p.MsoNormal,li.MsoNormal,div.MsoNormal{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;font-size:10.5pt;font-family:”TimesNewRoman”;}div.Section1{page:Section1;}山东省高级人民法院行政裁定书（2012）鲁行再终字第9号申请再审人（一审原告、二审上诉人）青岛市市南区琴岛山庄小区业主委员会，住所地青岛市。诉讼代表人赵素玉。委托代理人王有信。被申请人（一审被告、二审上诉人）青岛市国土资源和房屋管理局，住所地青岛市。法定代表人陈培新，局长。委托代理人刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。被申请人（原审第三人）青岛宏兴物业管理有限公司，住所地青岛市。法定代表人蒋亮，经理。委托代理人罗光，山东国弘律师事务所律师。委托代理人高洪传。原审上诉人青岛市市南区琴岛山庄小区业主委员会（以下简称琴岛山庄）诉被申请人青岛市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）房屋行政登记一案，青岛市中级人民法院于2009年5月31日作出（2009）青行终字第163号行政裁定，已发生法律效力。琴岛山庄不服，向本院申请再审。本院于2012年11月27日组织各方进行了听证，于2012年11月28日以（2012）鲁行监字第69号裁定提审本案。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。青岛市市南区法院审理查明：原告琴岛山庄所代表的业主居住于本市市南区兴安支路7号，所购买的房屋是青岛新园房地产开发有限公司和青岛宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴地产）建设开发的商品房，均有独立的国有土地使用权证。本案争议房屋系第三人青岛宏兴物业管理有限公司（以下简称宏兴物业）于2000年6月经青岛市规划局批准建设的物业管理楼（二层一栋），该楼建筑面积为378.81平方米，土地使用权面积712.8平方米，土地使用权人原为青岛车锁厂，于2000年11月变更为本案第三人。2001年2月，宏兴物业向被告市房管局申请办理该房屋的房产证。2001年5月，被告为该公司核发了房权证自字第2774号房屋所有权证。2003年1月，因宏兴地产欠青岛经济技术开发区环宇房地产联营公司工程款一案，宏兴物业自愿以上述房屋为宏兴地产抵偿欠款。2003年1月，青岛市市北区人民法院下达民事裁定书，将上述房屋变更为青岛经济技术开发区环宇房地产联营公司所有并通知被告办理产权过户登记。2003年4月，被告为青岛经济技术开发区环宇房地产联营公司核发了青房地权市字第71511号房地产权证。2005年10月，青岛经济技术开发区环宇房地产联营公司将该房产卖与通化得珍源葡萄酿酒有限公司。通化得珍源葡萄酿酒有限公司因要求被告履行法定职责诉至市南法院，市南法院作出（2006）南行初字第61号行政判决书，判决被告作出具体行政行为。被告于2007年1月为通化得珍源葡萄酿酒有限公司核发了青房地权市字第323546号房地产权证。青岛市市南区法院审理认为：
一、根据《中华人民共和国行政诉讼法》和《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》的有关规定，行政诉讼的原告是行政行为的相对人和与该行政行为具有法律上利害关系的利害关系人。本案被告作出的房产登记行为的相对人系本案第三人宏兴物业，而非原告琴岛山庄。另，被告具体行政行为所涉及的房地产占用的土地有第三人宏兴物业所持有的国有土地使用权证，原告所代表的琴岛山庄小区全体业主所购商品房有开发商青岛新园房地产开发有限公司和宏兴地产所持有的国有土地使用权证，原告与第三人分别属于不同的地块。因此，被告为第三人核发房屋所有权证与原告无关，原告与被告具体行政行为不具有法律上利害关系。综上所述，原告不具有本案的原告主体资格。依据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第二项之规定，裁定驳回原告琴岛山庄的起诉；案件受理费50元，不予收取。青岛市中级人民法院查明的案件事实与一审相同。青岛市中级人民法院二审认为，琴岛山庄是否为行政诉讼适格原告，取决于其与本案被诉具体行政行为是否具有法律上的利害关系。上诉人琴岛物业所代表的琴岛山庄小区全体业主所购商品房的开发公司为青岛新园房地产开发有限公司和宏兴地产，两公司分别持有各自的国有土地使用权证，原审第三人宏兴物业也持有自己的国有土地使用权证。上诉人所在琴岛山庄与原审第三人办理证件的物业管理楼分别属于不同的地块，市房管局为原审第三人核发房屋所有权证行为所涉及的房地产占用的土地与上诉人无关，据此琴岛物业与被诉具体行政行为不具有法律上利害关系。上诉人主张涉案房屋已经计入小区业主公摊，系另一法律问题，应另行途径解决。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。2010年3月，琴岛山庄向青岛中院申请再审。青岛中院组织了听证，经审查后于2010年5月19日通知驳回了琴岛山庄的再审申请。琴岛山庄仍不服，于2011年5月向我院申请再审。本院
经审理查明：1998年12月26日，青岛市土地管理局与青岛车锁厂签订了《青岛市国有土地使用权出让合同》（青土管合字（1998）第106号），将兴安支路面积为15023.3平方米国有土地使用权出让给该单位，经市政府批准后生效。青岛市人民政府于1999年8月17日作出《关于同意将兴安支路9号国有土地使用权出让给青岛车锁厂的批复》，同意市土地局与青岛车锁厂签订的《青岛市国有土地使用权出让合同》，将兴安支路9号面积为15023.3平方米国有土地使用权出让给该单位建设住宅，出让金总额13371295元，只收取267426元，其余部分作为市政府财政投入，列入国有资产管理。1999年12月，在青岛车锁厂取得使用权的15023.3平方米土地上出现三个土地使用证。其中7376平方米，以青国用（1999）字第10441号证确定使用人为青岛宏兴地产；6946平方米以青国用（1999）字第10442号证确定使用人为青岛新园房地产开发有限公司；712.8平方米以青国用（1999）字第10443号证确定为车锁厂住宅改造工程物业用房，使用人为青岛车锁厂。2000年11月，青岛市人民政府又颁发了青国用（2000）字第10341号国有土地使用证将青国用（1999）字第10443号证所涉及的土地使用人变更为宏兴物业。1999年，青岛市建设委员会发文同意青岛车锁厂与青岛宏大塑胶公司合资组建宏兴地产。宏兴地产与青岛新园房地产开发有限公司共同开发了琴岛山庄小区。2000年6月5日，青岛车锁厂向青岛市规划局提交《申请报告》，拟建设青岛车锁厂住宅改造工程物业楼部分，请求核发《建设工程规划许可证》。《青岛市建设工程规划许可证申请表》记载的建设单位为青岛车锁厂，建设理由为青岛山庄小区物业管理用房。2000年6月23日，青岛市规划局核发的《建设工程规划许可证》（2000建字第170号）记载的建设单位原为青岛车锁厂，被划掉后改为宏兴物业，建设项目名称为物业管理楼。2000年12月10日，《工程竣工验收证明书》记载的工程名称为青岛车锁厂住宅改造工程物管房，建设单位为宏兴地产。2001年5月，宏兴物业填写了《青岛市（自）管房屋所有权登记申请书》，持青国用（2000）字第10341号国有土地使用证、（2000）建字第170号建设工程规划许可证及竣工验收证明等材料向房管部门申请初始登记。2001年5月，市房管局为该公司核发了房权证自字第2774号房屋所有权证。琴岛山庄于2008年6月向青岛市人民政府申请行政复议，请求撤销本案被诉的2774号房屋所有权证。青岛市人民政府作出的行政复议决定书查明：争议房屋建成后，宏兴物业并未将其移交业主委员会，而是用该小区其他网点房作为物业管理用房。2003年1月，宏兴物业自愿以上述房屋为宏兴地产抵偿青岛经济技术开发区环宇房地产联营公司的欠款。2003年4月，市房管局为青岛经济技术开发区环宇房地产联营公司核发了青房地权市字第71511号房地产权证。2005年10月，青岛经济技术开发区环宇房地产联营公司将该房产卖与通化得珍源葡萄酿酒有限公司。通化得珍源葡萄酿酒有限公司因要求市房管局履行法定职责诉至青岛市市南区人民法院，该院作出（2006）南行初字第61号行政判决书。市房管局于2007年1月为通化得珍源葡萄酿酒有限公司核发了青房地权市字第323546号房地产权证。青岛市市南区人民法院（2006）南行初字第61号行政判决认为，宏兴物业并未将涉案房屋移交业主委员会，而是用该小区其他网点房作为物业管理用房。虽然在规划许可上是物业管理用房，但实际该房并未用作物业用房，而是登记在宏兴物业名下，该房屋不属于《青岛市物业管理条例》规定的建设单位向业主委员会提交的产权归业主所有的物业管理用房。本院听证查明，琴岛山庄小区当前的物业公司为青岛世达物业管理公司，没有专门的物业管理用房。
本院认为，本案争议的焦点问题是申请再审人琴岛山庄与被诉的房屋登记行为是否具有法律上的利害关系。青岛市地方性法规《青岛市物业管理条例》（1998年）第二十八条规定：“住宅区开发建设单位在物业管理移交时，应当按开发建设各类房屋总建筑面积百分之零点五的比例向业主委员会提供配套的商业网点用房以及一定面积的物业管理办公用房、停车场（库）、自行车棚（房）等，用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动，经营所得收入用于该物业管理区域管理经费的支持。”第二十九条规定：“物业管理办公用房、配套商业网点用房以及停车场（库）、自行车棚（房）等设施，其产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖，已经占用或改作他用的，应当在物业行政管理部门限定的期限内腾出并恢复原使用功能。”从本案被诉房屋登记行为所涉及房屋的建设申请、规划许可、工程验收等材料，并结合申请再审人在原审时提交的七号证据：青岛中房建筑设计院关于青岛车锁厂住宅改造工程总平面图等证据来看，被诉房屋登记行为所涉及的房屋是按照物业管理用房规划建设，应属于宏兴地产为琴岛山庄小区（原青岛车锁厂住宅改造工程）建设的物业管理用房。根据《青岛市物业管理条例》的规定，琴岛山庄小区全体业主与被诉登记行为有法律上的利害关系。原青岛车锁厂取得土地使用权后开发了琴岛山庄小区，该宗土地面积为15023.3平方米，虽然出现了三个土地使用证，但是现有证据足以证明是按照一个整体进行的设计、规划和建设，不能将本案涉及的物业管理用房与六栋开发房屋割裂开来。宏兴物业主张青岛市规划局（98）建字第343号《建设工程规划许可证》载明建设规模是“6层6座”，说明物业楼不包括在琴岛山庄小区开发楼盘范围。但是，（98）建字第343号《建设工程规划许可证》载明的建设规模的完整表述是“面积19133.38平方米（6层6座）”，“6层6座”只能说明楼盘的数量，不能证明物业管理用房的建筑面积不包括在19133.38平方米范围之内。宏兴物业的主张缺乏证据证明，不予支持。本案听证过程中，宏兴物业认可本案被诉颁证行为涉及的房屋是按照物业管理用房申请建设，但不是作为物业管理用房交付使用。
本院认为，既然是按照物业管理用房建设的，与琴岛山庄小区属于一个规划整体，申请再审人便有权主张相关权利，与被诉具体行政行为有法律上的利害关系。综上所述，原审法院裁定对于本案争议的“物业管理用房”由谁出资建设，是否属于琴岛山庄小区配套的物业用房等事实认定不清；认定琴岛山庄与本案被诉具体行政行为没有法律上利害关系，理由错误，应予纠正。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条第二款、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十九条第（三）项之规定，
裁定如下：
一、撤销青岛市中级人民法院（2009）青行终字第163号行政裁定和青岛市市南区人民法院（2008）南行初字第128号行政裁定；
二、指令青岛市市南区人民法院对本案进行审理。本裁定为终审裁定。
审判长张传毅
代理
审判员山莹
代理
审判员刘加鹏
二〇一二年十一月三十日
书记员李倩 百度搜索“”