河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）信中法民终字第1420号上诉人（原审被告）陶世武，男，1954年12月12日出生。委托代理人孙华章，女，1954年12月10日出生，汉族，与被告陶世武系夫妻关系。委托代理人张国权，河南文赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李立英，女，1953年3月6日出生，汉族。委托代理人李立安，女，1953年7月24日生，汉族，与李立英系姊妹关系。
上诉人陶世武因与被上诉人李立英租赁合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2012）平民初字第1336号民事判决提出上诉。本院2012年11月27日受理后，依法组成合议庭，于2012年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人陶世武的委托代理人孙华章、张国权，被上诉人李立英的委托代理人李立安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年5月28日，被告作为承租人与房产公司签订了一份房屋租赁合同，租期五年，从2007年6月1日至2012年6月1日，年租金1.44万元，合同签订后，双方如约履行了义务。2011年5月7日，在该合同尚未到期的情况下，原告与房产公司签订一份商品房买卖合同，原告出资1030560元购买了该房。2011年5月29日，原告作为出租人与被告签订了一份房屋租赁合同，原告将此房出租给被告，租期一年，从2011年6月1日至2012年6月1日止，年租金25000元，被告也按约定向原告交纳了租金，双方均在该合同上注明，在该合同到期后，原告不出租或房租费有变动，需提前三个月通知被告。该合同到期后，原告通知被告要求收回此房，自己使用，被告不同意，称原告购买此房是虚假的，他作为原承租人应享有优先购买权，故不同意搬出。另查明，原告购买房产公司的此套房屋至今没有办理房屋产权证，房产公司到庭称因其公司手续尚不齐全。原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，属有效合同，双方也都按照合同约定各自履行了自己的义务，合同到期后，原告要求收回自用，属正当行使权利，但应按约定提前三个月通知被告。合同于2012年6月1日到期之前，原告已明确表示收回，所以按约定，被告应于2012年9月1日前将租赁房屋交给原告。关于被告所说的原告虚假购房的问题，被告没有提供任何证据，且原告提供的证据和房产公司的证据相吻合，法院无法采信被告的此种说法。关于被告所说的优先购买权问题，被告也没有提供相关证据，且被告的此项权利也不应向原告主张，原告作为合法善意购买人，其享有所购房屋的所有权等权利。被告继续占用原告的房屋侵犯了原告的合法财产权，给原告造成的租金损失应予赔偿，所以原告要求被告搬出并归还所租赁的房屋，支付逾期房租并按约定支付违约金的请求正当，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，原审
判决如下：
一、被告陶世武搬出所租房屋并交还给原告。
二、被告应按合同约定的租金标准向原告支付2012年6月1日后的租金即每日是68.5元，直至本判决确定的给付之日止。
三、被告应从2012年9月1日按每日27.4元的标准向原告支付违约金直至本判决确定的给付之日止。上述内容限于本判决书生效后十日内履行完毕。本案受理费200元，由被告负担。陶世武上诉称，一、被上诉人没有取得房屋产权证，不具有房屋所有权人资格，与上诉人签订的房屋租赁合同无效。2012年5月29日被上诉人谎称其已取得房屋产权证，要求上诉人交回房屋，因上诉人不懂法，也害怕权势担心不能继续居住，在诱骗和恐惧下与被上诉人签订了所谓的租赁合同。被上诉人依据其与房地产公司的买卖合同向上诉人主张不动产物权的权利无法律依据。
二、信阳市南湖房地产开发有限公司作为房屋所有权人、出租人与上诉人签订的合同合法有效。
三、原审法院适用法律错误。原审没有适用《物权法》而单纯适用《合同法》明显错误。原审认为上诉人侵犯了被上诉人的合法财产权适用法律错误。请求：
一、撤销原判，改判驳回原告诉讼请求；
二、判决被上诉人返还上诉人支付的现金2.5万元；
三、一二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人李立英以原审认定事实清楚，适用法律正确为由进行了答辩，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。上诉人陶世武与被上诉人李立英所签订的房屋租赁合同已实际履行，且不具有合同无效的情形，该合同应当认定为有效合同。
上诉人陶世武上诉称签订合同时受到被上诉人欺骗和胁迫，因没有提供相应证据证明，也没有在法定期限内要求撤销合同，因此上诉人陶世武据此辩称合同无效不能成立。被上诉人李立英与房屋出卖人签有房屋买卖合同，且已交付购房款，房屋出卖人也认可房屋买卖合同真实有效，没有及时办理房产证书因相关手续不全。因此李立英现在应当视为房屋的实际权利人，其有权行使房屋所有权人相关的权利。因此上诉人陶世武上诉称李立英没有取得房屋所有权证书无权签订租赁合同，也无权主张物权的上诉理由不能成立。
上诉人陶世武辩称对此房有优先购买权。该权利是否成立或者是否主张属另一法律问题，在此之前应当依据上诉人与被上诉人之间所签订的房屋租赁合同履行各自相应义务。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。上诉人陶世武上诉理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费200元，由上诉人陶世武承担。本判决为终审判决。
审 判 长 李 旭
审 判 员 崔 仁 海
代理
审判员 左 立 新
二〇一二年十二月二十八日
书 记 员 马珂（代） 搜索“”