（2011）浙嘉民终字第676号

裁判日期: 2012-02-13

公开日期: 2015-12-30

案件名称

吴某为与被上诉人浙江××地××司、浙江××地××司与吴某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴某,吴某为与被上诉人浙江××地××司,浙江××地××司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2011）浙嘉民终字第676号上诉人（原审被告）：吴某。委托代理人：贾某某。被上诉人（原审原告）：浙江××地××司。住所地：浙江省××昌盛南路××楼。法定代表人：李某某。委托代理人：徐某某、孙某某。上诉人吴某为与被上诉人浙江××地××司（以下简称元××司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2011）嘉南民初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，元××司、吴某于2009年12月29日签订《商品房买卖合同》一份，由吴某向元××司购买元一柏庄二期第24幢1单元2301号商品房一套，建筑面积约141.85平方米，总房价为966145元，该套商品房系预售商品房，交房时某为2011年12月31日前。合同第七条约定：买受人于2009年12月29日前付房款196145元（已实际支付），余款买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款770000元整；合同第八条约定：另买受人贷款逾期违约责任详见附件八第1条约定；合同第二十三条明确：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）；第二十四条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；第二十七条约定：自本合同签订之日起30天内，由出卖人向嘉兴市住房保障局申请登记备案。该份合同共有八项附件，其中附件八补充协议内容第1条约定：买受人应在《商品房买卖合同》签署完毕某在开发商书面通知日期内将贷款手续（含贷款银行要求的预购商品房预告登记）办理完毕，超过10天的，视为违约；公积金贷款人未按公积金管理中心“借款合同签订有关事项通知书”约定日期办理相关手续的，视为违约；买受人如有本条款所列违约情况，出卖人有权解除合同，并扣除买受人总房款的20%作为违约金。附件八第5条约定：买受人确认本合同第一页所提供的买受人通信地址、电话均为有效；在本合同履行期间如有变更，买受人有义务以书面形式通知出卖人；如因买受人原因造成本合同内容项下通知未能及时送达买受人，由此产生的相关法律责任由买受人承担。上述合同签订后，2010年9月11日，元××司向吴某发出《商品房买卖合同》按揭贷款（或付款）通知书，内容为：补充付款96000元，贷款额为674000元，务必于9月25日前办理完毕按揭贷款或付款。该通知书连同其他贷款应准备的资料由元××司按照吴某在合同中××通信地址即江苏省××芦墟镇××号，以邮政ems速递方式寄给吴某，此时由于吴某已从原籍到××平湖市工作，邮件终因无人签收于2010年10月3日被退回。同年11月8日，元××司又以ems速递方式寄给吴某函告一份，内容为：已书面通知你于2010年9月25日前办理按揭贷款手续，并多次电话通知，而你一直没有履行。现再次通知，请于2010年11月15日前办理完按揭贷款手续或付款。如超出上述通知时某办理，我司将根据合同附件八补充协议内容明某某定与你解除合同关系，并将按照合同约定扣除总房款20%即196145元作为违约金，同时明确告知我司甲就上述房产另行出售。该函告元××司系按其了解的吴某在平湖市的地址即平湖市世纪某某21幢1单元102室邮寄（注明需本人签收及吴某的两个联系电话），相应的邮件跟踪查询单显示次日由吴某本人签收。但吴某收到该份催告函后，未按元××司通知的要求办理其所购房屋的银行贷款手续或者直接支某某款，此后，元××司的工作人员又多次打吴某的手机与其联系，通知吴某及时办理有关房屋的所有手续，吴某仍置之不理，继续拖延。至2011年4月1日，元××司委托律师发律师函寄至吴某的户籍地址，明确与吴某解除《商品房买卖合同》并要求吴某按约定承担违约责任，该份律师函在速递过程中因吴某不接电话且家中无人而退回。2011年5月5日，元××司以吴某严重违约、不履行合同义务为由诉至原审法院，请求判令：一、解除元××司、吴某签订的合同编号为元3-319-24-2301的《商品房买卖合同》；二、吴某支付给元××司违约金193229元。吴某在原审中答辩称，一、双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第七条第3项（合同第5页）关于购房余款的约定是凭元××司的通知办理银行按揭贷款，该约定涉及具体时某写的不明确、很模糊，这与吴某了解的其他房产公某的商品房买卖合同有关付款期限均有明确约定的内容完全不同。其实双方的争议在于不明确的时某，既然不明确则应双方协商具体时某以约定期限，现元××司不经协商即起诉吴某违约，且凭单方面通知即要求解除合同，完全不能成立，元××司想以诉讼吞没吴某的房屋及首付款，这两者吴某一概不让步；二、吴某不存在违约行为，元××司无合同解除权。本案合同约定“余款买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款”，但吴某没有接到过元××司的通知，这从元××司提供的证据可以印证。吴某没有收到通知的原因不能归咎于吴某，吴某在合同中提供的电话、通讯地址没有更换过。再者，如果可以办理房屋贷款了，吴某根本没有必要推迟办理，无故推迟的话对吴某一点好处都没有，相反可能存在诸多不利的因素，比如国家对房屋买卖的政策越来越严格，作为吴某不具有嘉兴本地常住户籍，存在今后不能办理贷款的可能，而且晚办理银行按揭贷款，存在首付款比例提高的可能，因此，吴某没有违约的主观故意。元××司曾经有一次电话联系吴某，通话的大致意思是现在国家房屋贷款政策改变了，到时在办理贷款手续时可能要增加首付，也没有明确办理贷款的具体时某，并且强调具体情况可在办理贷款手续时按政策要求操作。对于房屋买卖这样重要的民事活动，仅凭元××司、吴某之间的一次内容不是很明确的电话联系，显然不能证明元××司履行了合同约定的通知义务，也不能证明吴某违约，更不能证明吴某有根本性违约行为而导致合同目的无法实现。三、对元××司所谓的合同附件八，吴某认为根本不具有法律效力。元××司、吴某间合同的第二十三条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”，但吴某从未签署过元××司所谓的附件八，从元××司提供的证据中可以看到合同附件五有吴某的签署，但其中的合同附件八没有吴某的签署。因此，从元××司提供的证据看，根本没有得到吴某的认可，现元××司以一个不具法律效力且约定内容极其不公平的所谓协议来主张解除合同，系草率诉讼，既无事实依据也无法律依据。综上，请求法庭依法驳回元××司的诉讼请求。原审法院审理认为，本案双方之间的商品房买卖合同关系已经成立，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、双方合同中对于买受人即吴某购房余款支付期限的约定是否属约定不明；二、合同附件八补充协议内容是否发生法律效力的问题；三、合同履行过程中吴某是否存在严重违约行为，进而元××司是否可依据合同的约定行使解除合同的权某。关于焦点一，民事活动应当遵循的最重要的基本原则是公平和诚实信用，从合同内容看，双方在签订合同时均明知双方进行的是期房买卖即预售商品房，而且作为买受人的吴某除首付款外余款的支付方式为银行按揭贷款，此处存在一个有关某某进行贷款条件审查及何某某意放贷的问题，因涉及合同当事人之外的银行风险控制，故在双方签订合同时难以直接确定买受人余款的履行期限，因而合同第七条对于“余款买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款770000元整”的约定属合理，系双方根据客观因素作出的真实、一致的意思表示，符合预售商品房领域的一般交易习惯，对双方是公平的。从合同的可履行性看，只要出卖人及时通知到对方并给予合理的时某（从之后元××司的通知情况看已有体现），买受人的履行期限仍具有可确定性，故原审法院认定双方合同第七条关于某行时某及方式的约定是明确的，并具有可操作性。吴某抗辩提出本条约定属约定不明、具体履行需双方另行协商确定时某的意见，与该约定本意不符，不予采纳。关于焦点二，合同附件八约定的主要是违约责任、解除合同的权某及行使条件、当事人确认通信地址及电话的有效性（以便及时通知）等内容，这是涉及双方当事人重要权某义务的约定，吴某在签订合同时即应当充分注意；同时，合同主文第二十三条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”，此处的“附件八”是以括号备注的方甲以特别某某的，合同主文第二十四条明确“合同附件与本合同具有同等法律效力”，而合同主文第八条也约定“另买受人贷款逾期违约责任详见附件八第1条约定”，因此，合同主文与合同附件系一个合同的整体内容，吴某在合同主文买受人一栏签名后即应视为其确认了合同附件八的约定内容，并接受合同附件八的约束，而不需要双方另行签署附件八，原审法院依法认定合同附件八已经发生法律效力。吴某以附件八内容未经双方签字、盖章的理由否定其效力的抗辩意见不能成立，不予采纳。关于焦点三，对于元××司、吴甲方乙合同的情况，根据现有证据审查，元××司已按照合同第七条的约定，先后两次书面通知吴某在合理的期限内办理完毕按揭贷款手续以履行支某某款的义务，其中2010年11月8日催告通知已经到达吴某，而前一次的书面通知元××司系按吴某在合同中确认的有效地址邮寄，吴某没有收到的原因在于吴某变动工作地址却没有按约定及时告知元××司导致无人签收被退回，相应的责任按合同附件八的约定应由吴乙担，除此，元××司还主动联系吴某进行了电话通知，故应认定元××司已经按约定尽到了其通知义务；反观吴某，其在实际已经接到元××司数次书面和电话通知的情况下，逾期不履行支付购房余款的义务（办理银行贷款手续或直接付款），无理拖延不付超过半年以上时某，吴某违约事实明显，且其违约行为已影响元××司方合同目的的实现。吴某抗辩其无违约的主观故意，与现有证据证明的客观事实不符，不能成立。综上所述，本案的事实系在合同履行过程中，吴某无故拖延不履行主要债务致使元××司无法实现合同目的。因双方在合同中已约定解除合同的条件，故对元××司要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于合同解除的时某，根据《中华某某共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，而本案元××司在起诉前向吴某发出过解除合同通知书但事实上吴某没有收到，元××司起诉后其要求解除合同的诉状副本及相某某诉材料系于2011年6月3日送达于吴某，故原审法院依法认定双方合同于2011年6月3日解除。对于元××司要求吴某支付违约金193229元的第二项诉讼请求，该项请求虽符合合同附件八第1条约定的“总房款20%作为违约金”，但该约定过分高于因吴某违约所造成的元××司损失，依法应予调整，根据双方合同的目的，综合考虑元××司在起诉前已多次积极履行通知义务，以及吴某在确有收到元××司的催告函却故意拖延的违约过错，调整为按金融机构逾期贷款罚息利率（为同期贷款基准利率即2010年11月时的一年期贷款年利率5.56%的1.5倍）的130%计算违约金，吴某逾期未付的购房余款额为770000元，而其迟延履行的期间为从2010年11月26日至2011年6月3日解除合同时止，由此确定吴某应承担违约金41742元，对元××司请求的违约金某某出部分不予支持。另需指出，对吴某已付的首付款196145元元××司应予返还，履行时吴某应承担的违约金可在该款中扣除。据此，依照《中华某某共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华某某共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华某某共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、确认元××司与吴某签订的《商品房买卖合同》（合同编号元-3-319-24-2301号）于2011年6月3日解除；二、吴某于判决生效后三日内支付给元××司违约金41742元；三、元××司于判决生效后三日内返还吴某已付的购房首付款196145元；以上第二、三项可在履行时某某抵扣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4164元，由元××司负担2000元（已交纳），吴某负担2164元，判决生效后三日内交纳。判决宣告后，吴某不服，向本院提起上诉称：合同约定“余款买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款”，吴某没有收到过通知。这从邮件跟踪查询单可以印证。吴某没有收到的原因不能归咎于吴某，吴某在合同中提供的电话通迅地址没有更换过。再者，吴某无故推迟办理贷款手续，对吴某也没有好处。故吴某没有违约的主观故意。退一步讲，即使吴某收到通知，通知要求补交首付款的期限对吴某也没有约束力。房屋贷款政策的调整，首付比例从合同签订时的20%调整到通知时的30%，足足增加了一半，这属于情势变更，应由双方协商确定补交首付款的期限，或者给吴某一个合理的期限。现元××司通知的期限不合理，未给予吴丙钱的时某。至于合同未确定付款期限的原因，是合同签订时，开发商的房屋还不符合银行贷款的要求，才不能确定时某的。综上，请求二审撤销原判，依法驳回元××司的诉讼请求。元××司在二审中口头答辩称，一、合同中关于余款买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款的约定是明确某某的。吴某实际收到了元××司的通知，且元××司已根据吴某在合同中提供的联系方式多次书面、电话通知吴某，元××司已经全面履行了合同义务。二、吴某违约明显，且有主观故意。根据合同约定，元××司有权解除合同，要求吴乙担违约金。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为，本案二审争议焦点有二，一是吴某是否收到了元××司的办理贷款手续通知；二是本案能否适用情势变更原则免除违约一方的违约责任。关于争议焦点一。元××司于2010年9月11日按吴某预留的地址向其邮寄了“按揭贷款（或付款）通知书”，该通知书由于无人签收而被退回。至此，元××司已经按合同约定履行了通知义务，而吴某未能实际收到通知书是由于其到平湖市工作后未能及时将变更后的地址告知元××司。故通知书不能送达的原因在于吴某，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件八第5条的约定，由此产生的相关法律责任应由吴乙担。即应视为该通知书已经送达吴某。事实上，元××司在获悉吴某新的地址后，又通过ems邮政速递的方式发出办理按揭贷款的通知函，催告吴某办理贷款手续。吴乙认该新地址属实，且经相应的邮件跟踪查询单查询显示该通知书已由吴某本人签收，故吴某已经实际收到了该通知。此外，元××司另于2010年12月20日至2011年3月4日期间三次电话联系了吴某，吴某亦在原审中认可其中一次的内容是通知其去元××司处，有关房子的事情需要去办一下。显然，在双方乙合同过程中的彼阶段，尚需吴某办理的事情应为贷款事宜无疑。由此，元××司催告吴某办理贷款的通知也已经通过邮寄或电话的形式到达了吴某。关于争议焦点二。虽然由于房贷政策的变更，吴某的首付比例由签订合同时的20%变更到通知时的30%，存在较大的变动。但是在限贷政策实施后，吴某既未按约履行也未提出解约，经元××司书面和电话催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，现吴某再依据情势变更原则为由对其违约行为进行抗辩，本院不予支持。综上，吴某未在元××司通知的日期内办理按揭贷款手续，构成了违约，依据合同约定，元××司有权单方解除合同并请求吴某支付违约金。原判认定事实清楚，适用法律正确，所作判决适当，本院予以维持。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4164元，由上诉人吴某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郭嘉雄审　判　员　　褚　翔代理审判员　　毛　彦二〇一二年二月十三日书　记　员　　苏　轶