11月4日死亡，但未能提供公安机关的死亡证明文件，直到2011年6月2日才在人民路派出所办理了死亡注销。经向米选成所在单位邯郸市市政公用事业管理局局老干处刘永平处长询问，刘永平处长表示“2005年的时候就一直和米选成联系不上，让他来领钱也找不到人，后来老干处向其老家陕西省蒲城县荆姚镇渡米村了解情况，听说米选成已死亡。后来米选成的亲戚也到单位说是米选成已死亡，故才向组织部汇报了米选成已死亡这一情况。由于米选成的家属瞒报米选成死亡的事实，故其家属多领了近一年的米选成工资，单位也不知情，直到单位知道其死亡消息后才停发了其工资。”2010年，该争议房产面临拆迁，原告米秀芹、米剑英以被告米怀让未经其同意擅自出卖父亲米选成遗留的房产为由要求确认米怀让同付淑平签订的“出售房产权协议书”无效。各方争议成讼。原审认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”米怀让系米选成的亲生子，米选成与付淑平之父系同事和邻居关系，在米选成年事已高且不在该房屋内居住的情况下，由米怀让代理出售房屋，并将购房款存入了米选成的银行账户，足以使一般交易者对此产生信赖。使人相信存在委托的可能性，米怀让的行为构成表见代理。而且当时米怀让及其他米选成子女隐瞒了米选成的死讯，在诉讼中被告才提出米选成已死亡，对当时米怀让的表见代理行为不构成影响。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”付淑平与米怀让签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，米怀让进行的房屋交易行为属于一般的交易行为，不具有违法性。现原告表示当时米选成已死亡，但表见代理制度是为保护善意相对人的信赖利益，使符合一定条件的无权代理行为发生有杈代理的效果。原告对于米选成死亡的事实并未向任何机关汇报，由于瞒报其死亡事实米选成家属多领了近一年的米选成工资，原告至今仍不能提供米选成死亡证明，直到2011年6月2日才在人民路派出所办理了米选成户口的死亡注销，付淑平当时亦不可能知道米选成死亡事实。米怀让当时实际控制该争议房屋，掌握钥匙，并系米选成共同生活多年的亲生子，付淑平有理由相信米怀让受米选成的委托出售争议房屋，故应认定付淑平为善意相对人，米怀让与付淑平签订房屋买卖合同的行为系表见代理，且付淑平支付了相应的对价，实际居住系争房屋至今，从维护交易稳定角度出发，该房屋买卖合同有效。原告因此遭受的损失，应向无权代理人追偿。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条之规定，遂判决：驳回原告米秀芹、米剑英的诉讼请求。宣判后，米秀芹、米剑英不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由如下：一、一审判决认定事实不清，证据不足；二、一审法院适用法律错误；三、一审判决程序有误。付淑平、米怀让服判，未答辩。经审理查明，二审查明的事实与一审一致。本院认为，被上诉人付淑平的父亲与米选成既是同事（城建局）又是邻居，当时争议房产由被上诉人米怀让实际控制，钥匙由被上诉人米怀让掌握（米选成不在该房屋内居住），2005年12月25日，被上诉人付淑平将购房款50000元存入了被上诉人米怀让父亲米选成在建设银行的账户中，另外2000元交付给了被上诉人米怀让（房价符合当时的市价）。2006年1月1日，被上诉人米怀让隐瞒了其父米选成已去世的事实，以其父米选成的名义同被上诉人付淑平签订“出售房产权协议书”。因为被上诉人米怀让系米选成共同生活多年的亲生子，被上诉人付淑平有理由相信米怀让受米选成的委托出售争议房屋。此后，争议的房产一直由被上诉人付淑平居住至今，以上是本案的基本事实。表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权，而须由本人负授权之责的代理。依据本案事实及法理分析，原审认定被上诉人付淑平在被上诉人米怀让出售争议房产时对其父米选成构成表见代理并无不当；为维护交易安全，原审认定本案所涉房产买卖有效并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人米秀芹、米剑英负担。本判决为终审判决。审判长 李文明审判员 郭晓丽审判员 梁国华二〇一二年二月二十日书记员 王 琨 来源：百度搜索“”