（2012）浙嘉民终字第5号

裁判日期: 2012-02-13

公开日期: 2015-12-30

案件名称

贾某某、贾某某、嘉善××××开发有限公司与嘉善××××开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贾某某,嘉善××××开发有限公司,贾某某、嘉善××××开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2012）浙嘉民终字第5号上诉人（原审原告）：贾某某。委托代理人：张某某。上诉人（原审被告）：嘉善××××开发有限公司，住所地：浙江省嘉善县××邮电东路××号。法定代表人：黄甲。委托代理人：黄乙。上诉人贾某某、嘉善××××开发有限公司（以下简称北××公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2011）嘉善民初字第1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理认定：2010年3月5日，贾某某与北××公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定：贾某某向北××公司购买位于浙江省嘉善县西塘镇梦里水乡18幢2-102室商品房一套，建筑面积128.19平方米，房屋总价为393543元；北××公司应当在2010年7月31日前将该商品房交付给贾某某使用；北××公司逾期交房的违约责任为按日向贾某某支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。北××公司负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。北××公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得商品房房屋所有权证。北××公司应当在2011年2月28日前，取得前款规定的土地、房某某属证书，交付给贾某某。贾某某委托北××公司办理该商品房转移登记。北××公司逾期交付权属证书的违约责任为北××公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向贾某某支付已付房价款百分之零点五的违约金，贾某某不退房。合同签订后，贾某某已按约支付首付款123543元；在2010年5月6日，贾某某通过银行按揭贷款，支付了剩余房款270000元。北××公司未能在2010年7月31日前，即合同约定的时间将商品房交付给贾某某使用，亦未能在2011年2月28日前，即合同约定的时间将土地、房某某属证书交付给贾某某。2011年7月29日北××公司向全体业主发出一份承诺，表示因半地下停车位施工需要7个月的时间，向业主表示歉意，作出如下承诺：一、承诺力争在2012年2月底交房，如届时不能按期交房，自2012年3月1日起逾期交房的违约金，每日按照已付房款（含银行按揭）的万分之三计算；二、同意先期支付部分逾期交房违约金，具体的违约金数额在交房时再行结算，业主可凭购房合同于2011年8月15日到北××公司处领取部分违约金，其中商品房面积为120（含）平方米以上的先支付5000元，商品房面积为120平方米以下的先支付4000元。一审另查明，双方签订的商品房买卖合同对逾期交付土地、房某某属证书的违约责任约定为按日支付已付房款的百分之零点五。贾某某以合同对逾期交付土地、房某某属证书的违约金约定不合理为由，主动请求法院调低逾期交证的违约金为按日支付已付房价款的万分之五。贾某某申请向嘉善县统计局、嘉善县房地产管理处、嘉善县建设局调取2010年下半年至今××××邮电东路及附近地段房屋销售及租赁价格。经一审法院调查，以上三部门均表示无相关统计数据。一审法院经审理认为：贾某某与北××公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。北××公司未能在合同约定的期限向贾某某交房，亦未能在合同约定的期限内向贾某某交付土地、房某某属证书已构成违约，贾某某要求北××公司承担违约责任，予以支持。双方签订的商品房买卖合同对逾期交房的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之零点五，贾某某认为合同对逾期交房违约金的约定低于实际损失，请求法院调高违约金。双方签订的商品房买卖合同对逾期交付土地、房某某属证书的违约责任约定为按日支付已付房款的百分之零点五。贾某某以合同对逾期交付土地、房某某属证书的违约金约定不合理为由，主动请求法院调低违约金为按日支付已付房价款的万分之五。考虑到贾某某的合理损失及北××公司的违约情形，酌情将北××公司逾期交房的违约金调至日万分之一，即北××公司自2010年8月1日起按日向贾某某支付已付房价款万分之一的违约金；将北××公司逾期交付土地、权属证书的违约金调至日万分之一，即北××公司自2011年3月1日起按日向贾某某支付已付房价款万分之一的违约金。由于实际交房之日尚未确定，贾某某起诉时将违约金暂时计算至2011年9月30日止，予以支持。关于贾某某诉请北××公司立即交付房屋的问题，双方签订的商品房买卖合同合法有效，北××公司应当按照约定全面履行自己的义务，现因北××公司的原因造成逾期交房，且贾某某按照合同约定未要求退房，北××公司应当承担继续履行的违约责任。而北××公司在向全体业主发出的承诺中表示因半地下停车位施工需要7个月的时间，北××公司力争在2012年2月底交付房屋，目前房屋交付条件尚不具备，故对该项诉请不作裁判。此外，双方合同约定由北××公司负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。北××公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得商品房房屋所有权证。北××公司应当在2011年2月28日前，取得前款规定的土地、房某某属证书，交付给贾某某。北××公司理应积极履行该义务，但办理权属证书为非金钱债务，该债务的标的并不适于强制履行，且土地、房某某属证书的交付需以房屋交付为前提，现北××公司交房日期尚未确定，故对贾某某要求北××公司立即交付土地、房某某属证书的请求不作裁判。据此，依照《中华某某共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条第一款第（一）项和《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北××公司以已付房价款393543元为本金，按每日万分之一支付贾某某自2010年8月1日起至2011年9月30日止的逾期交房的违约金，于判决生效之日起7日内支付；二、北××公司以已付房价款393543元为本金，按每日万分之一支付贾某某自2011年3月1日起至2011年9月30日止的逾期交证的违约金，于判决生效之日起7日内支付；三、驳回贾某某的其他诉讼请求。如果北××公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1272元，减半收取636元，由贾某某负担364元，由北××公司负担272元。一审判决宣告后，贾某某、北××公司均不服，向本院提起上诉。贾某某上诉称，一、一审认定证据有误。贾某某在一审提供的多份证据可以证明涉案楼盘所在区域的房屋租金交易价格，一审对此不予认定有误。另外，一审认为北××公司出具的承诺书不能证明北××公司承诺的万分之三的违约金与贾某某遭受的损失相当，也系证据认定有误。二、一审适用法律有误。依照司法解释的规定，双方在合同中对逾期交付土地、房某某属证书违约金的计算没有作出约定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审将逾期交付土地、房某某属证书违约金计调整至日万分之一计算，没有依据。三、本案诉讼费用应由北××公司承担。综上，请求撤销原判第二项，并改判北××公司以已付房款为总额，按日向贾某某支付万分之五的逾期交房土地、房某某属证书违约金，并先期支付2011年3月1日至2011年9月30日的违约金42109.10元。针对贾某某的上诉，北××公司未作答辩。北××公司上诉称，一、双方合同约定以已付房款的万分之零点五按日计算逾期交房违约金。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，一审在买受人没有提供证据证明违约造成的实际损失高于约定的违约金的情况下，将逾期交房违约金酌情调整至日万分之一，没有依据。二、一审对逾期交房土地、房某某属证书违约金的认定有误。双方合同约定的按日以已付房款总额的百分之零点五向贾某某支付逾期交付土地、房某某属证书违约金，该合同条款明显系笔误。北××公司与其他买受人签订的买卖合同约定以已付房款的百分之零点五向买受人支付逾期交房土地、房某某属证书违约金，同时，贾某某本人亦认为本案合同的相关约定不合理，并请求调低该项违约金数额，因此，本案合同约定的逾期交付土地、房某某属证书违约金明显是笔误所致，应按照已付房款的百分之零点五向贾某某支付逾期交付土地、房某某属证书违约金。综上，请求撤销原判第一、二项，并改判：一、北××公司以已付房款393543为总额，按合同约定的日万分之零点五支付贾某某自2010年8月1日起至2011年9月30日止的逾期交房违约金；二、北××公司按已付房款393543元的百分之零点五支付贾某某逾期交房土地、房某某属证书违约金。针对北××公司的上诉，贾某某未作答辩。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《中华某某共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，当合同约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求增加；当合同约定的违约金过分高于造成的损失的，违约金亦可以予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照该规定，逾期交房造成的损失应相当于同地段同类房屋租金损失。如按照双方合同计算逾期交房违约金，北××公司每月应支付的逾期交房违约金明显低于现阶段房屋租金市场行情。考虑到买受人的合理损失以及北××公司的违约情形，一审将违约金调至日万分之一，调整后计算出的逾期交房违约金未明显偏离同地段同类房屋的租金市场行情，故一审酌情将违约金调整，并无明显不当，二审不予更改。关于逾期交付土地、房某某属证书违约金的计算，双方在合同中约定按日以已付房款总额的百分之零点五向贾某某支付逾期交付土地、房某某属证书违约金，按照双方约定计算出的违约金数额明显过高，北××公司认为该合同条款系笔误所致，但在该合同条款经撤销程序予以撤销之前，双方就该项违约金的约定仍应视为双方真实意思表示，北××公司关于逾期交付土地、房某某属证书违约金的上诉理由不能成立。由于双方合同约定的逾期交付土地、房某某属证书违约金明显过高，同时，贾某某亦认为该项约定过高，请求调低违约金。考虑到北××公司的违约情形并结合买受人因违约所遭受的损失，一审酌情将逾期交付土地、房某某属证书的违约金调整至按日以已付房款总价的万分之一进行计算，并无明显不当之处，二审不予更改。贾某某请求按日以已付房款的万分之五支付逾期交房土地、房某某属证书违约金没有依据，不予支持。综上，贾某某、北××公司的上诉理由不能成立，相应的上诉请求均应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1272元，由嘉善××××开发有限公司、贾某某各半负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨迪虎审　判　员　　谭　灿代理审判员　　陈　远二〇一二年二月十三日书　记　员　　阮美琴关注公众号“”