（2012）浙嘉民终字第493号
裁判日期: 2012-11-20
公开日期: 2014-06-18
案件名称
朱福华与嘉兴市好一家家居购物广场有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉兴市好一家家居购物广场有限公司,朱福华
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙嘉民终字第493号上诉人（原审被告）：嘉兴市好一家家居购物广场有限公司。法定代表人：夏良祖。委托代理人：叶卫权。被上诉人（原审原告）：朱福华，委托代理人：朱爱平。上诉人嘉兴市好一家家居购物广场有限公司（以下简称“好一家公司”）与被上诉人朱福华合同纠纷一案，前由嘉兴市秀洲区人民法院于2012年8月14日作出（2012）嘉秀民初字第838号民事判决。好一家公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2012年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人好一家公司的委托代理人叶卫权、被上诉人朱福华及其委托代理人朱爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，朱福华系嘉兴市秀洲区秀园南路好一家家居购物广场91088号商铺（用途为商贸，框架结构，与其他商铺相连，相互间无分隔物）的所有权人，2005年起就该商铺与好一家公司签订了委托经营合同，至2010年12月27日该合同期满。2010年6月22日，朱福华出具给好一家公司商铺租赁授权委托书一份，委托好一家公司将该商铺代为出租，期限至2011年12月28日止，朱福华承诺：“受委托人就该商铺出租与承租人所达成的合同协议，本人均予承认并依约履行”。2011年7月10日，双方签订商铺委托经营合同一份，约定朱福华将其所有的商铺委托好一家公司经营，期限从2010年12月28日起至2015年12月27日止；房价为234193元，面积为41.97平方米，前三年朱福华的收益按购房款的4.5%计算，第四年、第五年的收益分别按购房款的4.86%、5.22%计算；合同第九条双方特别约定：“2010年到期业主签约率达到95%（计772户达到733户），则在十日内按季发放租金；2010年到期业主和2011年到期业主总签约率达到95%（计1207户中达到1146户）则合同生效”；合同还约定朱福华不同意将商铺改为通道，好一家公司同意恢复商铺功能；双方并对违约责任等其他事项作了约定。上述期间内，朱福华所有的商铺一直由好一家公司占有，好一家公司在使用过程中将房屋用途改成通道。此后，好一家公司支付朱福华从2010年12月28日至2011年10月27日共10个月合同约定的房屋使用费用。因好一家公司拒绝支付从2011年10月28日起的房屋使用费用，朱福华遂于2012年7月3日诉至一审法院，请求判令：1、好一家公司支付朱福华从2011年10月28日起至2012年6月27日止的商铺租金7025.26元（以合同约定的收益计8个月）、违约金2107.74元（以合同约定的该年度收益的20%计）；2、好一家公司继续履行合同至2015年12月27日。一审审理过程中，朱福华增加诉讼请求，要求好一家公司将其商铺恢复原状。一审法院经审理认为，朱福华与好一家公司签订的合同名为商铺委托经营合同，合同中双方约定朱福华将其房屋交付好一家公司使用，好一家公司可以其自己的名义对房屋采取自营、委托他人经营、代为出租、许可经营等形式独立进行经营管理，双方并约定了好一家公司使用房屋的期限和费用金额。该合同内容的约定，符合租赁合同的构成要件，故应当认定该合同实质为房屋租赁合同。合同的第九条中，以明显加粗、加黑的字体约定了2010年、2011年原合同到期的业主继续签约率达到95%合同才生效，足以说明好一家公司已采取合理的方式提请朱福华注意该条款的内容。朱福华在该合同上签名确认，应当认定其认可该条款内容的约定。双方对合同的效力约定附条件，自条件成就时合同才生效。审理中好一家公司已对2010年、2011年原合同到期的业主继续签约情况作出说明，作为负有举证责任一方的朱福华未能提供证据证明合同所附条件已成就，亦无证据证明好一家公司有为其自己的利益不正当地阻止条件成就的行为，应承担举证不能的后果，故应当认定本案当事人于2011年7月10日所签订的合同未生效。朱福华要求好一家公司继续履行该合同，没有事实和法律依据。好一家公司已实际占有、使用朱福华的房屋，应参照合同约定的标准支付朱福华该期间的占有使用费。朱福华要求好一家公司支付自2011年10月28日起至2012年6月27日止的费用7025.26元，在法律允许范围内，应予以支持。好一家公司在使用房屋过程中未经朱福华同意将房屋用途改成通道，朱福华要求恢复原状，好一家公司亦无异议，应按照双方的约定将房屋恢复商铺功能。双方合同未生效，朱福华要求好一家公司按合同约定的该年度收益的20%支付违约金2107.74元，没有法律依据。朱福华诉讼请求中不合理部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、好一家公司于判决生效之日起十日内支付朱福华自2011年10月28日起至2012年6月27日止的房屋占有使用费7025.26元；二、好一家公司于判决生效之日起十日内将朱福华所有的嘉兴市秀洲区秀园南路好一家家居购物广场91088号房屋恢复原状；三、驳回朱福华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由好一家公司负担。上诉人好一家公司上诉称，1、好一家公司从其成立以来一直从事好一家家具购物广场的租赁经营和物业管理，从未有过商贸自营。2、2010年6月22日朱福华签署“商铺租赁授权委托书”，委托好一家公司将讼争商铺代为出租，期限至2011年12月28日。在此期间，好一家公司为实现业委会要求的招商工作并鼓励业主签约授权，按朱福华商铺总价的年4.5%计算，支付了朱福华十个月的租金，但鉴于2011年7月10日双方签订的为期五年的委托经营合同未生效，好一家公司亦未将朱福华的商铺擅自出租，故不应判决好一家公司承担自2011年12月28日起至2012年6月27日止的房屋占有使用费5268.95元，二审应予改判。好一家公司仅承担委托经营期间的2011年12月27日以前的租金。好一家公司是物业管理公司，如仅因其目前租住好一家家具购物广场的商办楼里办公并实施物业管理，就构成对空置商铺的占有并应付租金，那么目前好一家家居市场内空置商铺近7万元平方米，全要好一家公司承付莫须有的商铺占有使用费，好一家公司只能逃之夭夭了。3、朱福华向嘉瓯置业购买的是产权式商铺，其四至仅以界钉定位，无自墙与门扇等高出商铺地面的任何附属设施设备，其目前商铺的形制符合《合同法》第235条所述的“按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”4、朱福华的商铺因为自2010年12月27日包租期满后已无人使用，故且不说2011年12月27日以后的租金，就是2010年12月28日至2011年12月27日的委托授权经营期间，也无任何妨害与不便，更无支付租金的理由。5、一审已认定合同未生效。为此好一家公司一审提供了相应未签约业主的明细表和合同等，仍请二审给予确认。综上，请求：一、依据事实和法律改判，上诉人不应负担2011年12月28日起算的房屋占有使用费5268.95元；二、确认一审中上诉人出示的证据（5）“2010年、2011年到期未签约业主明细表各一份，合同各83份、50份”属实有效；三、本案上诉人由被上诉人承担。被上诉人朱福华口头辩称，首先，上诉人把租金写错了，8个月的租金是7025.26元，这也是一审判决的租金。其次，被上诉人的商铺因为消防需要被上诉人改成了通道，一直在由上诉人使用。既然上诉人与我签订了合同，并将被上诉人的商铺变为通道，占有使用了被上诉人的商铺，所以租金须按合同签订的数额支付，至于上诉人出租与否，与被上诉人无关。二审庭审中，上诉人对一审认定事实中“被告在使用过程中将房屋用途改成通道”提出异议，认为与事实不符。上诉人对一审认定其余事实无异议。被上诉人对一审认定事实无异议。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，一审认定事实清楚，证据确实充分，二审予以确认。有关上诉人异议部分事实，经查，双方2011年7月10日所签订的《商铺委托经营合同》明确约定“甲方不同意将甲方所属商铺改为通道，乙方同意恢复甲方商铺功能。”说明好一家公司将朱福华的商铺改为通道一事属实，否则所谓“同意恢复”即无从谈起。本案争议焦点为上诉人是否支付被上诉人2011年10月28日起的商铺使用费。本院认为，首先，有关本案合同的性质，被上诉人购买的是产权式商铺，其在与商铺开发商--嘉兴市嘉瓯置业有限公司签订商品房买卖合同的同时与上诉人签订了委托经营合同。根据委托经营合同的约定，上诉人对被上诉人委托其经营的商铺有自主经营权，同时无论实际承租人是否支付租金，上诉人均需按约定数额向被上诉人支付租金，此较之委托合同更符合租赁合同的性质。故上诉人与被上诉人之间所签订的委托经营合同应以租赁合同认定之。其次，双方在履行上述合同期间，上诉人将被上诉人的商铺改为通道，迄今未恢复。说明上诉人在合同到期后仍在占有使用上诉人的商铺。根据《合同法》第二百三十六条规定，上诉人应按原租赁合同约定支付被上诉人商铺使用费。上诉人上诉称其并未占有使用被上诉人商铺的意见不能成立。再者，有关2011年7月双方所签合同是否生效的问题，由于该合同第九条所附生效条件--“2010年到期业主和2011年到期业主总签约率达到95%（计1207户中达到1146户）”--尚未成就，故一审认定该合同未生效是正确的。但鉴于上诉人仍在占有使用被上诉人的商铺，故该合同是否生效不影响被上诉人向上诉人支付商铺使用费的义务。同时，一审按该合同约定的收益率计算上诉人占有使用被上诉人商铺的使用费未超出原租赁合同约定的租金金额，对此，被上诉人无异议，本院亦予确认。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。上诉人上诉理由均不能成立。同时需要指出，上诉人第二项上诉请求属于证据认定范畴而非民事诉讼请求范畴，且上诉人据此所主张的事实--签约率不到95%--已经得到一审判决的确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人嘉兴市好一家家居购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 坤审 判 员 谭 灿代理审判员 陈海滨二〇一二年十一月二十日书 记 员 苏 轶 更多数据：搜索“”来源：