（2011）成民终字第5330号
裁判日期: 2012-02-13
公开日期: 2014-06-27
案件名称
谢继东与赵正林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢继东,赵正林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第5330号上诉人（原审原告）谢继东。委托代理人刘诗明，北京惠诚（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵正林。委托代理人史俊海，双流县华阳法律服务所法律工作者。委托代理人彭小平，双流县四合法律服务所法律工作者。上诉人谢继东因与被上诉人赵正林房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第3609号民事判决，向本院提起上诉，本院于2011年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2009年5月1日，赵正林和余绍玉签订了租房合同，约定：赵正林租用余绍玉位于双流县华阳镇正东街中街3号双兴名邸四季春天的自编号5-21号，合同编号5-21号商铺一间（40.38平方米）；租期5年，年租金为10660.32元，年物管费为581.47元，承租方于签订合同之日一次性付清半年租金和半年物管费，两项合计5621元，以后每半年支付一次，如遇国家政府及市场价格调整而房租价格随之上调时，租金可参照市场价格相应上调。2011年5月，谢继东受让了余绍玉出租给赵正林的房屋并办理了房屋产权证，谢继东、赵正林未重新签订租房协议。受让期间赵正林与谢继东几次协商交纳租金，谢继东要求将房租大幅度提高，双方对新租金的价格未达成协议，谢继东拒收租金。2011年7月25日，谢继东以赵正林不交租金为由向赵正林发出《解除房屋租赁合同的通知》，赵正林收函后未予答复。8月，谢继东诉至一审法院，请求确认谢继东、赵正林之间的租赁合同已经解除，判令赵正林迁出谢继东所有的房屋，并支付谢继东房屋租金3553.44元（从2011年5月1日起至2011年8月9日止）。原审法院认定上述事实所采信的证据有：《租房合同》、当事人陈述、证人证言、解除合同书面通知、房屋租赁合同等。原审法院认为，赵正林于2009年5月1日与余绍玉签订的《租房合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合法有效。谢继东在受让了该房屋后，虽然没有与赵正林重新签订合同，但不影响赵正林与原房主余绍玉签订的房屋租赁合同的权利、义务，谢继东、赵正林仍应按约履行。赵正林得知谢继东受让房屋期间就与谢继东协商交纳租金，因谢继东大幅度提价，双方未达成新的租金价格，谢继东拒绝接收租金，有证人证言予以佐证。谢继东称赵正林不交纳租金，自己向其发函要求其交纳房租和提高租金的书面催告通知，但赵正林否认，谢继东也没有证据予以证明，原审法院不予认可。谢继东在没有证据证明赵正林不交租金和催告交纳的前提下，发函解除租赁合同，不符合法律关于一方解除合同的法定情形，对其诉请关于确认解除合同和要求赵正林归还租赁房屋的请求，原审法院不予支持。在双方对新的租金价格未达成协议前，谢继东要求赵正林给付起诉前的租金，符合合同的约定，但金额有误只能部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十四条第一款、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、赵正林于判决生效后十五日内给付谢继东2011年5月1日至2011年8月9日的房屋租金人民币3110.75元。二、驳回谢继东的其他诉讼请求。宣判后，原审原告谢继东不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2011）双流民初字第3609号民事判决，依法改判被上诉人赵正林立即迁出上诉人谢继东房屋；2、被上诉人赵正林支付上诉人谢继东房屋租金9045.12元。其主要的上诉理由是：1、谢继东与赵正林之间签订的《租赁合同》已经依法解除；2、上诉人谢继东于2011年7月8日给被上诉人赵正林送达了《关于交纳房屋租金的通知》，被上诉人赵正林收到该通知后拒不履行合同义务；3、原审法院认定“受让期间赵正林与谢继东几次协商交纳租金”不是事实，被上诉人赵正林所申请的证人出庭均为作假证。被上诉人赵正林答辩称，自己多次找到谢继东交房租，但谢继东以房租价格太低为由拒收，双方协商新的房租未达成协议。原判认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明，2011年7月8日，谢继东向赵正林送达了《关于交纳房屋租金的通知》，该通知由赵正林配偶毛春芳签收。本院认定上述事实所依据的证据是谢继东在二审中向本院提交的《投递邮件清单》。二审查明的其余事实与一审一致。本院认为，对谢继东上诉称赵正林收到《关于交纳房屋租金的通知》后拒不履行合同义务，其与赵正林之间的房屋租赁合同已经依法解除的上诉意见，因按该通知载明“……我方认为目前此房屋的租金应调整为每月每平方米70元，对上调租金的价格可以协商……望你方在3日内积极履行合同义务，如不履行我方将解除合同”的内容，可以认定双方就调整租金价格并未达成一致，赵正林应支付给谢继东的租金数额不明确，故该通知载明的3日时间不属于赵正林的合理履行期限。且谢继东无证据证明赵正林明确表示或以其行为表明不交租金，故本案不符合《合同法》规定一方当事人可以解除合同的情形，谢继东所提双方的租赁合同已经依法解除的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。谢继东所提要求赵正林支付自己人民币9045.12元租金的上诉请求因超出其一审时的诉讼请求，超出部分的租金不属于本案审理范围。故对该项上诉请求亦不予支持。综上所述，原审审判程序合法，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人谢继东负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 寅审 判 员 余 杨代理审判员 胡 茜二〇一二年二月十三日书 记 员 冯帅军 百度搜索“”