（2011）杭江民初字第1069号
裁判日期: 2012-02-16
公开日期: 2014-08-14
案件名称
陈雷、陈桂平等与杭州金基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈雷,陈桂平,瞿素娇,杭州金基房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第一百一十一条，第八条第一款；《中华人民共和国消费者权益保护法》：第四十九条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十八条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第1069号原告陈雷。原告陈桂平。原告瞿素娇。三原告委托代理人王忠涨（特别授权代理），浙江君安世纪律师事务所律师。被告杭州金基房地产开发有限公司。现住所地浙江省杭州市之江路***号安居临江大厦*楼。法定代表人潘跃龙，该公司董事长。委托代理人郭筹鸿、金丽迪（特别授权代理），浙江泽大律师事务所律师。原告陈雷、陈桂平、瞿素娇为与被告杭州金基房地产开发有限公司（以下简称金基公司）商品房销售合同纠纷一案，于2011年6月23日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2011年7月21日公开开庭进行了审理。原告陈雷、陈桂平、瞿素娇的委托代理人王忠涨、被告金基公司委托代理人郭筹鸿、金丽迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雷、陈桂平、瞿素娇诉称，2007年2月14日，陈雷、陈桂平、瞿素娇与金基公司签订商品房买卖合同，约定陈雷、陈桂平、瞿素娇购买晓庐3幢1单元603室房屋。合同第8条约定，金基公司应在2009年6月30日前，将经规划验收合格后的商品房交付给陈雷、陈桂平、瞿素娇。第13条约定，金基公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件3）的标准，达不到约定标准的，陈雷、陈桂平、瞿素娇有权要求金基公司赔偿双倍的装饰、设备差价。附件3约定进户门为防火防盗门，内门预留门洞。2009年9月28日，陈雷、陈桂平、瞿素娇接收商品房后，发现金基公司交付的商品房存在挑空落阳台有安全隐患以及进户门并非防火防盗门等诸多问题。为此，陈雷、陈桂平、瞿素娇屡次向金基公司提出要求更换进户门，金基公司于2010年9月9日书面答复“根据金基公司核对，进户门执行的标准在金基公司施工期间进行了调整。对比新的国家防盗门标准，需对原进户门增加锁点。因此，金基公司将对进户门锁进行整改，以满足国家新标准对进户门要求，并提供相应的防盗检测报告。预定于11月底开始逐户进行整改”。经陈雷、陈桂平、瞿素娇到杭州市城市建设档案馆查实，金基公司给全部商品房安装的进户门均为木质防火门。原告陈雷、陈桂平、瞿素娇认为，金基公司交付的进户门系防火门，不属于防火防盗门，金基公司交付的进户门不符合合同约定。金基公司在明知交付的进户门不符合合同约定的情况下，仍然以防火门代替防火防盗门进行交付，故意降低交付标准。且金基公司在商品房交接时，按照金基公司收楼须知程序规定，陈雷、陈桂平、瞿素娇在与金基公司签订商品房交接书后才能验收房屋，该交楼程序显属金基公司在明知进户门不具备交付条件以及商品房存在其他缺陷的情况下而故意设置的，金基公司的上述行为已构成欺诈。同时，金基公司在将进户门更换为防火防盗门这个操作时，也必然对陈雷、陈桂平、瞿素娇造成一定的损害。同时，对于进户门问题，陈雷、陈桂平、瞿素娇一直和金基公司进行沟通和交涉，2010年9月9日金基公司书面答复，单方决定11月底开始逐户进行整改，由于金基公司的行为，致使陈雷、陈桂平、瞿素娇房屋无法进行正常的装修和使用，金基公司的行为实质已产生商品房延迟交付的影响。由于金基公司交付的进户门不符合合同约定，且存在欺诈情形，应以现有防火门标准为基础，更换防火防盗门，赔偿陈雷、陈桂平、瞿素娇相应损失。原告陈雷、陈桂平、瞿素娇诉请判令被告金基公司将原告陈雷、陈桂平、瞿素娇的进户门更换为防火防盗门并承担因更换而影响原装饰的修复责任；判令被告金基公司赔偿原告陈雷、陈桂平、瞿素娇30248.52元（其中进户门商品本身的赔偿7000元、更换进户门的装修损失2000元、延迟交付损失21248.52元）。被告金基公司辩称，一、陈雷、陈桂平、瞿素娇诉状所称事实有误，金基公司交付的是防火防盗门，以防火门代替防火防盗门进行交付的事实不存在。二、金基公司的行为不构成欺诈。（1）金基公司交付的整体标的物符合合同约定，金基公司交付的房屋已经杭州规划局验收合格，合同约定的交付条件已成就。故在金基公司交付房屋时，陈雷、陈桂平、瞿素娇领受房屋为其权利，亦为其义务，金基公司无通过诈欺手段向陈雷、陈桂平、瞿素娇交付房屋的必要。金基公司交付房屋的程序合法，未故意设置不合理的交房程序。已交付的进户门的防盗符合原来标准，为防火防盗门，金基公司不存在以假充真、以次充好的事实。金基公司向上海汇豪木门制造有限公司订购防火防盗门，由该公司安装到户。金基公司是在进户门符合原标准的情况下交付的，不存在以次充好的主观故意。并且原标准是在金基公司施工过程中修订的，相较原标准，主锁舌有效伸出长度及门框与门扇间的锁闭点数的要求为新增内容，且该条款为推荐性条款，非强制性条款。（2）根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条和最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，要认定金基公司的行为构成欺诈，陈雷、陈桂平、瞿素娇必须先举证证明金基公司有欺诈的主观故意，有故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况的行为，并导致陈雷、陈桂平、瞿素娇作出错误意思表示，但陈雷、陈桂平、瞿素娇未能提供相应的证据证明上述事实。事实上金基公司向陈雷、陈桂平、瞿素娇提供的商品为房屋，在双方签订和履行商品房买卖合同过程中，金基公司没有实施欺诈行为，陈雷、陈桂平、瞿素娇购买该房屋为其真实意思表示，欺诈行为不能成立。三、进户门存在的问题及金基公司应承担的违约责任。在施工过程中，金基公司向上海汇豪木门制造有限公司购买了防火防盗门，并要求安装到户。但在施工过程中，从2008年4月1日开始国家实施了新的防盗标准。2010年8月份，部分业主反映进户门不符合防盗标准，金基公司对进户门防盗锁点数量进行调查、核实后才发现上述问题，但金基公司交付的进户门在更换锁具后即可以达到新的防盗标准，从而完全符合双方合同约定。金基公司本着实事求是、诚实信用的精神，及时与业主进行沟通、协商，并提出实施整改的方案，但因业主有异议未能实施。另外，根据双方合同第13条约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，鉴于双方对违约责任已做明确规定，按照有约定从约定原则，即使金基公司要承担责任，应承担的违约责任也为赔偿双倍的装饰、设备差价。四、根据金基公司提交的装修申请表，实际上陈雷、陈桂平、瞿素娇已装修完毕入住，进户门的问题并没有影响陈雷、陈桂平、瞿素娇的装修及实际入住，陈雷、陈桂平、瞿素娇的证据无法证明其晚点入住的损失是金基公司造成的。被告金基公司请求驳回原告陈雷、陈桂平、瞿素娇的诉讼请求。原告陈雷、陈桂平、瞿素娇提交了以下证据：（1）商品房买卖合同1份，以证明陈雷、陈桂平、瞿素娇购买金基公司房屋和对进户门等的相关约定。（2）商品房交接书、（3）收楼须知各1份，以证明金基公司的交房时间及金基公司的交房程序不合理、金基公司故意设置不合理的交房程序欺诈陈雷、陈桂平、瞿素娇收房的事实。（4）维权函、（5）沟通意见、（6）答复各1份、（7）防火门、进户门合格证及检测报告若干，以证明金基公司交付的进户门不符合合同约定及金基公司明知不符合合同约定，仍以防火门代替防火防盗门进行欺诈交付的事实。（8）律师函、邮件详情单各1份、发票2份，以证明陈雷、陈桂平、瞿素娇向金基公司邮寄了要求其更换进户门和进行赔偿等的律师函的事实。以上证据经质证，金基公司对证据1-3的真实性、合法性和关联性均无异议；本院认为，证据1能证明双方对买卖案涉房屋的权利和义务进行的约定，予以确认；证据2能证明案涉房屋已交付，证据3能证明金基晓庐楼盘的收楼流程，但证据2、3并不能证明金基公司存在欺诈的事实。证据4维权函，金基公司承认已收到过，对证据5、6的真实性、合法性和关联性，金基公司无异议；本院认为，证据4-6能证明金基晓庐业主与金基公司就进户门问题进行过沟通，业主认为金基公司交付的进户门为钢木防火通道门，而金基公司认为只需对进户门增加锁点就可满足施工过程中修改的新国家防盗标准，予以确认。金基公司对证据7的关联性有异议，认为该证据为公共门厅消防门的相关检验报告；本院认为，因陈雷、陈桂平、瞿素娇并没有提供证据证明该证据中的木质防火门为本案的进户门，故该证据的关联性不能确认。金基公司对证据8的真实性、合法性和关联性无异议，本院予以确认。被告金基公司提交了以下证据：（1）商品房买卖合同1份，以证明双方签订了商品房买卖合同以及该合同约定的出卖人交付房屋的条件为规划合格验收的事实。（2）杭州市规划局验收确认书、（3）竣工验收备案表各1份，以证明金基公司交付的房屋于2009年9月25日经杭州市规划局验收合格，符合合同约定的交付条件。（4）GB17565-1998《防盗安全门通用技术条件》、（5）GB17565-2007《防盗安全门通用技术条件》各1份，以证明GB17565-2007《防盗安全门通用技术条件》自2008年4月1日起实施，系在金基公司施工过程中变更的；防盗门新标准增加了主锁舌有效伸出长度及门框与门扇间的锁闭点数，但该标准为推荐性条款，非强制性条款。（6）购销合同1份，以证明金基公司向上海汇豪木门制造有限公司订购1760樘进户门，用于金基晓庐住宅工地，单价为3597.18元的事实。（7）装修申请表1份，以证明陈雷、陈桂平、瞿素娇已对房屋使用、装修，不存在进户门质量问题导致房屋不能实际使用的事实。（8）检验报告（公沪检102424号）1份，以证明上海威必驰建筑五金有限公司生产的FDS-A-6992型机械防盗锁，按行业标准GA／T73-94《机械防盗锁》检验，符合A级机械防盗锁技术要求的事实。（9）检验报告（公沪检103286号）1份，以证明上海汇豪木门制造有限公司生产的防盗安全门样品（该样品与金基公司交付的进户门材质和规格完全一致，除锁具更换为上海威必驰建筑五金有限公司新款FDS-A-6992型机械防盗锁外）按国家标准GB17565-2007《防盗安全门通用技术条件》检验，符合丁级防盗安全门的技术要求。（10）金基晓庐进户门价格分析表1份，以证明金基公司交付的进户门组件名称及价格等明细，其中原锁具与新F**-A-6992型机械防盗锁的差价为50元的事实。（11）锁具2件，以证明2件锁具所有组件都是一致的，唯一的区别是差了1个锁点。（12）《质量鉴定报告》（补）1份，以证明案涉房屋进户门更换锁具后符合国家防盗门标准的事实。以上证据经质证，对证据1本院已作认定。陈雷、陈桂平、瞿素娇对证据2-5的真实性均无异议，对关联性有异议；本院认为，证据2、3能证明案涉房屋已经规划验收合格并取得竣工验收备案表的事实，证据4、5能证明新的《防盗安全门通用技术条件》已于2008年4月1日开始实施的事实，予以确认。陈雷、陈桂平、瞿素娇对证据6的真实性没有异议，但认为该合同签订于新的《防盗安全门通用技术条件》颁布之后，即使要按照防盗门标准进行检测，也应按照新的标准进行；本院认为，该证据能证明金基公司于2008年12月22日向上海汇豪木门制造有限公司订购了1760樘乙级防火进户门、技术标准包括《防盗安全门通用技术条件》（GB17565-1998）、《木质防火门通用技术条件》（GB14101-93）和《GA／T73-94机械防盗锁》等的事实，予以确认。陈雷、陈桂平、瞿素娇对证据7认为不能证明金基公司的违约行为没有影响陈雷、陈桂平、瞿素娇的装修和使用，对证据8表示真实性无法确认、与本案无关联性，对证据9-10的真实性、合法性和关联性均有异议；本院认为，证据7只能反映陈雷、陈桂平、瞿素娇申请装修的事实，不足以证明金基公司主张的事实，不予确认；证据8能证明金基公司的待证事实，予以确认；因无法确定证据9中的FAM－D-HL／S2212GM防盗安全门与案涉房屋进户门的材料和规格一致，故该证据的关联性无法确认；证据10能证明上海汇豪木门制造有限公司将金基晓庐进户门的锁具更换为FDS-A-6992型机械防盗锁的报价情况，予以确认。证据11，因仅凭观察无法确定2件锁具的全部差异情况，该证据不足以证明金基公司主张的事实，不予确认。陈雷、陈桂平、瞿素娇认为证据12的鉴定事项与本案无关，鉴定程序违法，补充鉴定事项不合法，鉴定样本并非陈雷、陈桂平、瞿素娇的进户门等；本院认为，鉴于陈雷、陈桂平、瞿素娇拒不配合鉴定，鉴定机构采用同一厂家生产的同楼盘其他业主的进户门作为鉴定样本并无不当，该鉴定报告由有相应资质的鉴定机构依法作出，因陈雷、陈桂平、瞿素娇并未进行有效反驳，对该证据本院予以确认。综上，本案事实认定如下：2007年2月14日，陈雷、陈桂平、瞿素娇（买受人）为购买杭州市江干区晓庐第3幢1单元603室房屋与金基公司（出卖人）签订商品房买卖合同，对所购商品房的基本情况，计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限，逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等内容进行了约定。该合同第8条约定，出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经规划验收后合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第9条约定，出卖人逾期交房不超过60日的，自合同约定的最后交付期限第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，超过60日后买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；第13条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件3）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；附件3约定，进户门为防火防盗门，内门预留门洞。2008年4月1日，国家标准《防盗安全门通用技术条件》（GB17565-2007）开始实施，取代了原有的国家标准GB17565-1998。2008年12月22日，金基公司与上海汇豪木门制造有限公司签订购销合同，向后者订购了乙级防火进户门共计1760樘（暂定）用于金基晓庐楼盘。该合同约定，技术要求按以下国家规范及标准执行：《防盗安全门通用技术条件》（GB17565-1998）、《木质防火门通用技术条件》（GB14101-93）、《GA／T73-94机械防盗锁》及其他国家地区最新标准、设计要求及相关政府部门验收要求；进户门要求达到国家乙级防火要求。商品房买卖合同签订后，陈雷、陈桂平、瞿素娇与金基公司履行了合同。陈雷、陈桂平、瞿素娇付清了房款，并收取了晓庐第3幢1单元603室房屋，但认为该房屋存在挑空落阳台有安全隐患、进户门并非防火防盗门等诸多问题。2010年8月17日，金基晓庐部分业主向金基公司提交了《关于要求金基晓庐开发商统一免费给全体业主更换入户大门及对挑空露阳台不安全隐患进行统一隔断封闭等维权函》，内容包括认为业主的进户门只是钢木防火通道门，不符合购房合同约定的防盗防火门标准，要求金基公司给金基晓庐全体业主免费拆除不符合相关约定和规定的防火通道门，无偿更换符合钱江新城身份和省交投投资的金基晓庐高品质楼盘的高档进户防盗防火大门。2010年9月9日，金基公司针对上述函件作出了《关于晓庐部分业主反映情况的答复》。关于进户门问题，该答复表明：据金基公司核对，进户门执行的标准在金基公司施工期间进行了调整，对比新的国家防盗门标准，需对原进户门增加锁点；因此，金基公司将对进户门锁进行整改，以满足国家新标准对进户门要求，并提供相应的防盗检测报告，预定于11月底开始逐户进行整改。2010年9月29日，陈雷、陈桂平、瞿素娇委托律师事务所向金基公司发函，表示金基公司安装的进户门完全不符合合同约定，已构成根本性违约，不属于产品整改范畴，金基公司应更换进户门并承担相应的违约责任、赔偿由此造成的损失。本案审理中经本院委托，浙江省计量科学研究院于2012年2月6日作出浙质鉴字第2011-046号（补）质量鉴定报告，载明：案涉的金基晓庐的房屋进户门经对母门、子门上的锁具进行更换后，符合国家标准GB17565-2007《防盗安全门通用技术条件》的要求。本院认为，陈雷、陈桂平、瞿素娇与金基公司签订的商品房买卖合同及其附件合法有效，对双方当事人均有约束力。该合同的附件3约定进户门为防火防盗门，内门预留门洞。庭审中，陈雷、陈桂平、瞿素娇主张金基公司交付房屋的进户门系防火门，非防火防盗门，而金基公司主张其公司交付的为防火防盗门，因此，双方的争议问题为金基公司交付的进户门是否同时是防盗门，即是否同时符合防盗门的质量要求。因双方并没有约定防盗门的质量标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项的规定，判断金基公司交付的进户门是否符合防盗门的质量要求应以相应的国家标准为准。虽然金基公司订购进户门的购销合同约定其公司订购的为乙级防火进户门，但该购销合同同时约定进户门还要符合《防盗安全门通用技术条件》（GB17565--1998），即金基公司订购的进户门同时有防盗门的技术要求，因此从技术要求的角度来看，金基公司订购的进户门可称为防火防盗门。然而，国家标准《防盗安全门通用技术条件》在金基公司订购进户门时已发生了变更，而金基公司仍采用旧的国家标准GB17565-1998，且金基公司也承认其交付的进户门并不完全符合新的国家标准GB17565-2007，故金基公司交付的房屋的进户门并不符合合同法有关质量的规定，存在质量瑕疵，金基公司应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，在存在多种承担违约责任方式的情况下，法律要求受损害方应作合理选择。本案中，对于承担违约责任的方式，陈雷、陈桂平、瞿素娇要求金基公司更换进户门，而金基公司提出了换锁的整改方案。本院认为，经鉴定只要对现有的进户门更换锁具就可以达到国家标准GB17565-2007的要求，由此可见，换锁的承担违约责任方式相对于换门不仅更为经济，也能实现陈雷、陈桂平、瞿素娇的合同权利。在存在更为合理的承担违约责任方式的情况下，陈雷、陈桂平、瞿素娇经本院释明后仍坚持换门的相关诉讼请求，没有法律根据，故本院对原告陈雷、陈桂平、瞿素娇请求判令被告金基公司更换进户门、修复装修、赔偿装修损失2000元的诉讼请求，不予支持。陈雷、陈桂平、瞿素娇要求金基公司赔偿进户门商品本身的损失7000元，理由是金基公司有欺诈行为以及商品房买卖合同中关于出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到标准的买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价的约定。本院认为，根据本案审理查明的事实金基公司履行合同的行为并不构成欺诈，本案进户门存在质量瑕疵需更换锁具的情形与商品房买卖合同约定的装饰、设备达不到标准的情形亦不相同，原告陈雷、陈桂平、瞿素娇的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。陈雷、陈桂平、瞿素娇要求金基公司赔偿延迟交付损失21248.52元，理由是由于金基公司的违约行为导致陈雷、陈桂平、瞿素娇一直和金基公司进行交涉，造成房屋处于无法正常装修和使用状态，实质产生延迟交付的影响。本院认为，金基公司交付的进户门虽存在质量瑕疵，但通过更换锁具即可解决，陈雷、陈桂平、瞿素娇要求金基公司更换进户门，但并无证据证明该种交涉影响到了装修进度，即使产生影响，亦属陈雷、陈桂平、瞿素娇坚持不合理的要求所致，要求金基公司赔偿缺乏依据。原告陈雷、陈桂平、瞿素娇的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（一）项、第一百一十一条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条之规定，判决如下：驳回原告陈雷、陈桂平、瞿素娇的诉讼请求。案件受理费人民币556元，减半收取人民币278元，由原告陈雷、陈桂平、瞿素娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币556元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶文军二〇一二年二月十六日代书记员 娄移华 更多数据：