（2012）浙舟民终字第235号
裁判日期: 2012-11-20
公开日期: 2014-02-26
案件名称
舟山市珠江物业管理有限公司与张正浩、郑飞娜物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省舟山市中级人民法院
所属地区
浙江省舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
舟山市珠江物业管理有限公司,张正浩,郑飞娜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙舟民终字第235号上诉人（原审原告）舟山市珠江物业管理有限公司。法定代表人鲍海明。委托代理人张仁钰。上诉人（原审被告）张正浩。上诉人（原审被告）郑飞娜。上述两上诉人的委托代理人郑凯艇。上诉人舟山市珠江物业管理有限公司和上诉人张正浩、郑飞娜因物业服务合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2012）舟定民初字第487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年11月1日立案受理后，依法组成合议庭并于同年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人舟山市珠江物业管理有限公司的委托代理人张仁钰，上诉人张正浩、郑飞娜的委托代理人郑凯艇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2002年5月29日，舟山市弘生房地产有限公司与舟山市珠江物业管理有限公司（以下简称珠江物业公司），签订了《弘生世纪城物业管理委托合同》，委托珠江物业公司对舟山市定海区弘生世纪城（南区）小区（以下简称“弘生小区”）进行前期物业管理。珠江物业公司遂入驻该小区进行物业管理，直至2011年5月31日撤出。张正浩、郑飞娜系舟山市定海区弘生世纪城（南区）7幢206室的业主，居住房屋系小高层住宅，建筑面积155.47平方米。该业主与珠江物业公司于2004年5月17日签订了《弘生世纪城前期物业管理服务协议》。协议约定，物业公司有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并明确了具体管理服务内容；业主有义务根据自己拥有的建筑面积缴纳物管费，其中多层住宅按每月每平方米0.70元计算，小高层住宅按每月每平方米0.95元计算，每次交纳物管费时间为每年度的11月份。协议还约定，“乙方（即业主）不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即物业公司）有权要求补交并从逾期之日起每天按应缴费用的5‰加收滞纳金，经催缴乙方仍不缴纳的，甲方可以向人民法院起诉。”后张正浩、郑飞娜以珠江物业公司服务质量不好为由，拒付物管费。2012年2月13日，珠江物业公司发函给张正浩、郑飞娜，催讨物管费，仍未果。珠江物业公司遂向法院起诉，要求：判令张正浩、郑飞娜支付物管费、滞纳金合计8794元。原审庭审中，珠江物业公司承认其服务中存在瑕疵。原审认为，双方签订的前期物业管理服务协议，合法有效，对双方具有约束力。客观上，珠江物业公司对该小区实施了物业管理服务，张正浩、郑飞娜理应及时支付相应的物管费。因协议约定的交费时间是每年度的11月份，故2009年12月31日前的物管费应于2009年11月份交纳，2010年12月31日前的物管费应于2010年11月份交纳。珠江物业公司现于2012年2月13日才发函给张正浩、郑飞娜，于同年4月13日提出诉讼，故2009年12月31日前的物管费已超过诉讼时效，对该部分诉讼请求，法院不予支持。2010年1月1日起至2011年5月31日止的17个月物管费，应予支持。关于张正浩、郑飞娜房屋建筑面积，虽然房屋面积本应属珠江物业公司举证范畴，但因其已撤出该小区，不再提供物业服务，客观上无法举证，而张正浩、郑飞娜有条件举证却拒不举证，并要求按10平方米面积计算，应视为恶意抗辩，故法院采纳珠江物业公司主张的房屋面积，即155.47平方米。因此，张正浩、郑飞娜应支付物管费1850.09元（155.47平方米×0.7元×17个月＝1850.09）。鉴于珠江物业公司在庭审中承认服务中存在瑕疵，且有相应的证据予以印证，故张正浩、郑飞娜主张物业服务质量不好，其有先履行抗辩权的抗辩理由成立。虽然协议约定逾期缴纳物管费，可从逾期之日起加收滞纳金，但张正浩、郑飞娜未履行缴款义务，事出有因，故珠江物业公司要求支付滞纳金的请求，法院不予以支持。案经调解未果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决：一、张正浩、郑飞娜支付给舟山市珠江物业管理有限公司2010年1月1日至2011年5月31日止的物管费1850.09元，该款于判决生效之日起10日内付清；二、驳回舟山市珠江物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由舟山市珠江物业管理有限公司负担40元，张正浩、郑飞娜负担10元。宣判后，珠江物业公司和张正浩、郑飞娜均不服，分别向本院提起上诉。珠江物业公司上诉称：1、原审认定物业服务质量不好，业主有先履行抗辩权，系认定事实错误；2、业主未履行缴费义务，原审对物业公司要求支付滞纳金的诉请不予支持，违反法定和约定。为此，请求二审法院支持珠江物业公司要求业主支付逾期缴纳物管费的滞纳金。张正浩、郑飞娜上诉称：1、《弘生世纪城物业管理委托合同》合法有效，具有约束力。而《弘生世纪城前期物业管理服务协议》不符法律规定，应为无效，不能据此作为收费标准；2、物业服务不到位，物管费应予减少；3、物业管理委托合同未约定缴纳期限，业主有权在任何时间支付物管费。物业公司2012年4月13日才提起诉讼催讨物管费，故诉讼时效应从2010年4月13日起计算；4、物业公司未经书面催讨直接起诉要求支付物管费应予驳回；5、原审计算物管费的依据不足。为此，请求二审改判或发回重审。珠江物业公司答辩称：1、在《弘生世纪城物业管理委托合同》基础上，为明确细化权利义务，双方直接签订《弘生世纪城前期物业管理服务协议》并不违反法律规定；2、收费标准委托合同是“暂按”，不排除此后“调整”。3、业主称物业服务不到位，物管费应予减少的上诉理由缺乏事实和法律依据。4、每年交费期前后，物业公司采取楼道张贴公告、发短信和催款通知书方式告知交纳物管费，业主以诉讼时效抗辩不能成立。经本院查明，《弘生世纪城前期物业管理服务协议》约定张正浩、郑飞娜每次交纳物管费时间为每年度的1月份。其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，双方签订的前期物业管理服务协议，并不违反法律规定，对双方具有约束力。珠江物业公司进入该小区提供了管理与服务，业主和物业使用人理应按约支付物管费，故珠江物业公司要求张正浩、郑飞娜按前期物业管理服务协议支付所欠的物管费的合理部分应予支持。由于前期物业管理服务协议约定每年支付物管费的时间为1月份，而珠江物业公司2012年4月13日才提出诉讼，故张正浩、郑飞娜认为时效应从2010年4月13日起算，之前物管费请求已过诉讼时效的上诉理由本院予以采纳。张正浩、郑飞娜所居房屋系小高层，其自2010年4月13日起至2011年5月31日止应支付物管费1888.96元（155.47平方米×0.9元×13.5个月＝1888.96元）。由于珠江物业公司未在上诉期内对原判的物管费标准提出异议，而原审所判物管费金额低于上述本院按物业公司诉请的小高层每月每平方米0.9元计算的金额，故原判物管费的交纳金额可予维持。前期物业管理服务协议中的滞纳金实为逾期付款违约金，在物业服务不达标的情况下，如果没有给业主造成额外重大损失，物业公司承担的违约责任是相当有限的，多数情况下采取补救措施即可，如果仅因逾期付款本身让业主承担高额违约金，合同主体违约行为的责任承担将显著失衡，有违公平原则。业主拒交物管费往往是表达对物业公司服务不满的重要途径之一，本案中物业公司也承认服务中存在瑕疵，故原审对珠江物业公司要求支付滞纳金的请求不予支持并无不当。综上，上诉人的其余上诉理由均不能成立，各自的上诉请求本院均不予支持。原审认定物管费交纳时间有误，以致交费起算点错误，本院予以纠正。但原审判决物管费的交纳金额基于前述理由本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由舟山市珠江物业管理有限公司负担40元，张正浩、郑飞娜负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 褚 炅审 判 员 李珊燕代理审判员 王丽民二〇一二年十一月二十日代书 记员 高嘉侃 微信公众号“”