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(2012)浙绍民终字第1299号

裁判日期: 2012-11-21

公开日期: 2014-09-22

案件名称

诸暨利轩物业管理有限公司与赵珊物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市���级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵珊,诸暨利轩物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条;《中华人民共和国民事诉讼法(2007年)》:第一百五十三条第一款

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)浙绍民终字第1299号上诉人(原审被告)赵珊。委托代理人(特别授权)余柳燕。被上诉人(原审原告)诸暨利轩物业管理有限公司。法定代表人张军刚。上诉人赵珊因物业服务合同纠纷一案,不服浙江省诸暨市人民法院(2012)绍诸民初字第1723号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年11月5日��案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明:被告赵珊系诸暨市春江花园(月)小区追云苑9幢一单元502室业主,该房屋的建筑面积为172.94平方米,架空层面积为22.72平方米。被告于2006年8月23日办理了房屋所有权证。2006年7月11日,诸暨市发展和改革局向原告作出了关于春江花月小区前期物业服务收费标准的批复,根据该批复,原告确定具体收费标准为:住宅每月每平方米0.55元,商铺每月每平方米0.65元,架空层每月每平方米0.275元,地下车库每月每间7元。春江花园小区2005年10月至2007年4月的前期物业管理服务及2007年5月1日至2011年12月31日的物业管理服务均由原告负责实施。被告至今未交纳物业服务费,经原告书面催交仍未交纳。现原告起诉请求判如所请。2005年10月至2007年4月期间,原告未与建设单位签订书面的前期物业服务协议,亦未有关于滞纳金的约定。2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业服务合同中,也未有关于滞纳金的约定。原审法院认为:原告虽未与建设单位签订书面物业服务合同,但其于2005年10月至2007年4月期间,与建设单位协商一致,在春江花园小区实际提供了物业服务,小区业主事实上已接受了原告提供的物业服务,双方之间已构成物业服务关系;2007年5月1日至2011年12月31日,原告与业主委员会连续签订了物业服务承包合同,合同对全体业主均具有法律约束力。被告于2006年8月23日领取了房屋所有权证,即从2006年8月23日开始,被告成为本案涉讼房屋的所有权人,亦成为春江花园小区的业主。原告作为春江花园小区的物业服务企业,已对小区提供了物业服务,有权向业主收取物业服务费。被告作为涉讼房屋的产权人,在享受原告提供的物业服务的同时也有义务支付相应的物业服务费。被告关于其最近才办理房屋交付手续且原、被告之间未签订物业服务协议,故原告无权向被告收取物业服务费之辩称,无事实和法律依据,该院不予采信。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。故被告以其所有的房子一直无人居住,故以不需要原告提供的物业服务为由拒交物业服务费的抗辩理由,于法无据,该院不予采信。鉴于被告于2006年8月23日才领取房屋所有权证,该院确定应交纳物业服务费的期间为2006年8月23日至2011年12月31日,计算为6513.72元[172.94平方米×0.55元/月/平方米×(64+8/31)个月+22.72平方米×0.275元/月/平方米×(64+8/31)个月]。原告主张逾期付款的滞纳金,鉴于2005年10月至2007年4月、2011年1月1日至2011年12月31日期间,并无关于滞纳金的约定,故该期间的滞纳金该院不予支持;2007年5月1日至2010年12月31日期间,物业服务承包合同中约定,如逾期交纳物业服务费,从逾期之日起每天按应交物业服务费总额的3‰或2‰加收滞纳金,现原告认为约定的滞纳金过高,自愿要求调整,系对自己权利的自由处分,该院予以准许。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定,当事人约定的滞纳金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失,故本院酌情将滞纳金调整为被告所欠物业服务费金额的30%,为1338.02元(2007年5月1日至2010年12月31日期间的物业服务费为4460.06元)。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管���条例》第四十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决:一、被告赵珊支付原告诸暨利轩物业管理有限公司2006年8月23日至2011年12月31日的物业服务费6513.72元,并支付滞纳金1338.02元,款限于判决生效之日起十日内付清;二、驳回原告诸暨利轩物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元,依法减半收取25元,由被告赵珊负担。原审判决作出后,上诉人赵珊不服,提起上诉称:原审法院事实部分认定错误,致判决失当。一、上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系。被上诉人在原审中认可未与建设单位签订书面物业服务合同,与上诉人也未签订物业服务合同。建设单位在本案前才履行交房义务,上诉人一直未取得房屋的占有,还不能享受小区业主的权利,故即使是事实上的物业服务,上诉人也未享受,故无需缴纳物业管理费。二、原审法院认定物业管理费缴纳起点错误。根据《领房产证登记表》明确,上诉人领取三证的时间为2011年1月4日,故即使缴纳物业管理费也应从2011年1月4日起算。综上,请求依法改判,同时判令被上诉人归还车库钥匙和安装好电子门。被上诉人诸暨利轩物业管理有限公司未发表答辩意见。二审中,上诉人赵珊提交《领房产证登记表》(复印件)一份及收条一份,以证明其领取涉案房屋三证的时间为2011年1月4日。被上诉人诸暨利轩物业管理有限公司未发表质证意见。本院经审查认为,上诉人提交的《领房产证登记表》系复印件,不符合证据的形式要件,本院不予采信;收条上仅有数字及时间,落款处也未有建设单位盖章确认,故对该份收条的证明效力本院不予认定。被上诉人诸暨利轩物业管理有限公司未提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审判决认定一致。本院认为,当事人对其主张的事实有责任提供证据予以证明。本案中,被上诉人诸暨利轩物业管理有限公司为证明其已向春江花园小区业主提供了物业服务,提交了2006年7月11日诸暨市发展和改革委向被上诉人作出的前期物业服务收费标准的批复及其与小区业主委员会签订的物业服务承包合同,故被上诉人与小区业主间已成立物业服务合同关系,小区业主应当按照服务合同的相应标准支付物业服务费。上诉人赵珊于2006年8月23日办理了春江花园小区追云苑9幢一单元502室房屋的房屋所有权证,即已实际成为涉案房屋的所有权人,原审法院以2006年8月23日作为其应缴纳物业管理费的起算时间符合法律规定。上诉人赵珊上诉称其一直在与建设单位协商赔偿事宜,实际未收房、未使用房屋的理由,因与最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”的规定不符,本院不予支持。综上,上诉人的上诉请求不能成立,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人赵珊负担。本判决为终审判决。审 判 长  方 艳代理审判员  钟丽丹代���审判员丁林阳二〇一二年十一月二十一日书 记 员  叶 婷 来源: