（2011）南民初字第10384号
裁判日期: 2012-02-15
公开日期: 2015-06-08
案件名称
张玉蕊与青岛华能大厦有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张玉蕊,青岛华能大厦有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
中华人民共和国山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2011）南民初字第10384号原告张玉蕊（CHUNJIOKLUI），新加坡籍。委托代理人王仕明，四川同方正律师事务所律师。被告青岛华能大厦有限公司。法定代表人周兵，职务董事长。委托代理人辛大伟，山东万桥律师事务所律师。原告张玉蕊与被告青岛华能大厦有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2011年4月22日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年12月23日公开开庭审理了本案。原告张玉蕊的委托代理人王仕明，被告青岛华能大厦有限公司的委托代理人辛大伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1995年4月18日，原告购买了被告开发的位于青岛市市南区太平路37号地上二层30号商铺一处，面积为36.7平方米，双方签订了《青岛华能大厦商业商铺买卖合同》一份，明确约定了总价款、面积、位置等主要条款，合同第六条约定：“乙方所购商铺的产权办理以甲方为主，乙方协助”。原告按照合同约定支付了购买款359660元。之后，被告以各种理由拖延办理商铺的所有权证和土地使用权证，至今长达16年。另外，被告将通往原告商铺的公共过道封闭，另作门店租赁给他人经营，导致原告和其他业主无法进入商铺经营。原告为此遭受巨额经济损失。2010年5月19日，原告委托律师向被告发出《律师催告函》，明确催告被告在合理期间内办理涉案铺位的所有权证书和土地使用权证书。被告并未履行办证义务。2010年7月2日，原告委托律师函告被告，依法解除了与被告之间的商铺买卖合同。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告商铺购买款项359660元；2、被告赔偿原告商铺增值额741340元；3、被告向原告支付违约金585844.19元；4、诉讼费、车旅费、评估费由被告承担。被告辩称，原、被告之间签订的买卖合同已经���行完毕，不存在合同解除之说。原告认为买卖合同已经解除并请求退还铺位购买款项，无事实和法律依据；原告要求被告赔偿铺位增值损失并要求被告支付违约金无事实和法律依据。经审理查明，1995年4月18日，以被告青岛华能大厦有限公司为甲方，以原告乙方，双方签订《青岛华能大厦商业铺位买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于青岛华能大厦地上二层第30号商业铺位，建筑面积36.7平方米，铺位之间为高档轻钢龙骨隔断，铺位售价359660元；乙方所购铺位的产权办理以甲方为主，乙方协助；乙方所购铺位享有产权，产权期限：自购房之日起至2062年6月8日止；乙方所购铺位只能用于经营，如超出经营范围，必须经甲方同意，否则甲方有权停止乙方在铺位中的经营活动；乙方在使用期间不得改变建筑结构和商铺隔断，如有损坏应照价赔偿；乙方所购铺位，��发生出租、抵押、转让等行为，应与甲方协商，以有利于整个大厦内商铺的经营管理。1995年6月5日，原告向被告交纳了涉案铺位的购买款项359660元。原告自1995年开始使用涉案铺位至1997年。原告主张依据《青岛华能大厦商业铺位买卖合同》的约定，被告负有为涉案铺位办理产权的主要责任，原告具有协助义务，且原告对涉案铺位享有占有、使用、收益、分配的权能，享有对涉案铺位的所有权；被告主张依据该协议，办理产权登记是出售房与购买方的共同责任，并非被告的单方责任，且商铺的购买方对商铺的所有权是受到限制的，其占有、使用、处分的权利均受到限制，因此，购房方购买的是涉案铺位的使用权，在合同中“产权”的叙述并非表示“所有权”的概念。涉案铺位系由商品房进行分割销售，2005年之前青岛并无明确法律规定，2005年之后，青岛出台法规明���禁止商品房分割销售。1995年签订的买卖合同，经过双方当事人的协商认可，且合同已经履行完毕，不存在解除的条件。原告提交照片一宗、案外人王惠的商铺产权登记材料一宗、2010年6月11日青岛早报拍卖公告一份，证明被告将涉案铺位所在的华能大厦一二楼间的公共通道封闭后出租或改作他用，阻碍原告行驶权利，照片中显示的工艺品批发、银行等网店均应为公共通道；被告为王惠等部分商铺业主办理了房屋产权证，并且被告在商铺的拍卖公告上标明可以办理过户手续，但原告多次催告被告，被告均拒绝为原告办理产权事宜；涉案铺位具有投资和使用价值，已经增值。被告质证称对照片的真实性无异议，但原告拍摄的一层商铺所在位置并未非公共通道，在华能大厦的南北两侧均有通往二层的通道，被告并未占用。2005年开始原告商铺所在的商场已经停业，所以物业公司将商场的一楼大门关闭；王慧所有的商铺，位于商场二层西北侧，是独立结构的房屋，与原告商铺的结构不同，没有可比性；拍卖公告中的房屋不包括涉案铺位，与本案无关。原告提交律师催告函、授权委托书、催告函送达依据各一份，证明原告催告被告对涉案铺位办理过户手续，被告对该催告未提出异议，被告至今未向原告履行催告义务。被告质证称对证据的真实性无异议。原告提交解除合同律师函、授权委托书、律师函送达依据各一份，证明被告已经收到原告发送的解除合同的函件，双方的买卖合同已经解除。被告质证称对证据的真实性无异议，被告已经收到该律师函，但该律师函无法实现解除合同的目的，律师作为代理人，以自己的名义解除原、被告之间的合同，不符合法律规定，且被告并未收到授权委托书，该律师函无法产生解除合同的效力；且买卖合同已经履行了15年，原告提出解除并无法律依据。原告提交被告向原告发送的回函一份，证明被告收到解除合同的律师函后未提出异议，且至今未办理涉案铺位的产权证。被告质证称对证据的真实性无异议，但从其内容可以看出，被告已经告知原告涉案铺位无法办理产权证，原告如果想要办理产权，被告可以协商向消防、规划等相关部门申报，并需要对商铺进行封闭施工。原告提交车旅费票据共计27527元，证明原告及其代理律师为本案所花费的相关交通费、复印费等应由被告承担。被告质证称该证据与本案无关。被告提交青岛华能大厦商场一、二、三层平面图一份，证明涉案铺位为开放式，不具备独立的结构和空间，并非商品房屋，且买受人自1995年商铺交付时即认可交付标的，从未提出异议。原告质证称对证据的真实性无异议，但依据合同约定，涉案铺��具有独立空间，面积确定，具有独立的实用性，可以办理产权证，涉案铺位是否为开放式商铺，既无法律规定，亦与本案无关。被告提交2010年5月17日山东国润资产评估有限公司出具的《青岛华能大厦有限公司委估资产评估报告》一份，证明青岛华能大厦商场部分一至三层单价4971元／平方米；提交2009年7月7日青岛青房房地产评估事务所有限公司出具的函一份，证明与涉案铺位相邻的房屋价格为4835.16元／平方米。原告质证称上述证据与本案无关，评估时间点应以2010年7月3日为基准日，且该两份评估是在房屋没有产权的情况下进行的，而原告主张的增值额为涉案铺位拥有产权情况下的价值减去原告支付的购房款的差额部分。被告提交工商档案材料一宗，证明涉案铺位一直作为商场经营，由原告赚取收益。原告质证称对证据的真实性无异议，被告证明的事项与原告无��。被告提交房屋预售证一份，证明被告出售房屋手续完备，符合法律规定，被告无任何违约行为。原告质证称对证据的真实性无异议，该预售证上显示涉案铺位为商品房屋。上述事实，有合同、函件、照片、收据、认证书、单据、图纸、档案及当事人当庭陈述等证据在案为凭，以上证据业已经本院庭审质证及审核。本院认为，被告青岛华能大厦有限公司与原告签订的《青岛华能大厦商业铺位买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同是合法有效的。原告系青岛华能大厦地上二层第30号商业铺位的所有权人，有权以自己的名义对涉案铺位行使权利、履行义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证��任的当事人承担不利后果。自1995年原告购买涉案铺位之后，被告向原告进行了交付，原告亦已经实际使用涉案铺位，因此，原、被告之间的《青岛华能大厦商业铺位买卖合同》已经履行完毕，原告称其向被告送达解除合同的函件后，涉案合同已经解除的主张，于法无据，本院不予采信。原告称因被告未履行办理涉案铺位房屋产权证的义务，而要求解除买卖合同，本院认为，依据买卖合同的约定，原告对所购铺位享有产权，产权期限：自购房之日起至2062年6月8日止。买卖合同明确约定了涉案铺位的产权期间，原告在此期间内享有涉案铺位的产权，可以对涉案铺位行使占有、使用、收益、处分的权利，原告购买涉案铺位的合同目的已经实现，并且原告已经实际使用涉案铺位，原、被告的主要合同义务均已经履行完毕。因此，原告现以被告未履行办理涉案铺位产权的义务，要求解除买卖合同，于法无据，本院不予支持。原告称被告将通往原告铺位的公共过道封闭，另作门店租赁给他人经营，导致原告无法进入商铺经营，遭受重大经济损失的主张，因原告提交的证据未证明其主张，对此，本院不予支持。综上，原告要求被告返还商铺购买款、赔偿增值额并支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告承担车旅费等相关费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张玉蕊的诉讼请求。案件受理费19982元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 许 枫人民陪审员 姜正华人民陪审员 裴旭林二〇一二年二月十五日书 记 员 徐丽萍 关注公众号“”