（2012）浙金民终字第89号

裁判日期: 2012-02-16

公开日期: 2015-12-30

案件名称

王某与陈甲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王某,陈甲

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2012）浙金民终字第89号上诉人（原审原告）王某。委托代理人（特别授权）陈乙。上诉人（原审被告）陈甲。上诉人王某、陈甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东某市人民法院（2011）东民初字第2034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告王某起诉称，2010年7月11日，原、被告在东某市签订了房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于某某市笕丁路168号杭某某世界五金城内的3幢2单元402室（建筑面积为162.18平某某）房屋出租给被告使用，租赁期限自2010年7月27日至2013年7月26日止，租金共计64000元。如被告不能使用到租赁期满，租金不退。租金交付方式：第一年22000元分两次交付，第一次11000元于本协议签订时交付，第二次11000元在2010年8月26日前交付；第二年22000元于2011年7月26日前交付；第三年2万元于2012年7月26日前交付。双方还对相关的税费等内容进行了约定。2010年7月19日原告还交给被告现金2270.5元，让其代原告交纳此前尚欠的物业费。但被告在租赁原告的房屋满一年后，至今未按约支付第二年的租金22000元，并拖欠水某、电费及物业费共计4744元。为此，请求：1、判令被告支甲告房屋租金22000元，并支付自2011年7月26日起按每天5‰计算至给付之日止的滞纳金。2、判令被告支甲告拖欠的水某、电费、物业费共计4744元，并没收被告交纳的押金3000元，由被告支甲告滞纳金（按每天5‰计算至给付之日止）。在本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判决解除原、被告签订的房屋租赁合同，判令由被告支甲告2011年7月27日至2011年11月26日的房屋租金7333元和两个月缓冲期的房屋租金及物业费3954元。2、在保持原来第2项某请不变的基础上增加诉请，即判令被告支甲告两个月的物业费288元。3、判令被告对租赁房屋进行清理腾空，恢复至房屋出租时的状态，如被告不履行清理义务，则应支甲告清理费2000元。原审被告陈甲辩称，1、原、被告刚开始协商房屋租赁事宜时，双方说好按杭州市正式规范的房屋租赁合同样式签订合同，但当被告对租赁房屋进行了装潢后，原告才将其事先写好的房屋租赁合同让被告签字，而该合同明显不公平，但被告无奈被迫签订该合同。2、原告的租赁房屋安装的是民用电表，但被告使用租赁房屋后，却要按工业用电的标准交纳电费，另签订的租赁合同中没有涉及停车费，但事后物业公司却要向被告收取停车费。3、租赁合同没有约定被告不能提出解除合同，被告在2011年7月初就提出解除合同，原告没有理由要求被告支付第二年的房租。原告在诉状中提到其让被告代交物业费2270.5元，但被告已经记不清楚，原告应提供证据予以证明。在原告变更诉请后，被告补充答辩以下意见：被告于2011年7月10日就已搬出租赁房屋，应视为合同已解除，对这之前产生的相关费用被告愿意承担，但这之后产生的费用被告不应承担。另本案中不存在房屋清理费，因为被告租赁房屋后，所有的设计装潢全部由被告负责，被告搬走时只是拿走自己的物品，并没有破坏房屋。后来只是因为电费标准太高，被告无法承受，才决定退出不再租赁该房屋。原判认定，2010年7月11日，原告（甲方）与被告（乙方）在东某市签订了房屋租赁合同一份，约定：甲方将其所有的坐落于某某市笕丁路168号杭某某世界五金城内的3幢2单元402室（建筑面积为162.18平某某，设计用途为非住宅）房屋出租给乙方使用，租赁期限自2010年7月27日至2013年7月26日止，租金共计64000元。租金交付方式：第一年22000元分两次交付，第一次11000元于本协议签订时交付，第二次11000元在2010年8月26日前交付；第二年22000元于2011年7月26日前交付；第三年2万元于2012年7月26日前交付。房屋出租的有关税负由乙方承担，房屋租赁期间的物业管理费、水某、电费等由乙方承担，乙方为保证上述费用及时支付，在本协议签订之日交付给甲方押金3000元，如乙方没有拖欠应交款项，租赁期满如数退还，如乙方拖欠，甲方有权没收押金并向乙方收取每天5‰的滞纳金。同时双方还对房屋装潢、合同终止及纠纷解决方式等内容进行了约定。2010年7月19日被告向某告支付第一次房屋租金11000元及押金3000元时，原告扣减2270.5元让被告代其交纳该房屋此前所欠的物业费，但被告至今未替原告交纳该物业费。2010年8月被告支甲告房屋租金11000元。2011年7月初，被告以租赁房屋的电费系以工业用电的标准计算，因标准过高其无法承受为由向某告提出要求解除合同，但原告未予同意。同年7月中旬被告自行搬离该租赁房屋，但至今未与原告办理交接手续，且租赁房屋内至今还留有被告的部分物品。2011年9月21日，原告代为被告交纳了被告在租赁房屋期间所欠的水某464.4元、电费630.6元、物业费1702.84元，合计2797.84元。原审法院认为，2010年7月11日原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的一致真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。2011年7月中旬被告未与原告协商一致即自行搬离租赁房屋，且至今未与原告办理交接手续，故被告主张2011年7月其已经与原告解除租赁合同的辩称意见不能成立，不予支持。由于在本案审理过程中，原告于2011年11月28日已变更诉请，表示同意解除租赁合同，故2011年11月28日应视为原、被告解除合同的时间，被告向某告支付的房屋租金及物业费应计算至2011年11月28日止。经计算，被告尚应支付给原告房屋租金6444.4元，物业费288元。原告要求被告支付两个月缓冲期的房屋租金及物业费的诉请，于法无据，不予支持。原告代为被告交纳的物业费、水某、电费合计2797.84及原告让被告代交物业费但未交的2270.5元，被告应当予以返还。虽然原、被告在合同中约定如被告拖欠相关费用，原告有权没收押金并向被告收取按每天5‰计算的滞纳金，但由于被告向某告交纳的押金3000元，已超过被告拖欠的上述相关费用，故对原告要求没收被告交纳的押金3000元的诉请，不予支持，但被告应按约支甲告滞纳金979.3元。由于被告至今仍有部分物品放置在租赁房屋内，故原告要求被告清理腾空租赁房屋的诉请成立，予以支持，但要求判令被告支付清理费2000元的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告王某与被告陈甲签订的房屋租赁合同于2011年11月28日解除。二、被告陈甲应支甲告王甲屋租金6444.4元，物业费288元，返还原告王某代其交纳的物业费、水某、电费计2797.84元及支付滞纳金979.3元，并返还原告王丙其代交物业费但未交的2270.5元，上述各款项合计，被告陈甲共应支甲告王某12780.04元。三、原告王乙退还被告陈甲押金3000元。四、上述第二、三项互相折抵后，被告陈甲应于本判决生效后十日内支甲告王某9780.04元。五、被告陈甲应于本判决生效后十日内腾空坐落于某某市笕丁路168号杭某某世界五金城内的3幢2单元402室房屋。六、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，减半收取142元，由原告王某负担71元，由被告陈甲负担71元。宣判后，原审原告王某、原审被告陈甲均不服，向本院提起上诉，上诉人王某上诉称，一审判决第二项仅判决陈甲支付2011年7月27日至合同解除之日2011年11月28日期间的房屋租金、物业费不合理，由于陈甲拒不将房屋钥匙交还上诉人，并在屋内存放大量物品，故合同解除之日至陈甲实际腾空搬离租房期间，该房屋应视为由陈甲占有使用，该期间的占有使用显然不应该是无偿的，请求二审法院增加判令陈甲支乙同解除之日至实际腾空搬离之日期间的租金、物业费。二、根据双方某同约定，陈甲在房屋租赁期间拖欠应交款项的，上诉人有权没收押金并收取按每天5‰的滞纳金。请求二审法院改判对陈甲交纳的押金3000元不予退还。三、一审判决对滞纳金的计算方法错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回陈甲的诉讼请求。针对王某的上诉，陈甲答辩称，我在7月底已经通知过王某我要搬走，王某不同意我搬走，并强行扣押我的物品。3000元的押金是水电的押金，而不是房屋的押金。如果我的物品全部搬出了，就并不存在滞纳金。我和物业公司不存在任何关系，合同是和房东签订的，所有产生的物业费、水电费和停车费都是由房东与物业公司交接的。至于以前交付的水电费和停车费是我代交的。上诉人陈甲上诉人称，一、一审法院认定事实错误。一审认定2011年11月28日视为上诉人与王某解除合同的时间错误。上诉人已于2011年7月10日搬出王某的房屋，屋内留余物品是王丙物业公司保安强行扣留的，并不是出于上诉人的意志，因此，2011年7月10日应视为合同解除日。二、上诉人与王某刚开始协商房屋租赁事宜时，双方说好按杭州市正式规范的房屋租赁合同样式签订合同，但当上诉人对租赁房屋进行装潢后，王丁将其事先写好的房屋租赁合同有意思的欺骗上诉人到东某签订，当时上诉人对该合同提出异议，但王某说如果上诉人不签此合同，房屋就不租给上诉人，上诉人考虑自己装潢了30000元，无奈被迫签订合同。三、王某的租赁房屋安装的是民用电表，但上诉人使用租赁房屋后，却要按工业用电的标准交纳电费，事后还强行对上诉人收取停车费。四、上诉人是因无法承受水电费、停车费过高，被迫退房的。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法撤销原判，驳回王某的诉讼请求。王某针对陈甲的上诉答辩称，陈甲现在还占用我方的房屋，至今他没有归还房屋钥匙。现在还存放着沙发、办公等用品。当时签订房屋合同不存在欺骗性，合约完全是按照双方当事人共同的意思表示签订的，至于工业用电和收取停车费问题，我方当时把房屋租给陈甲时，就已明确告知是商业用房，是按工业用电标准收取的，停车费是物业管理部门按照物业管理的规定收取，与我方无关。我方从来没有逼他搬出房屋，相反我方一直是真心希望陈甲使用房屋到租约期满。陈甲的物品被扣押是因为陈甲拖欠了物业的管理费、水电费，所以才被物业公司扣押的。经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈甲承租王某的房屋后，王某要求陈甲履行合同约定的给付房屋租金义务合法有据。陈甲主张2011年7月10已搬出王某的房屋，合同解除日应为2011年7月10日。但根据本案查明的事实，虽然2011年7月10日陈甲将部分物品搬离租赁房屋，但其未能与王某协商一致，双方也未办理交接手续，且至今尚有部分物品还留在租赁房屋，故陈甲主张2011年7月10日为合同解除日的理由不能成立。另陈甲主张合同是被王某欺骗下所签订，但其并没有提供相应的证据予以证明，该上诉理由也不能成立。关于王某请求二审加判合同解除日2011年11月28日至陈甲实际腾空之日的房屋租金、物业费问题，根据王某一审中的诉讼请求，该请求已超出其诉讼请求范围，本院不予支持。综上，两上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由上诉人王某负担142元，陈甲负担142元。本判决为终审判决。审判长　冯少华审判员　陶仙琴审判员　杜月婷二〇一二年二月十六日代书记员　管　盼关注公众号“”