（2012）深中法房终字第78号
裁判日期: 2012-02-15
公开日期: 2015-11-16
案件名称
深圳市城建明园实业有限公司与谢照房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2012）深中法房终字第78号上诉人（原审被告）：谢照被上诉人（原审原告）：深圳市城建明园实业有限公司上诉人谢照因与被上诉人深圳市城建明园实业有限公司（以下简称城建明园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第799号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：位于深圳市xx区xx路xx区xx栋（原xx栋）首层原为架空层。2009年1月，城建明园公司的上级主管单位深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称城建集团）作为xx路xx区xx栋所在地块的土地使用权原受让方将xx路xx区xx栋首层架空层加建、改建并编号之后，移交给城建明园公司管理使用。此后，2010年1月29日，城建明园公司与谢照签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：城建明园（甲方）将xx路xx区xx栋（原xx栋）xx号房出租给谢照（乙方）使用，房屋建筑面积21平方米，月租金总额为1575元，租赁期限自2010年2月1日起至2011年1月31日止，房屋用途为商业。合同签订后，城建明园公司依约将xx花园xx区xx栋xx号交付谢照使用。《房屋租赁合同》合同期即将届满之时，城建明园公司于2010年12月28日向包括谢照在内的xx路xx区xx栋各承租户发出《通知》称：为规范本公司合同管理，明确双方权利义务关系，本公司特通知你于2010年12月30日凭有效身份证到本公司签订合同并办理有关手续。逾期未办理的，视为放弃使用（承租）该房产，本公司将收回该房产并另行处理。12月30日，城建明园公司再次向包括谢照在内的xx路xx区xx栋各承租户发出《通知》称：贵商户按本公司通知要求，于2010年12月30日到我公司签订租赁合同，由于贵商户无正当理由拒签合同，无法明确租赁关系。为规范本公司合同管理，明确我司与你的权利义务关系，本公司特通知你于2011年1月4日下午3点前到本公司商谈签订合同事宜，逾期不到本公司，视为放弃使用（承租）该房产，本公司将收回该房产并另行处理。2011年3月24日，城建明园公司以在xx路xx区xx栋商铺张贴的方式发出《通知》称：为规范本公司租赁管理，明确租赁双方的权利义务，自2010年底至2011年1月，我公司多次与各承租户召开商谈会议，并多次通知各承租户签订租赁合同，各承租户拒绝签订合同。鉴于以上原因，为维护我公司的合法权益，我公司决定与你们终止租赁关系。现将有关事项通知如下：1、各承租户须在接到通知后于2011年4月23日前将所承租物业清理迁离，并交回我司。2、在规定期限内仍未迁离xx栋商铺的承租户，我公司将通过司法途径解决。由于谢照在城建明园公司发出通知之后未搬离涉案房产，2011年4月29日，城建明园公司提起本案诉讼。城建明园公司、谢照在原审庭审中对涉案房产为xx路xx区xx栋首层架空层所改造这一事实无争议，原审法院经向深圳市规划和国土资源委员会查询亦未发现涉案房产产权资料。城建明园公司表示，其上级主管单位城市建设公司将xx路xx区xx栋首层架空层加建、改建时，并未取得相应的建筑工程规划许可。城建明园公司诉至原审法院，请求判令：1、谢照迁离并交回深圳市xx区xx路xx花园xx区xx栋（原xx栋）1号物业；2、本案的诉讼费由谢照承担。原审法院认为，依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案，xx路xx区xx栋（原xx栋）首层原为架空层，城建明园公司的上级主管单位即城市建设公司未经建设规划部门许可将该架空层加建、改建、编号并将涉案房产移交城建明园公司之后，城建明园公司与谢照签订《房屋租赁合同》将xx路xx区xx栋1号出租给谢照，该《房屋租赁合同》依前述规定为无效合同。我国合同法规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当予以返还，本案城建明园公司、谢照签订的《房屋租赁合同》为无效合同，因此，谢照应当将xx路xx区xx栋1号返还城建明园公司。谢照抗辩称架空层应属于xx路xx区全体业主共有，城建明园公司的出租行为无效，城建明园公司的诉求应当驳回，原审法院认为，诚如谢照所述涉案房产属xx路xx区全体业主共有，因该房产是城建明园公司交给谢照使用，故城建明园公司侵犯了业主的权利。城建明园公司、谢照之间的租赁行为被确认无效后，如果谢照继续占用涉案房产，则城建明园公司在法律上仍向业主承担侵权责任。因此，城建明园公司要求谢照搬离涉案房产，恢复原状，是对其自身权利保护，并无不妥。为此，城建明园公司要求谢照搬离涉案房产并将涉案房产交还城建明园公司的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：谢照应自判决生效之日起十日内迁离深圳市xx区xx路xx区xx栋（原xx栋）xx号房产并将该房产交还城建明园公司。案件受理费100元，由谢照承担。上诉人谢照不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，驳回城建明园公司的诉讼请求：2、本案一、二审诉讼费用由城建明园公司承担。事实和理由：一、原审实体处理错误。首先，城建明园公司并无经营管理权，涉案商铺所利用的架空层已经与整栋房产整体出售给业主，城建明园公司不享有对原房产的任何权利，自始至终不具备商铺的经营管理权。其次，城建明园公司侵犯了业主的权益，确实应当对业主承担侵权责任。但依据法律规定，业主尚没有请求法院对其权益予以保护，法院不应替代当事人做出决定。在全体业主没有主张权利的情况下，法院不应判决归还商铺。城建明园公司主张享有商铺的经营管理权并提出终止合同，其目的并不是为了停止侵害或保护全体业主的财产权益。如支持其诉讼请求，城建明园公司将继续占有使用商铺并持续损害业主的权益，这显然是鼓励了侵权人的侵权行为，由侵权人继续享有不当利益；二、城建明园公司并非真正《房屋租赁合同》的当事人，没有要求谢照返还租赁房屋的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。由此可见，合同无效的前提是双方均为房屋当事人，出租方应对出租物享有物上权利。本案中，对商铺享有所有权的是全体业主，租赁合同双方应为全体业主和商铺租户。涉案《房屋租赁合同》无效，并不是基于出租房产未取得建设工程许可证，而是因为城建明园公司自始至终不具备缔约资格，无权出租；三、xx路xx区的业主在2012年2月13日已接受涉案商铺，双方也进行了移交，签订了商铺移交协议。业主代表已经向城建明园公司发出商铺移交通知书并免除谢照向业主移交商铺的义务和责任，返还的诉讼标的不复存在。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。城建明园公司答辩认为，原审判决并没有认定涉案商铺产权属于业主，而仅仅是对商铺的产权作了假设。谢照的补充上诉状意见捏造事实和证据，其向法院陈述涉案商铺已移交给业主是为了逃避移交商铺的责任。请求二审法院驳回上诉人的上诉意见。经审理查明，深圳市罗湖区xx路xx区目前尚未成立业主委员会。谢照等人已经付清了《房屋租赁合同》约定期限内的全部租金。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。在二审审理过程中，城建明园公司主张涉案房产是由城建集团对架空层进行改造后移交该公司管理的。谢照提交了一份其与罗湖区xx花园xx区部分业主签订《商铺移交协议书》，签订时间为2012年2月13日。该协议书约定由谢照将涉案商铺交还业主，自协议签字之日视为移交完毕。部分业主同意将商铺出租给谢照使用，租用细节另行约定。谢照确认涉案商铺目前仍由其实际控制。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。城建集团将深圳市xx区xx路xx区xx栋（原xx栋）架空层改造、加建为商铺并未履行相关的报批报建手续，故城建明园公司和谢照就租赁涉案房屋签订的《房屋租赁合同》为无效合同，原审对合同效力认定正确，本院予以确认。谢照上诉主张涉案房屋应属xx路xx区全体业主共同所有，全体业主未主张权利，房屋不应返还城建明园公司。本院认为，谢照依据《房屋租赁合同》取得涉案商铺的经营使用权，在租赁合同被依法确认无效的情况下，谢照继续占有和使用涉案房屋没有法定依据，按照无效合同的处理原则应予以返还。涉案房屋所使用的空间为xx路xx区xx栋的架空层，城建集团对此进行了加建和改造并交由城建明园公司出租和管理，因房屋产权尚未明确，原审判决谢照向城建明园公司交还房屋只是对无效合同法律后果的处置，并不包含对房屋产权和性质的界定，无须以权利人的意思表示为前提。若架空层或房屋的权利人今后对占有事实提出异议，可另行主张权利。涉案房屋所在的深圳市罗湖区xx路xx区目前尚未正式成立业主委员会，谢照提交的《商铺移交协议书》上的签名人数与xx路xx区全体业主人数不符，且签名人员身份情况不详，仅凭该协议书不能证明权利人已经接受涉案房屋。谢照承认涉案商铺目前仍由其实际控制，其主张返还的标的物不复存在，与事实不符，本院不予采纳。综上，上诉人谢照的各项上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人谢照负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 力代理审判员 吴思罕代理审判员 郑志锋二〇一二年二月十五日书 记 员 李全慧《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。 关注微信公众号“”