（2012）台三民初字第647号
裁判日期: 2012-11-22
公开日期: 2016-12-30
案件名称
梅幼松、林彦与台州市鼎盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
三门县人民法院
所属地区
三门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梅幼松,林彦,台州市鼎盛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2012）台三民初字第647号原告：梅幼松，职工。原告:林彦，职工。被告：台州市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：三门县海游镇上洋路261号。法定代表人：阮炳荣，该公司总经理。委托代理人：梅其良，浙江新台州律师事务所杭州分所律师。委托代理人：蒋志虎，浙江安天律师事务所律师。原告梅幼松、林彦与被告台州市鼎盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2012年8月30日提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年10月16日、11月16日对本案进行了两次公开开庭审理。在第一次开庭审理中，二原告及被告的委托代理人梅其良、蒋志虎，到庭参加了诉讼;在第二次开庭审理中，二原告及被告的委托代理人梅其良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梅幼松、林彦起诉称：原、被告于2009年10月30日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”商品房一套，房号为A3-1704，面积为126.68平方米，每平方米按4601元计算。《商品房买卖合同》第九条约定，交付房屋期限及条件为，“出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本《商品房买卖合同》第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，《商品房买卖合同》继续履行”。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，“出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）（2）处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。2009年10月30日，原告首付181107元，于2010年3月17日，办理银行按揭贷款支付400000元。后因实际交付面积与合同约定不一样，按实计付房款，实际支付581107元，多余部分退回。原告按约支付房款后，被告亦应按合同第十六条约定，于2011年11月30日前，将房屋的土地证、房屋权属证书交付给原告。但至今，被告仍未履行合同义务。故根据合同第十六条约定，要求被告继续履行合同，交付房产相关权属证书，并支付违约金。现原告起诉要求判令：一、被告立即为原告办理土地使用证、房屋所有权证等权属证书，并继续履行合同;二、被告支付2011年11月30日至2012年2月28日的违约金5811元及按174.3321元每日支付从2012年3月1日起计算至被告实际交付土地，房屋权属证书之日止的违约金（共计38585.50元）。被告虽于2011年10月七八日通知过原告收房，原告也于2011年10月12日接收，但据原告进一步了解，被告还存在逾期交房的违约责任，故增加了诉讼请求以下诉讼请求，要求判令：一、被告立即将符合交房条件的商品交付给原告;二、判令被告按174.3321元每日支付从2011年9月1日起至被告将符合约定条件的房屋交付给原告之日止的逾期交房违约金（2011年9月1日至2012年4月30日计42362.70元）。被告台州市鼎盛房地产开发有限公司答辩称：一、原告诉状中有关逾期交房的内容与实际情况不相符，被告已通知过原告收房，本案原告按约接收了房屋，而且被告交付的房屋相关文件已经完备，也不存在超出时间问题。二、原告起诉的逾期交证违约情况不存在，原告对合同条款在理解上存在偏见与错误。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款约定，原、被告在办理商品房权属证书这项工作上是委托代理关系，被告是代理人，原告是被代理人。根据民法理论，委托代理权产生于被代理人的单方授权行为，授权行为是以发生代理权为目的的单方行为，不以代理人的承诺为生效要件。本案买卖合同基本是格式条款，通常情况下，房屋产权证是由购房人自行办理，没有约定委托代理的。这些条款都是针对自行办证而设定的，故出卖人的承诺也就是说，格式合同中很多承诺也是针对各方的自行办理行为而作出。被告作为代理人在办理产权证迟延情况下，被代理人即原告是同意的，原告在知道这种情况下，未作出否认表示，亦应视为同意。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。另外，原、被告双方对代理办证的具体内容并未作出详细约定，对责任也未作约定。故本案不存在违约事实情况。三、逾期办证的违约金问题。原告的房产权证已经制作完毕，证书还在房管处，但原告已以本案房屋办理过抵押贷款。从司法实践看，并根据相关司法解释，该房屋已经可以作为原告的产权予以查封、抵债，故房屋权证是否拿到对原告来说已无实际意义。假如本案确实存在违约行为，原告主张的数额过高，要求予以调整。对于逾期交房的违约金，因被告没有给原告造成实际损失，由法院按照同类房屋的租金进行调整。对于逾期交证的违约金，应按房价总额的1%一次进行补偿。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。另外，原告的按揭贷款是被告作为担保人的，如果原告执意本案诉讼，被告将采取撤销担保合同等手段。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据一，浙江省商品房买卖合同复印件一份，拟证明原、被告存在商品房买卖关系，合同约定房屋价款、交房时间、交房条件、交付房屋权属证书的时间、违约责任及违约金计算方式等。被告对证据一质证认为：真实性无异议。《商品房买卖合同》第十条约定的是出卖人逾期交房的责任，第九条涉及的是交房期限与交房条件，第十条只是针对逾期交房的违约处理，对不符合交房条件的违约责任并没有约定。另外，根据《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条约定的内容可以看出原告存在逾期付款的情况，根据第六条第二款约定，被告在向原告送达交房通知书之后，原告未在约定时间内办理交付手续，根据该约定，应视为原告违约，而非被告违约。证据二，购房发票复印件一张，拟证明原告已支付房屋价款。被告对证据二质证认为：真实性无异议。证据三，银行按揭贷款合同一份，拟证明原告支付房款事实。被告对证据三质证认为：对真实性无异议，根据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第二条约定，原告存在着逾期付款情况，应承担《商品房买卖合同》第八条的违约责任。根据第八条第二款约定，原告收到交房通知书后，拒绝接收房屋，视为原告违约。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据四，收房签收单复印件一份，拟证明原告于2011年10月12日在被告处办理了接收房屋手续。原告对证据四质证认为：无异议。证据五，竣工验收证明原件一份，拟证明原告房屋所在A区已于2011年8月29日组织了竣工验收。证据六，消防验收合格意见书原件一份，拟证明2011年12月30日由消防部门出具的验收合格意见。证据七，竣工验收备案表原件一份，拟证明原告房屋所在的A区楼房已经竣工验收备案、手续齐全。行政单位备案时间早迟开发商无法决定，但开发商是严格按合同约定的时间做工作的。原告对证据五、六、七质证认为：无异议，但该三份证据能证明交付的房屋未按合同约定时间具备交房条件。证据八，土地使用权原件四本，拟证明被告已于2006年12月20日取得土地使用权证。证据九，三房权证海游字第××号房产权证书一份，拟证明原告的房屋所有权证已于2012年8月16日颁发。原告对证据八、九质证认为：对真实性无异议。证据十，三门县房地产管理处出具的心湖国际初始证登记时间表一份、房屋产权登记证书六份，拟证明原告的房屋所有权初始登记完成的时间。原告对证据十质证认为：真实性、合法性无异议，但关联性有异议。证据十一，心湖国际小区物业公司出具的房屋出租租金证明原件一份，拟证明心湖国际小区各户型房屋租金情况。原告对证据十一质证认为：真实性、合法性无异议，与本案没有关联性，本案是违约金纠纷，违约金应按合同约定计算。证据十二，被告出具的小区各业主户型情况表格原件一份（附图纸），拟证明各原告房屋户型。原告对证据十二质证认为：无异议。证据十三，本院依职权向三门县价格认证中心调取的情况说明一份，用于证明涉案房屋的租金情况。原告对证据十三质证认为：与本案没有关联性。被告对证据十三质证认为：有异议，该情况说明中主要是对精装修房屋，被告交付给原告的房屋是毛坯房，故被告物业公司出具的证明更加符合客观情况，三门县价格认证中心出具的情况说明中租金过高，每种户型高300元。经庭审，本院对上述证据认证如下：一、因被告对原告所提供的证据一、二、三的真实性均无异议，本院对原告提供的证据均予以采信；二、因原告对被告提供的证据四、十二无异议，本院据此认定原告于2011年10月12日接收了房屋、房屋的户型为三室二厅二卫。三、对被告提供的证据五、六、七，该组证据均是被告用以证明A区工程已于2011年8月29日组织竣工验收，B区工程已于2011年12月30日组织竣工验收，消防亦已验收合格，工程已竣工验收备案、手续齐全等。本院认为，该组证据均系相关职能部门依职权所制作，但被告所提供的证据有相矛盾之处，即从三门县建筑工程质量监督站出具的竣工验收证明上所书写的内容为心湖国际A区工程于2011年8月29日组织竣工验收，B区工程于2011年12月30日组织竣工验收，但在竣工验收备案表中，竣工验收日期不管A区还是B区均为2011年12月25日，考虑到证据七的竣工验收备案表较为详细与完整，且有五方责任主体共同盖章与签字，故本院对竣工验收备案表予以采信，并据此认定竣工验收日期为2011年12月25日，且五家责任单位认定工程质量合格的时间也为2011年12月25日，但此仅是五家责任主体单位认定工程质量合格的时间。根据台州市公安消防支队出具的台公消验【2011】第0045号建设工程消防验收意见书，至2011年12月30日，台州市鼎盛房地产开发有限公司三门鼎盛·心湖国际建设工程消防才验收合格。而被告也未提供其他证据证明相关部门于2011年12月25日前全部验收合格，故本院统一确定工程验收合格时间为三门县建设规划局出具的该工程竣工验收备案文件的收讫日即2012年5月11日，且至该日双方所约定的交房条件相对应的文件等均已齐全，即2012年5月11日为实际符合交房条件的日期。四、对被告提供的证据八，因系相关职能部门所制作，故本院予以采信。五、对被告提供的证据九，因系相关职能部门所制作，故本院予以采信，并据此认定该房产证于2012年8月16日颁发。六、对被告提供的证据十，系相关职能部门制作，且所涉事项也属于其依职权所能掌握，故本院予以采信，并据此认定涉案房屋所有权的初始登记于2012年8月3日办理完毕。七、证据十三系鉴定机构出具，具有较强的证明力，虽原、被告均提出异议，但原告未提供证据，而被告提供的证据十一系单一物业机构出具，准确性难以判断，故不足以反驳证据十一，故本院将参照证据十三确定涉案房屋的租金标准。综上，本院确定本案事实如下：原、被告于2009年10月30日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”商品房一套，房号为A3-1704号，建筑面积126.30平方米，户型为三室二厅二卫，总价款581107元。其房租标准为每日50元。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行;②逾期超过90日后，买受人有权解除合同,买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十六条，关于产权登记的约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告履行《商品房买卖合同》，向被告支付价款581107元。2011年12月25日，经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收该商品房质量合格。2012年5月11日，三门县建设规划局收讫该工程竣工验收备案资料并进行备案登记，该商品房符合合同约定的交付条件。2012年8月3日，涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。2012年8月16日，涉案房屋办理了房屋所有权变更登记，变更后的房产证号为三房权证海游字第××号。本院认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务。根据合同第九条约定，被告应于2011年8月31日前将符合相关条件的商品房交付原告使用，被告实际于2011年10月12日交付房屋，故原告可主张逾期交房违约金。本案商品房交付条件成就的时间是2012年5月11日，被告于2011年10月12日将不具备交房条件的商品房交付给原告，属于瑕疵履行合同行为，但原告已予接收，应当据此认定该套商品房已实际交付，故对原告主张的交付符合条件的商品房这一请求不予支持。在双方签订的合同中，仅在第十条约定了不履行合同的违约责任，并未就瑕疵履行合同行为作出约定，且原告亦未向本院提供证据证明因被告的瑕疵履行合同行为而有实际损失存在，故对原告要求被告从2011年9月1日起按已付房款的日万分之三计算至交房条件成就之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。本案实际交房时间为2011年10月12日，已晚于双方约定的交房时间2011年8月31日，故该段逾期交房期间仍可计算违约金。但双方约定的逾期交房违约金过高，被告也请求调低，该请求合理，故本院予以调整，具体可按逾期交房期间的房租损失确定。根据原告买受房屋的具体情况，参照其房租标准，本院确定原告的房租损失按每日50元计算，故原告的逾期交房违约金应调整为2100元。而对于原告所主张的逾期交证的问题，根据原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明和房屋所有权证。被告承诺于2011年11月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。而本案被告于2012年8月3日取得商品房初始登记，于2012年8月16日才为原告办理好房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任，故对原告主张的被告为原告办理权属证书的请求予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告有权选择退房或不退房处理，现原告选择不退房，被告应按合同约定向原告支付违约金。但本案中，被告逾期办理土地、商品房权属证书的违约行为并未给原告造成实际损失，且原告也未提供证据予以证明，故双方在合同中约定按已付房价款日万分之三计算违约金，明显过高。对此，被告在庭审中主张按房价款1%予以调整，理由正当，但具体可按原告已付价款总额的1%确定逾期交证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梅幼松、林彦交付房屋所有权证，并继续为原告梅幼松、林彦办理土地使用权证;二、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告梅幼松、林彦逾期交房的违约金2100元;二、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告梅幼松、林彦逾期交证的违约金5811.07元;四、驳回原告梅幼松、林彦的其他诉讼请求。如果被告台州市鼎盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1820元，由原告梅幼松、林彦负担895元，由被告台州市鼎盛房地产开发有限公司负担925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费1820元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行]。本案申请执行期限为二年审 判 长 梅 丹代理审判员 楼呈飞人民陪审员 邵伟侠二〇一二年十一月二十二日代书 记员 蒋玛莉 更多数据：