（2012）唐民四终字第788号
裁判日期: 2012-11-26
公开日期: 2014-06-29
案件名称
上诉人王春燕因确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王春燕,田彪,李永生,李杰
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）唐民四终字第788号上诉人（原审被告）王春燕，女，1974年1月22日生，汉族，无业。委托代理人王庆久，河北杰大律师事务所律师。委托代理人李树芬，河北杰大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）田彪，男，1953年3月17日生，汉族，宁河县东棘坨镇教育组教师。委托代理人李志强，河北汉光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李永生，男，1981年8月29日生，汉族，无业。被上诉人（原审第三人）李杰，男，1991年2月20日生，汉族，无业。上诉人王春燕因确认合同效力纠纷一案，不服唐山市丰南区人民法院（2012）丰（汉）民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年12月25日，被告李永生与唐山鑫源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，购买了唐山市汉沽管理区一队东侧大丰路北侧鑫源花苑4-3-1402号楼。该房总价款为340460元（约每平米4088元）；建筑面积：83.29平方米；付款方式为按揭贷款：首付人民币136460元，贷款人民币204000元。2010年9月19日，被告李永生与原告田彪签订协议书一份，将该房以370000元的价格出售给田彪。同日李永生收到田彪交来首付款250000元人民币，加上田彪给付的2000元定金，约定余下118000元待过户手续办清后付清。被告李永生将房屋及该房屋的相关手续交付给原告田彪，当时房本还没有下来。原告于9月底对该房屋进行了全面装修，花费50000余元，并于12月份开始入住。后李永生又于2011年1月9日、2月17日和3月16日、4月1日四次向田彪借款1800元、5000元、1200元、3000元，合计11000元。田彪用借款抵顶房款后还剩余107000元房款未给付李永生，李永生领取房本后没有与原告办理过户手续也未将房本交给原告。被告李永生和妻子邵明霞在2009年因吸毒染上了毒瘾，到年底毒瘾开始增大，大概一天消费2000元，后来因为没有钱吸毒，二人就于2011年3月18日找到蓝月湾中介的李杰（本案第三人）贷款20000元，（当时扣了利息，实际拿到手的钱只有17600元。）当天李永生与第三人李杰分别签署了委托书及房屋买卖（置换）合同，并将委托书进行了公证。李永生称李杰未向其说明公证的内容，公证人员也未向其询问公证的内容，但李永生以为就是将房本抵押给第三人做有效的公证，因当时他与妻子犯毒瘾精神更恍惚了，急迫的想拿钱走，对公证内容也没怎么看就签字了。2011年4月5日被告李永生被其父举报，强制戒毒至今。但第三人李杰称，被告李永生借高息贷款20000元不是事实，他是从被告李永生手里花150000元购买的该房屋（按揭由李杰负责偿还）后，以他个人的名义将房子卖给被告王春燕的。办公证当天给了李永生20000元，这20000元有手续；过了几天又给了李永生130000元现金，但没有打收条，被告李永生对给付此款予以否认。经查，第三人李杰主张从李永生处购得该房，但李永生未交付该房钥匙，李杰购房也未到房屋内实际查看。被告李永生父亲李维民在向本院所做的询问笔录中称，李永生被强制戒毒后，李杰曾到其家中索要过李永生向其所借20000元贷款，李杰当时还说如果把这20000元还了，就把房本给我们，否则房子就是他们的了。李维民看过李杰的身份证复印件后，指认李杰就是当天到其家中要求还贷款20000元三个人中的其中一人。2011年8月22日，李杰与李明（代）签订房屋买卖（置换）合同，购房人一栏空白，购买房屋为汉沽区鑫源花苑4-3-1402，成交价格为叁拾万。合同还注明：已交清银行贷款外所有款项。乙方签章为李明（代）。庭审中被告王春燕称已付全部款项合计314400元（约合每平方米3775元）。被告王春燕自第三人李杰处购买该房屋只从房屋被拆的猫眼处看了一下，没有进入到房屋内，且门上贴有封条（（9个月没有还贷款）。另查明，李杰未给王春燕该房的钥匙，王春燕也未向李杰索要过该房屋钥匙。王春燕称曾去司法局和房管局咨询，经考查认为房子购买是合理合法的所以才决定购买。2011年9月20日，该房屋所有权登记在王春燕名下，房屋所有权证上附记处注明：2011年购买李永生住宅楼。鑫源房地产公司刘兴证明：2011年8-9月份（被告王春燕与第三人李杰交易该房期间）争议房屋所在小区二期销售平均房价为5200-5300元。2011年9月26日王春燕起诉田彪排除妨碍，后因本案起诉中止诉讼。一审法院认为，原告田彪与被告李永生签订的房屋买卖协议双方当事人无异议，原告田彪已交付大部分购房款，并实际装饰居住，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告提交的证据相互之间具有关联性，应认定为协议有效。被告王春燕提交的商品房买卖合同因与原告提供的一致，本院予以确认；王春燕提交的房屋所有权证虽为复印件，但因过户情况属实，故本院对此亦予以确认。对于王春燕超过举证期限提交的证据因原告田彪与被告李永生不同意质证，本院不予认可。被告李永生与第三人李杰同时签订所谓“房屋买卖（置换）合同及委托书（实为委托代理合同），内容相互矛盾。李杰主张从被告李永生处购得此房，没有充足证据证明其主张的已将余款130000元给付李永生的事实，且李杰购得此房前后均未到该房屋进行实地查看或了解情况，李永生也未实际交付给李杰该房钥匙等，此种交易违背常理。双方虽然签订房屋买卖合同，但未履行实际交付和办理过户手续，并且被告李永生对此次卖房事实予以否认，另外被告李永生主张因毒瘾发作急需用钱时以房本作抵押向李杰贷款，同时其父李维民证明李杰在李永生被强制戒毒后，催要过该借款，因此，第三人李杰从被告李永生处购房的事实存有瑕疵，不具有真实性。同样，第三人李杰与被告李永生在公证处公证的委托内容为：“1、全权代表我们到天津市津房置业担保有限公司办理坐落于唐山市汉沽管理区一队东侧大丰路北侧鑫源花苑4-3-1402号楼房屋（产权证编号：唐房权证汉字第××号）抵押贷款注销事宜、领取他项权证并签署相关文件。2、全权代表我们领取上述房屋的土地使用证并签署相关文件。3、上述事项办理完毕后，全权代表我们办理坐落于唐山市汉沽管理区一队东侧大丰路北侧鑫源花苑4-3-1402号楼房屋（产权证编号：唐房权证汉字第××号）的买卖、过户及签署相关文件。4、代我们监管上述房屋的交易资金。”李杰与李永生同为天津市汉沽区人，并长年居住于此，双方关系并不密切，对该房出售委托他人办理也有失常理。此公证内容又与李杰主张购买该房的事实相矛盾，且不能做出合理的解释。该公证文书作为单独证据，无法证明提交人主张的事实，本院不予采信。故本院对被告李永生与第三人李杰之间所签订的委托书及房屋买卖（置换）合同的真实性、合法性不予认可。由于房屋的现状与房屋的价值具有密切的关系，且交易金额巨大，通常买方都会看房并详细了解。王春燕买房不看房，与人们通常的交易习惯不符，漠视所购房屋已有人居住的现状，无视可能侵害他人权益的情况，其购买行为的善意性值得怀疑。从交易价格看，王春燕以每平方米3775元的价格购买此房比市场价格（当时房地产公司的销售均价为每平方米5200-5300元）明显偏低，王春燕购买此房时，房地产价格是上涨趋势，此房也进行了装修，明显违背市场价值交易规则，且不能给予合理解释，违反了《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。被告王春燕从第三人李杰处买房，房屋买卖（置换）合同上购房人一栏为空白，签章人为李明（代），房屋所有权人却为王春燕。综上，认为王春艳与李杰之间的买卖合同在相关手续办理和价格上存在诸多不合常理之处，双方又难以自圆其说。根据日常生活经验法则，应推定王春燕与李杰之向的房屋买卖合同系恶意串通，损害了原告的合法利益根据法律规定，双方买卖合同无效。遂判决：一、原告田彪与被告李永生所签订的房屋买卖协议有效。二、第三人李杰以李永生名义与被告王春燕的签订的房屋买卖协议无效。案件受理费80元，由被告李永生、王春燕与第三人李杰共同承担，三人承担连带责任。上诉人王春艳不服上述判决，上诉称：一、不动产转让以登记为生效要件，国家行政机关登记的公信力法律应予以维护，原审判决李永生与田彪之间的买卖协议有效，直接否定了房产证的效力，违背了法律程序。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。李永生在自己尚未取得房产证的情况下，擅自与田彪签订房屋买卖合同，该合同应属于无效合同。三、李永生夫妻作为成年人，应当能够判断其行为的法律后果，一审法院在没有证据的情况下，仅凭推断认为“有失常理”，便认定李杰与李永生之间的委托公证书无效，缺乏依据。四、一审法院推定上诉人王春燕与李杰系恶意串通，并据此认定买卖行为无效，没有依据。上诉人买房是基于对该小区房屋格局比较了解的基础上，上诉人一审中已经说明看房时由于李永生欠贷款门上贴着封条，因此判断屋内无人居住。上诉人一共支付房款35万元，不存在支付房价明显偏低的情形，上诉人支付了全部房款，至今没有占有、使用该房屋，上诉人才是真正的受害者。五、上诉人在购买房屋的过程中已经尽到了最大注意义务，上诉人有理由相信公证委托书的内容且已实际履行了房屋买卖的全部法律手续，李杰是无权处分人，但上诉人完全符合善意受让人的条件，应认定上诉人的买卖协议有效。综上，请求二审法院撤销原判，依法裁判。被上诉人田彪答辩称，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，一审法院依法确权符合法律规定。二、《中华人民共和国物权法》第十二条第（二）款规定“登记机构应当履行下列职责：（二）就有关登记事项询问申请人，必要时可以实地查看”的规定，登记机关没有审查李杰出具委托书的真实性，也没有对李永生就有关登记事项进行询问，更没有到房屋现场进行勘察，登记过程程序违法。综上，一审法院认定事实清楚，请二审法院维持一审判决，驳回王春燕上诉。被上诉人李杰答辩称，同意王春燕的上诉意见，但未就一审判决提起上诉。本院认为，国家行政机关登记的公信力依法受到尊重，但一审法院根据相关法律规定对作为登记行为基础的买卖合同效力进行审查，符合法律规定。上诉人王春燕称一审法院判决李永生与田彪之间的买卖协议有效，否定了房产登记的效力，违背了法律程序，理据不足，本院不予支持。上诉人称李永生夫妻作为成年人，应当能够判断其行为的法律后果，一审法院应当认定李杰与李永生之间的公证委托书有效，但又称李杰是无权处分人，其上诉主张相互矛盾，本院不予支持。二审庭审中，王春燕明确表示没有见过房主李永生。王春燕主张其到鑫源花苑小区看房时，本案争议房屋门上贴着封条，因此判断屋内无人居住，但未向法庭提交房屋被查封的相关证据，本院对上诉人的该项主张不予认可。在上诉人王春燕与被上诉人李杰的房屋买卖合同中，约定了2011年8月29日前腾空房屋。本院认为，上诉人作为买房人，未见过房主也未对房屋内的实际情况进行查看，在房屋买卖合同明确限定房屋腾空日期的情况下，亦未按照合同约定要求卖房人李杰腾空房屋，仅凭借李杰提供的公证委托书和其他手续便交付房款，其买房行为不符合善意取得的构成条件，上诉人的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项“原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王春燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘庆武代理审判员 董媛媛代理审判员 高贺莉二〇一二年十一月二十六日书 记 员 李树杰 微信公众号“”