（2012）穗云法民四初字第912号
裁判日期: 2012-11-09
公开日期: 2015-01-06
案件名称
广州市老年人服务中心与宋均良、宋发良租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市老年人服务中心,宋均良
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第二百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗云法民四初字第912号原告广州市老年人服务中心，住所地：广东省广州市白云区。法定代表人赖勇军。委托代理人欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托代理人蔡华荣，广东岭南律师事务所实习律师。被告宋均良。被告宋发良兼被告宋均良委托代理人。上述两被告共同委托代理人黄克山。原告广州市老年人服务中心与被告宋均良、宋发良租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市老年人服务中心的委托代理人欧阳兵、蔡华荣，被告宋发良及宋均良的委托代理人黄克山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市老年人服务中心诉称，2004年6月30日，我方与被告宋均良签订《租赁协议书》，约定：我方向被告宋均良出租位于广州市白云区某号的大众楼一楼及二楼，并提供广州奉年经济发展有限公司奉年海鲜酒楼经营执照等牌照，供被告宋均良经营。被告宋发良是宋均良的弟弟，是奉年海鲜酒楼的实际经营人。租赁双方约定租赁期限为8年，从2004年9月1日至2012年8月31日止。2005年12月8日，我与被告宋均良签订《广州市房地产租赁合同》，在广州市白云区房地产租赁管理所登记备案。同日，双方签订《关于缴纳管理费的协议书》。此后，双方又于2007年1月10日、2007年9月28日分别签订《补充协议（四）》及《补充协议（六）》，对租金作出调整，最终确定2011年9月1日至2012年8月31日月租金为43655元。签订上述《租赁协议书》后，我方如约履行义务，但被告却自2011年12月开始拒不缴交租金，2012年4月开始拒交水电费，虽经我方多次催促，但被告却至今仍不缴交，严重违反合同约定，极大损害了我方的合法权益，现请求法院判令：1、解除原告与被告宋均良、宋发良之间的租赁关系；2、被告支付2011年12月至2012年3月的租金及2012年4月、5月的场地使用费共261930元，并按每日0.25%支付滞纳金至实际清偿之日止；3、原告没收被告押金50000元；4、被告支付4月份水电费27504元，并按每日0.25%支付滞纳金至实际清偿之日止；5、被告按《广州老年人服务中心向宋均良先生移交奉年海鲜酒楼相关证照及纳税申报资料的协议书》约定内容返还奉年海鲜酒楼营业执照正副本、地税税务登记证正副本、统计登记证正本、卫生许可证、公章、财务专用章及相关纳税申报材料；6、被告按《广州老年人服务中心向宋均良移交奉年海鲜酒楼原物品清单》约定返还奉年海鲜酒楼原物品；7、被告返还租赁场地。本案诉讼费由被告承担。被告宋均良、宋发良辩称，我方同意解除我方与原告的租赁关系。一方面，事实上是原告违约在先，原告应承担解除合同的违约责任，并赔偿我方的损失。我方之所以缓缴租金是原告各种违约行为所致。酒楼的vip“广州厅”长期漏水，导致天花板塌落，原告一直不予以修复，致使该厅被迫停业，直接影响了整个酒楼的营业状况。此外，原告多次故意停电，电梯长期不能正常使用以及在停车场设置种种限制使得车辆不得自由出入等行为，均造成酒店营业损失严重，我们要求原告给我们的损失予以赔偿。另一方面，我方认为，我们与原告签订的租赁合同中有部分条款属无效合同条款。原告以协调周边关系公共接待费为由，在原租赁经营合同的租金和管理费之外另摊派每月5000元的餐费，原告的上述行为实质上是以签合同形式来掩盖少数人获取个人利益的非法目的。该行为损害了国家利益，破坏了国家财务税收管理制度。经审理查明，2004年6月30日，原告（甲方）与被告宋均良（乙方）签订《租赁协议书》，约定：租赁内容为甲方所属大众楼一楼（原奉年酒楼）及大众楼二楼（原歌舞厅除外），奉年酒楼原有的厨具、餐具、餐桌、餐椅及空调、电视一批（具体物品及数量见双方核准的物品清单）；租赁期限为八年，从2004年9月1日至2012年8月31日；签订协议后的前两年，每月租金为3万元，自第三年开始，按上一年度月租金的百分之四递增；水电费按供水、供电部门规定的营业类收费标准加合理分摊计收；上述费用乙方应于每月十日前一次性支付给甲方；签约时，乙方应缴纳押金5万元给甲方，作为甲方垫支水电费备用金和保障金以保证本协议的顺利执行。押金不计利息，在协议期满双方债权、债务清理完毕后退还给乙方；甲方提供总水源、总电源至租赁场所供乙方安全接驳使用，并保证水电的正常供应；甲方提供酒楼经营所需的证照，并尽一切可能协助该证照年审、行业管理等手续的办理，办理证照年审的费用由乙方负责；乙方在签订协议后对租赁场所进行全面装修；乙方应按正常情形使用甲方移交的厨具、餐具、餐桌、餐椅、电器等设备，在租赁期满协议终止时按合理状况交还给甲方；合约任何一方不履行本协议规定，另一方因此可解除协议，损失由违约方负责。乙方单方面终止协议或因其违约而引起甲方解除协议书，或因违法经营被有关部门责令停业，甲方均不退还押金，并保留进一步追偿损失的权利；乙方如未能按时支付租金、水、电费，每逾期一天，应支付千分之二点五的滞纳金，如逾期超过十五天，甲方可解除、终止协议，并保留进一步追偿损失的权利；等。2004年9月23日，双方签订《广州市老年人服务中心向宋均良先生移交奉年海鲜酒楼相关证照及纳税申报资料的协议书》，约定：乙方将奉年海鲜酒楼相关证照、印章及纳税申报资料移交给甲方暂用，乙方具体交还项目如下：一、奉年海鲜酒楼营业执照正副本各一本……双方2004年6月30日签订的《租赁协议书》有效期届满时，乙方应无条件将上述证照、印章及纳税申报资料交还给甲方；等。同日，双方签订确认《广州老年人服务中心向宋均良移交奉年海鲜酒楼原物品清单》。2005年1月28日，双方签订《补充协议书》，约定：乙方除租用原租赁协议规定的租赁内容以外，另有偿租用甲方的以下场地：甲方大众楼二楼原歌舞厅的六间卡拉ok包房等；双方原租赁协议的租金条款不变，乙方新增租用场地租金计算方法如下……上述新增租用场地租金合计7600元，乙方应同原租赁协议的租金一并向甲方交纳；双方约定，由乙方每月向甲方提供公关接待签单额5000元作为酒楼宣传及协调周边关系之用；2005年12月8日，双方签订《关于交纳管理费的协议书》，约定双方就乙方向甲方交纳管理费的有关事宜达成一致协议。随后，双方又分别于2005年6月1日、2005年12月9日、2007年1月10日、2007年9月28日分别签订《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《补充协议（四）》和《补充协议（六）》，对租赁场地和租金、管理费等作了调整和补充。上述协议签订后，原告按协议中约定向被告交付租赁场地和物品。租赁场地和物品的实际经营人、使用人为被告宋发良。从2011年12月始，被告宋发良未向原告依约交纳租金。2012年2月9日、2012年2月17日，原告向被告发出《关于催缴租金的通知》，催促被告分别于2012年2月9日和2012年2月20日前支付2011年12月和2012年1月、2月的租金共130965元。2012年3月26日，原告发出《通告》和《关于解除租赁协议的通知》，上述通告的主要内容为：鉴于奉年酒楼承租人自2011年12月起至今已欠缴4个月租金，经我中心多次催缴无效，根据双方《租赁协议书》第六条和相关法律规定，我中心决定：解除双方签订的《租赁协议书》，承租人必须于2012年4月1日前做好相应的撤场工作，妥善安置好酒楼工作人员，全部迁出租赁场地，同时交清全部所欠的房租、保证金等。上述通知的主要内容为：我中心多次催促阁下支付租金，并约见奉年酒楼负责人，但至今贵方未能清缴欠租。阁下的违约行为已造成我中心严重损失和影响，根据双方签订的协议书和相关法律规定，我中心决定解除双方签订的《租赁协议书》等。2012年3月31日，原告向被告发出《通知》，告知被告解除奉年酒楼《租赁协议书》的决定，并要求被告缴清所欠租金及相关牌照，于2012年4月1日前全部迁出租赁场地。并于2012年4月1日起停止向奉年酒楼供电。为证明已经向原告支付了2012年4月的水电费27504元，被告提供了缴纳2012年4月水电费的现金存款凭条，出具日期为2012年6月14日。为证明原告存在怠于履行修缮义务、有意停止供电等先行违约行为，并因此导致其无法支付租金的状况，被告提供了2006年1月8日奉年酒楼向中心业务科出具的《关于奉年酒楼二楼天花漏水的报告》一份，该报告主要内容为“2006年1月7日上述12点30分，有一位广州房就餐客人被二楼过道天花掉下来的石灰粉块击中，引起他的极端不满……在二楼过道现场：发现二楼天花仍在滴水，周围的石灰粉已成片润湿剥脱……当时即报中心值班电工曾胜利，曾赶到现场经勘查：是三楼水渗入二楼天花所至。此次事故不仅给酒楼造成一定的经济损失……类似天花漏水的事件在酒楼二楼已发生多起，在客人中造成了恶劣的影响，已严重影响到酒楼的正常经营。为此建议希望中心切实根治此类渗水事件，并给酒楼由此造成的损失给予补偿。”2008年6月3日被告宋发良向中心业务科写的《请示报告》一份，该报告主要内容为“奉年酒楼北京房、悉尼房由于房屋结构性问题，长期渗水，造成了天花墙体损坏变形……此前我曾多次向中心反映，中心亦曾派人看过，但至今未有解决……所以我要求中心尽快解决天花渗水问题……由于北京房不能营业，生意营收减少，经济受到损失，为此我要求中心减免我酒楼部分租金为盼。”2011年11月16日奉年酒楼向原告写的《申请书》一份，该申请书主要内容为“奉年酒楼厅房广州房在9月底开始，由于三楼管道漏水，致使天花板损坏严重，厅房漏水，完全不能营业，这种情况以前发生过多次……现一个多月过去，事情仍没有解决，特写申请望中心领导尽快派人解决问题……由于前期无法经营，造成了一定营收损失，恳请中心领导酌情减免部分租金为盼……”。2012年2月19日奉年酒楼向原告发出的《关于酒楼停电和广州房失修造成损失的函》，该函件主要内容为“本月16日中午12点多，中心不顾酒楼的合理诉求和建议，在营业时间里对酒楼进行停电，对酒楼造成了重大的信誉和经济损失……员工纷纷表示了极大的愤慨……酒楼广州房天花板于去年9月发现漏水，经检查是由于中心三楼管道渗漏造成，后来天花板部分坠落，形成了一个大洞，为避免危险，至今没在营业。事情发生后，我多次找办公室李志彬和潘主任反映情况……但天花至今未见修复……我再次要求中心尽快修复好广州房，防止损失进一步扩大，并合理赔偿由此造成的损失……”。此外，被告还提供了楼面交接班记录，该记录反映曾有多次电梯停运的情况。2012年3月7日被告宋发良向原告发出的《致老年人服务中心的一份函》，该函反映奉年酒楼客人受到中心保安阻拦的情况。对被告提供的上述证据，原告对证据的三性予以否认。但对上述证据拟证明的事实，原告确认广州厅因三楼管道破裂存在漏水问题，并认为修缮义务不在于原告，其只负责建筑物主体结构的修缮，三楼亦已经出租给了第三人，且广州厅的面积仅是酒楼面积的小部分，不能因此成为拒交租金的理由。对电梯停电问题和阻拦食客出入的问题，原告均予以否认，并表示不能成为不交租金的理由。对有意停止对酒楼供电问题，原告确认曾于2012年4月1日和4月27日对奉年酒楼停止供电，但表示4月1日的停电已事先向被告发出过通知，4月27日的停电是因供电局原因。且否认曾于2012年2月16日对酒楼停电。庭审中，被告认可根据原告向其发出的上述《关于解除租赁协议的通知》，同意双方的租赁关系于2012年4月1日予以解除。被告确认双方签订的《广州市老年人服务中心向宋均良先生移交奉年海鲜酒楼相关证照及纳税申报资料的协议书》中的资料均有保存。原、被告双方确认被告至今尚未撤出涉案租赁场地。双方确认被告每月应支付租金为43655元。此外，原告表示坚持要被告返还《广州老年人服务中心向宋均良移交奉年海鲜酒楼原物品清单》中的原物品，亦不接受被告提供的其他替代物品，且租赁场地亦不再经营餐饮行业。双方对上述原物品清单中的原物品价值和赔偿事宜无法达成一致意见。经查，《广州老年人服务中心向宋均良移交奉年海鲜酒楼原物品清单》已经由被告报废处理。以上事实，有租赁协议、补充协议、通告、通知、存款凭条以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《租赁协议书》及其补充协议是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告向被告交付了租赁场地和物品，被告却未依约向原告支付2011年12月至2012年3月的租金，已构成违约，根据双方签订的《租赁协议书》中“乙方如未能按时支付租金、水、电费，每逾期一天，应支付千分之二点五的滞纳金，如逾期超过十五天，甲方可解除、终止协议，并保留进一步追偿损失的权利”的约定，在原告通过向被告发出《关于解除租赁协议的通知》，要求被告于2012年4月1日撤出租赁场地，解除租赁关系的意思表示，且被告也同意双方的租赁关系于2012年4月1日予以解除的情况下，本院确认双方签订的《租赁协议书》于2012年4月1日予以解除。因被告确认至今尚未缴纳2011年12月至2012年3月的租金，故原告要求被告支付2011年12月至2012年3月的租金及支付滞纳金的主张合理合法，本院予以支持。因双方的租赁关系已于2012年4月1日解除，被告至今未搬出租赁场地，故原告主张被告支付2012年4月和5月的场地使用费及滞纳金的主张合理合法，本院予以支持。场地使用费参照每月租金标准计算。滞纳金的计算标准，原告关于按每日0.25%计算的标准过高，调整为以所欠租金和场地使用费总额为本金，每逾期一日按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。滞纳金的起算时间，可按租赁协议约定每月应缴纳租金的次日开始起算。虽然原告对被告提供的证明原告存在怠于修缮义务的《关于奉年酒楼二楼天花漏水的报告》、《申请书》等证据三性予以否认，但根据上述证据及原、被告双方的陈述，可以形成证据链证实广州厅确实早已多次出现漏水并导致天花板脱落的事实，且原告也确认了广州厅因三楼管道破裂导致存在漏水问题，在双方签订的《租赁协议书》没有专门约定双方维修义务的情况下，作为出租人的原告应当履行租赁物的维修义务。据此，原告亦存在未尽作为出租人的维修义务的情况。结合双方的过错，从公平角度考虑，不应没收被告所交的押金，故原告要求没收被告押金5万元的主张缺乏理据，本院不予支持。因被告已向原告支付2012年4月的水电费，故原告要求被告支付4月水电费27504元的主张缺乏依据，本院不予支持。由于被告缴纳上述水电费的时间是2012年6月14日，根据租赁协议关于乙方应于每月10日前支付相关费用的约定，现原告要求被告支付逾期支付的滞纳金合理合法，本院予以支持。滞纳金的计算标准，原告关于按每日0.25%计算的标准过高，调整为以所欠水电费总额为本金，每逾期一日按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。滞纳金的计算时间，从应缴费用的次日即2012年4月11日起计至2012年6月14日止。因双方签订的《租赁协议书》已经解除，且被告亦表示对《广州市老年人服务中心向宋均良先生移交奉年海鲜酒楼相关证照及纳税申报资料的协议书》中的资料均有保存，故原告要求按照上述协议书约定内容返还相关材料的主张合理合法，本院予以支持。由于被告至今尚未搬离租赁场地，故原告要求被告返还租赁场地的主张合理合法，本院予以支持。关于原告要求被告按《广州老年人服务中心向宋均良移交奉年海鲜酒楼原物品清单》约定返还奉年海鲜酒楼原物品的问题。虽然租赁协议中有关于“乙方应按正常情形使用甲方移交的厨具、餐具、餐桌、餐椅、电器等设备，在租赁期满协议终止时按合理状况交还给甲方”的约定，但由于一方面被告已对原物品作报废处理，且原告不接受被告提供的其他替代物品，双方亦无法就上述原物品清单中的原物品价值及补偿问题达成一致意见；另一方面上述原物品清单中的原物品已是使用过的物品，且双方确认交接上述原物品的时间是2004年9月，至今亦有将近9年的时间，从常理看，自然损耗已使原物品的价值基本贬损。综上，原告坚持要求被告按上述物品清单中返还原物品的主张缺乏依据，本院不予支持。关于承担责任主体的问题，由于本案中租赁合同的相对方是原告和被告宋均良，根据合同相对性原则，本案承担违约责任的主体应该是被告宋均良。由于租赁场地的实际经营人是被告宋发良，故返还租赁场地的义务应由两被告共同履行。另外，对被告向原告所主张的赔偿损失问题，被告可另行起诉主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、广州市老年人服务中心与宋均良签订的《租赁协议书》及其全部补充协议于2012年4月1日解除；二、本判决生效之日起十日内，宋均良向广州市老年人服务中心支付2011年12月至2012年3月的租金共计174620元及滞纳金（以174620元为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，从每月应缴之日的次日起算至支付完毕之日止）；三、本判决生效之日起十日内，宋均良向广州市老年人服务中心支付2012年4月至2012年5月的场地使用费共计87310元及滞纳金（以87310元为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，从每月应缴租金之日的次日起算至支付完毕之日止）；四、本判决生效之日起十日内，宋均良向广州市老年人服务中心支付2012年4月的水电费滞纳金（以27504元为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2012年4月11日起计至2012年6月14日止）；五、本判决生效之日起十日内，宋均良向广州市老年人服务中心按《广州市老年人服务中心向宋均良先生移交奉年海鲜酒楼相关证照及纳税申报资料的协议书》约定内容返还资料（详见附表）；六、本判决生效之日起十日内，宋均良、宋发良将上述《租赁协议书》及其全部补充协议中约定的场地交还广州市老年人服务中心；七、驳回广州市老年人服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8246元，由原告广州市老年人服务中心负担1737元，被告宋均良、宋发良承担6509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 肖録婷人民陪审员 谭伟强人民陪审员 陈景荣二〇一二年十一月九日书 记 员 胡嘉铭 关注公众号“”