（2011）浙湖民终字第525号
裁判日期: 2012-02-16
公开日期: 2014-08-13
案件名称
余伟、臧翠屏与黄忠平、陈妙英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄忠平,陈妙英,余伟,臧翠屏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国仲裁法》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙湖民终字第525号上诉人（本诉被告、反诉原告）：黄忠平。上诉人（本诉被告、反诉原告）：陈妙英。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：余伟。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：臧翠屏。二被上诉人委托代理人：许火棠。上诉人黄忠平、陈妙英与被上诉人余伟、臧翠屏房屋买卖合同纠纷一案，长兴县人民法院于2011年10月9日作出（2011）湖长矿民初字第288号民事判决，上诉人黄忠平、陈妙英不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经阅卷及向有关当事人调查，现已审理终结。原审法院审理查明：余伟、臧翠屏与黄忠平、陈妙英于2010年12月14日签订房屋买卖协议，双方约定：余伟、臧翠屏将其所有的位于雉城镇长安小区8-3-502室住房（住宅建筑面积77.88平方米、自行车库6.51平方米房产证号00××93）出卖给黄忠平、陈妙英，总价款为480000元，黄忠平、陈妙英于协议签订时支付定金20000元，2010年12月25日前支付余伟、臧翠屏首付款160000元，余款人民币300000元待黄忠平、陈妙英贷款到位后即支付余伟、臧翠屏，余伟、臧翠屏于2011年2月18日将房屋交付给黄忠平、陈妙英。合同签订后，黄忠平、陈妙英于2010年12月14日支付余伟、臧翠屏购房定金20000元，2010年12月20日支付余伟、臧翠屏房款160000元，同时双方办理了房屋过户登记手续。2011年7月15日黄忠平、陈妙英向银行的贷款到位，期间余伟、臧翠屏以未能收到余欠房款300000元，一直实际占有、使用该房屋，而黄忠平、陈妙英则以余伟、臧翠屏未按约定交房为由在贷款到位后一直未支付给余伟、臧翠屏，双方为此纠纷成讼。为避免双方损失的扩大，在审理过程中，经原审法院协调，余伟、臧翠屏于2011年9月5日将该房屋实际交付给了黄忠平、陈妙英占有、使用；黄忠平、陈妙英又向余伟、臧翠屏支付了房款280000元。原审法院审理认为：余伟、臧翠屏与黄忠平、陈妙英协商一致所签订的房屋协议，权利义务明确，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，因此购房合同中尚未履行的部分双方当事人应继续履行，由于本案在审理过程中，余伟、臧翠屏于2011年9月5日将该房屋实际交付给了黄忠平、陈妙英占有、使用，黄忠平、陈妙英又向余伟、臧翠屏支付了房款280000元，故对黄忠平、陈妙英要求余伟、臧翠屏交付房屋的反诉请求已经实现，而黄忠平、陈妙英还应给付余伟、臧翠屏房款20000元。对于黄忠平、陈妙英提出的由余伟、臧翠屏支付给其违约金40000元及从违约金支付日至今的相应利息损失1400元，并赔偿其2011年2月18日至今的房租损失8400元的诉讼请求，原审法院认为，根据合同的约定，余伟、臧翠屏应于2011年2月18日向黄忠平、陈妙英交付房屋，虽在此之前余伟、臧翠屏已协助黄忠平、陈妙英办理了房屋过户手续，即房屋所有权发生了转移，但黄忠平、陈妙英并未实际占有使用该房屋，因此应理解为其对该房屋虽已享有了所有权，但未实际控制该房产，故余伟、臧翠屏交付房屋的义务未能完全履行，构成违约，应赔偿黄忠平、陈妙英自2011年2月18日至2011年9月5日止的租房损失，具体损失，原审法院根据当地租房行情酌情确定为800元／月，即人民币5280元。由于余伟、臧翠屏履行交房义务的违约，只是延迟性违约，并未导致该合同的无法履行，即不是根本性违约，不能适用定金罚则进行违约处理，故黄忠平、陈妙英反诉主张的双倍偿还定金40000元及相应利息的请求，原审法院不予支持。对于黄忠平、陈妙英提出的要求余伟、臧翠屏赔偿未按期交房给其造成的其他损失10000元的反诉请求，因未提交该项损失的相关证据，无事实依据，原审法院不予支持。而余伟、臧翠屏对此提出的已办理了房屋过户手续，应视为已履行了交房义务及对方未能付清全部房款其有权不实际交付房屋的相关理由，与上述分析不符，原审法院不予采纳。对于黄忠平、陈妙英提出的由余伟、臧翠屏赔偿贷款增加的成本17250元的反诉请求，原审法院认为，余伟、臧翠屏已按约定办理了房屋过户登记手续，黄忠平、陈妙英以已登记在自己名下的的房屋向银行贷款的条件已成就，其向银行贷款，目的是履行支付房款的义务，因此贷款费用的支付与余伟、臧翠屏履行交房义务无关联，故该项请求原审法院不予支持。对于黄忠平、陈妙英提出的要求余伟、臧翠屏赔偿房屋违章建筑12.12平方米相应的房款27673元的反诉请求，由于双方的购房合同中所载的购房面积与房产证所载房屋面积一致，不存在余伟、臧翠屏将违章面积为12.12平方米的住房出售给黄忠平、陈妙英的情况，故该项反诉请求，理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、黄忠平、陈妙英给付余伟、臧翠萍购房款20000元；二、余伟、臧翠萍赔偿黄忠平、陈妙英延期交房损失5280元。上述一、二两项相抵，黄忠平、陈妙英还应给付余伟、臧翠萍人民币14720元，限于判决生效后十日内付清。三、驳回余伟、臧翠萍及黄忠平、陈妙英的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，财产保全费2070元，合计4970元，由黄忠平、陈妙英与黄忠平、陈妙英各承担2485元；反诉案件受理费1197元，由黄忠平、陈妙英承担1000元，余伟、臧翠萍承担197元。宣判后，黄忠平、陈妙英不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院受理本案不符合法律规定。房屋买卖协议中明确约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由甲乙双方协商解决，也可由当地工商行政管理部门调解，协商和调解不成，按第一款（即提交湖州仲裁委员会仲裁）解决”。可见原审法院解决此纠纷的做法是错误的。二、原审判决在已明确判定对方违约的情况下，只判决对方赔偿房租损失5280元，不符合《房屋买卖协议》中违约责任的相关条款。三、原审判决对于本人提出的要求余伟、臧翠屏赔偿未按期交房给其造成的其他损失10000元的反诉请求，原审法院因本人未提交该项损失的相关证据，无事实依据，不予支持，明显不当。因为余伟、臧翠屏未按期交房给本人造成的其他损失是显而易见的，本人不必就该反诉请求举证。四、原审判决对于本人提出的要求余伟、臧翠屏支付因余伟、臧翠屏的原因以致贷款成本增加的17250元以及余伟、臧翠屏所售违章建筑（12.12平方米）款项27673元的请求不予支持，明显不当。五、原审法院对于案件受理费和财产保全费的判决明显不当。请求二审法院依法撤销浙江省长兴县人民法院（2011）湖长矿民初字第288号民事判决，在查明事实的基础上依法改判，并由余伟、臧翠屏承担本案的全部诉讼费用。余伟、臧翠萍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审期间，双方均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、原审法院受理本案是否合法；二、余伟、臧翠屏延期交付房屋使用权的违约行为是否适用定金罚；三、余伟、臧翠屏应否承担因未按期交房给黄忠平、陈妙英造成的其他损失；四、原审判决对案件受理费、财产保全费的承担比例是否正确。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”的规定，黄忠平、陈妙英在首次开庭前并未对人民法院受理该案提出异议，认可了原审法院对本案的管辖，故应视为放弃仲裁协议，原审法院受理本案符合法律规定。关于争议焦点二，定金作为一种保障合同债权实现的担保方式，对债权的保障功能主要体现为给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。由于一方违约导致合同的无法履行，即构成根本性违约，则适用定金罚则。本案中，余伟、臧翠屏履行交房义务的违约，只是延迟性违约，并未导致该合同的无法履行。且在原审法院审理过程中，余伟、臧翠屏也已向黄忠平、陈妙英实际交付了房屋，由于余伟、臧翠屏并未构成合同无法履行的根本性违约，故原审法院不适用定金罚则进行违约处理并无不当。关于争议焦点三，余伟、臧翠屏虽已协助黄忠平、陈妙英办理了房屋过户手续，即房屋所有权发生了转移，但黄忠平、陈妙英并未实际占有使用该房屋，其对该房屋虽已享有了所有权，但未实际控制该房产，故余伟、臧翠屏交付房屋的义务未能完全履行，构成违约，原审法院判决余伟、臧翠屏赔偿黄忠平、陈妙英自2011年2月18日至2011年9月5日止的租房损失，并根据当地租房行情酌情确定为800元／月，共计人民币5280元，并无不当。对于黄忠平、陈妙英提出的要求余伟、臧翠屏赔偿未按期交房给其造成的其他损失10000元的请求，因其未提交该项损失的相关证据，原审法院对此不予支持属正确，对于黄忠平、陈妙英提出的由余伟、臧翠屏赔偿贷款增加的成本17250元的请求，因余伟、臧翠屏已按约定办理了房屋过户登记手续，黄忠平、陈妙英已具备以已登记在自己名下的的房屋向银行贷款的条件，因此贷款费用的支付与余伟、臧翠屏履行交房义务无关联；对于黄忠平、陈妙英提出的要求余伟、臧翠屏赔偿房屋违章建筑12.12平方米相应的房款27673元的请求，由于双方的购房合同中所载的购房面积与房产证所载房屋面积一致，不存在余伟、臧翠屏将违章面积为12.12平方米的住房出售给黄忠平、陈妙英的情况。故原审法院对黄忠平、陈妙英的上述主张不予支持并无不当。关于争议焦点四，原审法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的相关规定，根据本案的具体情况，决定本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，财产保全费2070元，合计4970元，由黄忠平、陈妙英与黄忠平、陈妙英各承担2485元；反诉案件受理费1197元，由黄忠平、陈妙英承担1000元，余伟、臧翠萍承担197元并无不当。综上，黄忠平、陈妙英的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2286元，由上诉人黄忠平、陈妙英负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈国祥审 判 员 邱金海代理审判员 朱 莹二〇一二年二月十六日书 记 员 沈 飞 微信公众号“”