（2011）甬慈浒民初字第286号

裁判日期: 2012-02-20

公开日期: 2016-12-13

案件名称

沈亚萍与胡岩萍、殷利民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

慈溪市人民法院

所属地区

慈溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈亚萍,胡岩萍,殷利民

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

浙江省慈溪市人民法院民事判决书（2011）甬慈浒民初字第286号原告：沈亚萍，女，1966年9月16日出生，汉族，居民，住所慈溪市。委托代理人：宋力群，浙江万豪律师事务所律师。被告：胡岩萍，女，1961年12月7日出生，汉族，慈溪市浒山中学校医，住所慈溪市。被告：殷利民，男，1960年9月25日出生，汉族，慈溪市高级职业中学教师，住所慈溪市。原告沈亚萍为与被告胡岩萍、殷利民房屋买卖合同纠纷一案本院于2011年10月10日立案受理，本案由审判员邵列云适用简易程序审理，后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，组成合议庭进行审理。本院于2011年11月14日、2011年12月8日、2012年2月20日对本案公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告沈亚萍的委托代理人宋力群与被告殷利民参加了三次庭审，被告胡岩萍参加了2011年11月14日的庭审。原告沈亚萍起诉称：2009年12月8日，原告与被告胡岩萍签订《房地产转让协议》一份，双方约定：原告将位于古塘街道汪田畈第二排第九幢7号（古塘街道金桥新村2弄14号）住宅转让给被告，转让价格为98万元，于2009年12月8日支付购房定金2万元，于2009年12月11日付20万元，于2009年12月28日付清余款，同时交房。协议签订后，被告胡岩萍按约支付22万元。2009年12月9日，被告胡岩萍出具76万元的欠条一份。2009年12月10日，为办理房屋过户手续，原告与被告殷利民签订房屋买卖协议一份。同月17日，该房屋过户至被告殷利民名下。但两被告至今拒不支付房款76万元。先原告要求两被告支付房款76万元，并支付逾期付款的赔偿金（自2009年12月29日至法律文书指定付款日止按银行同期贷款基准利率计算的利息）。原告沈亚萍为证实自己的主张，向本院提供了下列证据材料：A1.房地产转让协议一份，以证明2009年12月8日，原告与被告胡岩萍签订房屋转让协议，并约定被告方应于2009年12月28日前付清房款76万元的事实。A2.欠条一份，以证明被告胡岩萍于2009年12月9日确认尚欠原告房款76万元的事实。A3.房屋买卖协议一份，以证明本案系争房屋的产权已经转移给被告殷利民的事实。A4.房屋登记簿查阅证明一份，以证明系争房屋由原告沈亚萍名下过户登记到被告殷利民名下的事实。A5.协议一份，以证明被告殷利民有意将系争房屋出卖转让给胡忠华，被告已实际在行使系争房屋的所有权的事实。A6.土地变更登记资料一份，说明系争房屋的土地于2009年12月22日过户登记到被告殷利民名下的事实。原告沈亚萍在举证期限内向法院申请调取如下证据：A7.（2010）甬慈民再字第15号案卷中的审理笔录一份，以证明被告殷利民实际上不要求居住房子的事实。A8.（2010）甬慈民再字第15号案卷中房屋登记簿查阅证明一份，以证明被告殷利民于2009年12月25日向宁波市公积金中心进行了他项权证抵押，可见原告已将房屋交付给了两被告，两被告已在行使所有权的事实。A9.（2010）浙甬民再终字第16号案卷中的庭审笔录一份，以证明两被告将房屋出卖给赵亚及胡忠华夫妻的事实。被告胡岩萍、殷利民在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：原告所述与事实不符，两被告未付款是因为原告无法交付房屋。2009年12月8日，原告与被告胡岩萍签订房地产转让协议后，双方口头约定，余款待被告取得公积金贷款后付清。可在两被告交付余款给原告时，发现案外人赵亚在系争房屋中居住。两被告询问赵亚后始知，赵亚是系争房屋的原房东，在2010年1月1日向原告承租了系争房屋，赵亚并不知道房屋已经转让，也不同意将房屋交付给两被告。此后，两被告多次与原告交涉，但原告至今未交付房屋给被告，系争房屋至今仍由赵亚、胡忠华占有、使用。两被告认为，双方约定了付清余款同时交付房屋，该协议条款没有违反法律规定，应当按约履行。其中的交付应是房屋占有及使用的交付，以保证买受人实现居住的目的，并不仅仅是房产证、土地证的转让。原告将已出售的房屋出租给他人的行为，构成了违约，根据合同法的相关规定，原告没有履行其交房义务的情况下，被告有抗辩权，有权拒绝支付房款。因此原告的诉讼请求应予以驳回。被告胡岩萍、殷利民为证明自己的主张，向本院提供了下列证据材料：B1.（2010）甬慈浒民初字第67号民事判决书、（2010）甬慈民再字第15号民事判决书、（2011）甬慈民再字第3号民事裁定书各一份，以证明系争房屋至今仍由案外人赵亚占有使用的事实B2.租房协议一份，以证明2010年1月1日原告将系争房屋租赁给第三人赵亚的事实。对原告提供的证据A1，被告胡岩萍、殷利民对其无异议，但认为协议明确付清余款与交房应是同时的，另外原告当时也与被告方口头约定余款可待被告取得住房公积金贷款后支付。因被告胡岩萍、殷利民对证据A1无异议，对证据A1的证明力本院予以确认。对证据A2、A3、A4、A6，被告胡岩萍、殷利民均无异议，对证据A2、A3、A4、A6的证明力本院予以认定。对证据A5，被告胡岩萍、殷利民对其真实性无异议，该协议的内容及被告殷利民的名字均系被告殷利民所书写，但该协议是宁波市中级人民法院对原告与赵亚房屋租赁合同纠纷一案进行调解时，经赵亚多次要求后出具的，该协议并未实际履行，应该是无效的。对证据A7,被告胡岩萍、殷利民对其真实性无异议，但（2010）甬慈民再字第15号案件时原告与赵亚间的房屋租赁合同纠纷，两被告是作为该案第三人参加诉讼，当时两被告的真实意思是先把其与原告的房屋买卖关系处理好，待两被告的所有权完整后再考虑向赵亚主张权利，但两被告的内心也是要求交付系争房屋的。对证据A8,被告胡岩萍、殷利民对其真实性无异议，但原告仅是协助被告办理了房地产过户手续，并未实际交付系争房屋。因被告胡岩萍、殷利民对证据A5、A7、A8的真实性无异议，故本院对A5、A7、A8的真实性予以确认。对证据A9,被告胡岩萍、殷利民认为该证据所涉的相关陈述是赵亚作出的，并非两被告的意见，对该陈述两被告不予认可。本院认为，两被告的异议成立，故对证据A9的证明力本院不予认定。对证据B1,原告沈亚萍对其无异议，但系争房屋实际是由赵亚和胡忠华共同占有使用的。因原告对证据B1无异议，对证据B1的证明力本院予以确认。对证据B2,原告对其真实性无异议，但对两被告所要证明的对象有异议，原告认为两被告实际已经控制了房子，并将房子出卖给了赵亚、胡忠华。因原告对证据B2的真实性无异议，对证据B2的真实性本院予以确认。结合认定的证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：被告胡岩萍、殷利民系夫妻。2009年12月8日，原告沈亚萍与被告胡岩萍签订《房地产转让协议》一份，双方约定：原告将其所有的位于慈溪市古塘街道汪田畈第二排第九幢七号（即古塘街道金桥新村2弄14号）房屋（房屋所有权证号为2009字第××号，土地使用权证号为慈国用2009第013979号）转让给被告胡岩萍，房屋转让价格为98.2万元；被告胡岩萍应于2009年12月8日预付购房订金2.2万元，于2009年12月11日付20万元，到2009年12月28日付清余款76万元，同时交房；原告承诺在该房地产转让时，结清所遗留的水、电、电话等费用，房款结清后将该房地产权属证书（受理单）和钥匙交给被告胡岩萍。协议中，双方另就房屋过户手续办理、法律责任的事项进行了约定。协议签订后，原告沈亚萍与被告殷利民另行签订《房屋买卖协议》一份，并协助被告殷利民办理了房地产过户手续，本案系争房地产于2009年12月中下旬变更登记至被告殷利民名下，并于同月25日进行抵押登记（他项权证号：2009016180），权利人为宁波市住房公积金管理中心慈溪分中心；而被告则依约支付了前两期房款，被告胡岩萍于2009年12月9日对尚未支付的76万元房款出具《欠条》一份。本案审理过程中，原告沈亚萍与被告胡岩萍、殷利民均承认实际履行的是2009年12月8日的《房地产转让协议》；而被告胡岩萍、殷利民均表示对房屋买卖过程夫妻一方的行为是知情且认可的。案外人赵亚、胡忠华系夫妻。2010年1月1日，原告沈亚萍与案外人赵亚签订《租房协议》一份，双方约定：原告将本案系争房屋出租给案外人赵亚，房屋月租金为2250元，租期自2010年1月1日起至2010年3月1日止，在备注说明中备注了租期到2010年12月31日到期。协议另就水电费用承担等事项进行了约定。2010年9月3日，被告殷利民与案外人胡忠华签订《协议》一份，该协议载明：被告殷利民将系争房屋转让给胡忠华，房款为111万元，预付款2万元。协议订立后，被告殷利民收取了案外人赵亚、胡忠华夫妇2万元。本案系争房屋至今仍由案外人赵亚和胡忠华家庭占有使用。另查明，原告沈亚萍基于其与赵亚间的房屋租赁关系，于2010年3月31日向本院起诉，要求解除其与赵亚签订的租房协议，要求赵亚腾空承租房屋并赔偿原告经济损失，本院于2010年5月30日作出（2010）甬慈浒民初字第67号判决，原告沈亚萍不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，后撤回上诉。（2010）甬慈浒民初字第67号案件，因原审程序瑕疵，予以再审，并在审理过程中，依法追加被告胡岩萍、殷利民作为该案第三人，本院于2011年4月20日作出（2010）甬慈民再字第15号判决，赵亚不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，后撤回上诉。（2010）甬慈民再字第15号判决应有错误，对该案本院再予以再审，沈亚萍在再审过程中申请撤回起诉，本院于2011年9月29日作出（2011）甬慈民再字第3号民事裁定，裁定如下：准许沈亚萍撤回起诉：撤销本院（2010）甬慈浒民初字第67号、（2010）甬慈民再字第15号民事判决。本院认为：原告与被告胡岩萍签订的《房地产转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，原、被告应当按照协议约定履行各自义务。作为房屋转让的出卖方，原告主要负有两项义务，一是将房屋实际交付给买受人占有、使用，一是协助买受人办理房屋过户手续；作为房屋转让的受让方，被告胡岩萍、殷利民的主要义务是支付受让房屋的对价。本案中，原告已协助被告办理了房屋过户手续，被告也依约支付了前两期的价款，并且双方在协议中约定“在2009年12月28日付清余款76万元，同时交房”。对该项约定，原告认为，结合合同第六条中“房款结清后将该房地产权属证书（受理单）和钥匙交给被告”的约定，可见原、被告的负有的义务存在先后履行顺序，被告应先付清余款76万元；被告胡岩萍、殷利民认为，原告的交房义务与被告的付款义务没有先后履行顺序，应当同时履行，先原告为依约交房，被告有权拒绝支付房屋转让余款。本院认为，原、被告间的《房地产转让协议》中虽有“房款结清后将该房地产权属证书（受理单）和钥匙交给被告”的记载，但该条文系原告提供的合同样式中原有的格式条文，与双方手写的约定内容相矛盾，也与合同实际履行情况不一致，故原告据此主张被告的付款义务先于交房义务，本院不予采纳。原、被告约定“在2009年12月28日付清余款76万元，同时交房”，但此“同时”与“同时履行抗辩权”的“同时”的含义并非相同。同时履行抗辩权当事人除双方当事人互负义务，没有先后履行顺序之外，仍应以双方当事人所负的债务之间具有对价或牵连关系为必要。本案中，原告实际交付房屋给被告与被告支付约80%的房款之间并不能形成一种对价或牵连关系，两项义务间并不具有互为条件、互为牵连的关系。故被告主张同时履行抗辩权，本院亦不予采纳。两被告主张原、被告间另有口头约定，余款可于取得房屋公积金贷款后付清，却未提供证据证实其主张，对两被告的该项主张，本院不予采纳。本案中，原告应于2009年12月28日实际交付系争房屋给被告，被告应于同日付清房屋转让的余款76万元。现被告未依约付清余款，显已违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故对原告要求被告胡岩萍、殷利民支付房屋余款并赔偿由此造成原告的损失的诉讼请求，本院予以支持。原告在房屋所有权已经变更的情况下，不顾房屋已出卖的事实，擅自将房屋出租，其行为已违约且侵犯了被告的合法权益。就原告的违约责任，被告可另行主张相应权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告胡岩萍、殷利民应于本判决生效之日起十日内向原告沈亚萍支付房屋价款76万元，并就该款支付自2009年12月29日始至本判决书确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12200元，由被告胡岩萍、殷利民共同负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　　房赤敏代理审判员　　张琪琦人民陪审员　　施剑阳二〇一二年二月二十日代书　记员　　胡进进附一：本判决所依据的相关法律及条文1.《中华人民共和国合同法法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭,可以缺席判决。3.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附二：相关执行规定1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、《最高人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。微信公众号“”