（2012）东一法民一初字第4662号

裁判日期: 2012-11-20

公开日期: 2015-05-29

案件名称

邓东庆与关厚荣,陈丽换,东莞市安利拆迁工程有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓东庆,关厚荣,陈丽换,东莞市安利拆迁工程有限公司

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条，第一百三十条

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书（2012）东一法民一初字第4662号原告邓东庆，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。委托代理人谭卫星、何润洪，广东方中天律师事务所律师。被告关厚荣，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。被告陈丽换，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。以上两被告的共同委托代理人陈妙玲，东莞市厚街镇法律服务所律师。以上两被告的共同委托代理人王晓敏，东莞市厚街镇法律服务所辅助人员。被告东莞市安利拆迁工程有限公司，住所地XXX，注册号：XXX。法定代表人徐业青。原告邓东庆诉被告关厚荣、陈丽换、东莞市安利拆迁工程有限公司（以下简称“安利公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。原告邓东庆的委托代理人谭卫星、何润洪，被告关厚荣、陈丽换及其委托代理人陈妙玲到庭参加了诉讼，被告安利公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓东庆诉称，2003年4月8日，原告与被告关厚荣签订《厂房租赁合同》，约定邓东庆将位于东莞市道滘镇蔡白村白路组沿江路共计800平方米的土地租给关厚荣使用，租期从2003年5月1日至2013年4月30日，租赁期满后，土地附着物归原告所有。2003年8月5日，原告与被告陈丽换（关厚荣之妻）签订另一份《厂房租赁合同》，约定邓东庆将位于东莞市道滘镇蔡白村另一块共计800平方米的土地租给陈丽换使用，租期从2003年8月1日至2013年7月30日，其他内容与第一份合同相同。合同签订后，由租赁双方确认厂房建设方案，由邓东庆亲戚（邓求）承建施工。至纠纷发生前，上述土地共建厂房约1000平方米，宿舍约400平方米。其余为工厂休闲绿化用地，所建厂房、宿舍均由政府有关部门认可并同意补办相关建设手续。关厚荣自行经营东莞市道滘镇彩园纸品厂一段时间，后关厚荣结束经营，被告关厚荣将两间厂房（宿舍）分别转租给东莞市冠亿塑胶五金实业有限公司和东莞市冠辉胶粘制品有限公司，并经营至2012年3月底，关厚荣要求两个承租人终止合同。2012年4月27日上午约11时，邓东庆儿子邓耀维途径上述厂房时，发现该厂房被毁灭性拆除。经查看，两间厂房（包括宿舍）的水电、消防、门窗、房屋的彩瓦、横梁、内墙体水泥台面等都已经遭到毁灭性破坏。经询问，在场施工的人员叫袁建华，是安利公司的总经理，其声称是关厚荣与陈丽换夫妻聘用的。邓耀维立即阻止施工，后有人报警。东莞市道滘新兴派出所民警到场，责令停止施工，通过法律途径解决纠纷。邓东庆认为，关厚荣、陈丽换在租赁期间，未经邓东庆同意，擅自指使他人损毁租赁物，严重侵害了邓东庆的财产权益，安利公司作为实施侵害的行为人，同样应该承担责任。原告为维护自身合法权益，请求判令：1、关厚荣、陈丽换及安利公司立即停止破坏邓东庆厂房的侵权行为；2、关厚荣、陈丽换及安利公司立即恢复邓东庆厂房破坏前的原貌或赔偿邓东庆修复厂房的费用200000元（具体以实际修复费用为准）；3、关厚荣、陈丽换、安利公司对上述各项义务承担连带责任；4、本案诉讼费用由关厚荣、陈丽换及安利公司承担。被告关厚荣、陈丽换辩称，关厚荣、陈丽换在案涉土地上的搭建物是合法的，关厚荣、陈丽换租赁的是土地，并非厂房，其有权在土地上进行占用、收益、处分，而且案涉租赁合同上有约定，若租赁期间中途解除合同，案涉土地上的搭建物所有权应归关厚荣和陈丽换。关厚荣、陈丽换是在案涉租赁土地上自己出资搭建并未违反合同约定，其是在案涉土地上临时搭建，所以有权进行处分。另外，案涉土地上的搭建物未经过相关部门的报建及消防验收，被有关部门警告违法搭建，要求予以改正，所以关厚荣、陈丽换进行拆除改正。被告安利公司辩称，本案涉及的拆迁事宜不是安利公司所为，与安利公司无关，安利公司不应承担任何责任。一、原告在起诉状中称原告儿子邓耀维在途经工地时经询问，在场施工人员是袁建华，是安利公司的总经理，就将安利公司告上法庭，要求承担连带责任，原告仅听他人口头之词，在没有调查清楚施工主体的情况下，就擅自认定施工行为是安利公司所为，在没有事实依据和法律依据的情况下，就将安利公司告上法庭这一行业是极不负责任的行为。二、安利公司只有一位总经理徐业青先生，无聘请任何其他人担任总经理或副总经理一职，在公司人事档案中查无袁建华其人，更无聘请袁建华担任公司任何职务。三、安利公司生意不好，自开年至今在东莞地区未接到任何拆迁的订单。安利公司对接工程有严格的程序，每一单工程都会签合同，有公司徐业青总经理的亲笔签名，盖有公司的公章，并向发包方提供盖有公司公章的年检有效期内的证件。公司公章只有一枚，在常平公安分局备案登记，具有唯一性。由于该房屋拆迁纠纷不是安利公司所为，与安利公司无关，不存在安利公司侵害他人的问题，原告的诉讼请求和根据不成立，至于他人冒充安利公司人员进行业务对安利公司名誉造成的损失，安利公司将依据法律法规追究其相应责任。经审理查明，2001年4月26日，邓东庆与东莞市道滘蔡白村村民委员会（以下简称“蔡白村委会”）签订一份《土地租赁合同》，约定：蔡白村委会将位于水上皇宫花园地段、东莞市励高电子有限公司东则土地一块8370平方米租赁给邓东应作建厂之用，租赁时间为六十年，即2001年4月26日至2061年4月26日止，租金每平方米为160元，租金共1339200元，合同期内如邓东庆中途将该地转让或租赁给第三方使用，蔡白村委会协助邓东庆办理手续。2003年4月8日，邓东庆与关厚荣签订一份《厂房租赁合同》，约定：邓东庆将位于东莞市道滘镇蔡白村面积共计800平方米的土地租给关厚荣作厂房使用，邓东庆对该土地拥有无争议的使用权，邓东庆持有与蔡白村委会签订的土地租赁合同一份。租赁期限为10年，即由2003年5月1日至2013年4月30日。租金在2003年5月1日至2011年4月30日每月为2000元，2012年5月1日至2013年4月30日为2125元，关厚荣应于每月10日前将租金交给邓东庆，超一天加收1%的滞纳金，若超两个月以上欠交租金，邓东庆有权解除租约及要求关厚荣赔偿损失。在签订合同时，关厚荣需付给邓东庆两个月租金作为定金，即4000元。邓东庆自2003年5月1日起将该地交给关厚荣使用，如承建中途需要报建，所需报建费用由甲乙双方平均承担，甲方应协助乙方办理好有关手续，厂房建设完好使用后，如发生有关报建费全由乙方承担。合同第七条约定，土地地面上的所有物资产归关厚荣所有，邓东庆不得占有，关厚荣中途解除合同，一切建筑物归邓东庆所有。合同第十条约定，租赁期满后，土地附着物归邓东庆所有。同年8月5日，邓东庆与陈丽换签订一份《厂房租赁合同》，约定：邓东庆将位于东莞市道滘镇蔡白村面积共计800平方米的土地租给陈丽换作厂房使用，邓东庆对该土地拥有无争议的使用权，邓东庆持有与蔡白村委会签订的土地租赁合同一份。租赁期限为10年，即由2003年8月1日至2013年7月30日。租金在2003年8月1日至2011年7月30日每月为2000元，2012年8月1日至2013年4月30日为2125元，陈丽换应于每月10日前将租金交给邓东庆，超一天加收1%的滞纳金，若超两个月以上欠交租金，邓东庆有权解除租约及要求陈丽换赔偿损失。在签订合同时，陈丽换付给邓东庆两个月租金作为定金，即4000元。邓东庆自2003年8月1日起将该地交给陈丽换使用，如承建中途需要报建，所需报建费用由双方平均承担，邓东庆应协助陈丽换办理好有关手续，厂房建设完好使用后，如发生有关报建费全由陈丽换承担。合同第七条约定，土地地面上的所有物资产归陈丽换所有，邓东庆不得占有，陈丽换中途解除合同，一切建筑物归邓东庆所有。合同第十条约定，租赁期满后，土地附着物归邓东庆所有。上述合同签订后，关厚荣、陈丽换分别向邓东庆交纳了定金4000元，关厚荣、陈丽换一直按合同的约定向邓东庆支付租金至2012年4月。关厚荣、陈丽换分别在案涉土地上建造了厂房，由关厚荣、陈丽换经营东莞市道滘镇彩源纸品厂，后来经邓东庆同意，关厚荣、陈丽换将案涉厂房分别于2009年租给于志虎、于2010年租给于志峰（合同期均在2012年3月6日到期）。2012年4月27日，关厚荣、陈丽换聘请袁建华对案涉厂房进行拆除，邓东庆得知后要求关厚荣、陈丽换停止拆除，双方为此产生争议，邓东庆诉至本院请求解决。原告认为，第一，邓东庆与关厚荣、陈丽换签订的租赁的《厂房租赁合同》是有效的，案涉租赁的土地的性质是集体建设用地，根据邓东庆与蔡白村委会签订的《土地租赁合同》，邓东庆对案涉土地有使用权可以转租。第二，邓东庆与关厚荣、陈丽换签订《厂房租赁合同》的目的是在合同期满取得案涉厂房的所有权，虽然案涉厂房是由关厚荣、陈丽换出资建造的，相关的部门已同意邓东庆对案涉厂房补办房地产权证，关厚荣、陈丽换在合同快到期时对案涉厂房进行拆除，侵犯了邓东庆对案涉厂房的所有权及合同的可期待利益（取得厂房）。第三，2012年4月27日，邓东庆发现关厚荣、陈丽换对案涉厂房进行拆除时，现场施工人袁建华向邓东庆的儿子出示了一张安利公司的名片，并自称是安利公司的员工，安利公司在没有核实案涉厂房权属的情况下对厂房进行拆除，侵犯了邓东庆的权利。最后，由于案涉厂房已无法使用，邓东庆自行估算修复费用约200000元。综上，邓东庆要求三被告连带赔偿修复费用200000元。对此，邓东庆向本院提交《集体土地建设用地使用证》（东府集建总字第0512500号／字（1989）第XXX77号）、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070070、14070063）及回执、界址点成果表、土地测量费通知单、宗地图予以佐证，其中《集体土地建设用地使用证》上载明：“土地使用者”为蔡白管理区厂房，地址为东莞市道滘镇蔡白村，自有使用面积为46000平方米，土地用途为厂房。《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070070）显示：“建设项目名称”为东莞市道滘普发灯饰配件厂，“权属单位”为蔡白经济联合社，“法定代表人”为邓东庆，“占地面积”为1400㎡，“建筑面积”为4200平方米。《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070063）显示：备案日期为09年5月7日，“建设项目名称”为邓跃维厂房、东莞市道滘普发灯饰厂，“权属单位”为蔡白经济联合社，“法定代表人”为邓跃维，“占地面积”为1306㎡，“建筑面积”为6532平方米，申报人签名处有“邓耀维”的签字。关厚荣、陈丽换对于邓东庆提交的《集体土地建设用地使用证》（东府集建总字第0512500号／字（1989）第XXX77号）、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070070、14070063）及回执、界址点成果表、土地测量费通知单、宗地图均不予确认，认为：第一，邓东庆与关厚荣、陈丽换签订的《厂房租赁合同》约定的租赁物的性质是农用地，因此，双方签订的《厂房租赁合同》无效。第二，因为案涉厂房没有办理报建手续，城建部门及消防部门要求整改，因此，原来的承租人于志虎、于志峰中途解除了租赁合同，不同意继续承租，而且两被告与邓东庆之间的租赁合同也快到期了，没人愿意承租该简易搭建的厂房，后来案外人提出要租赁该土地作为停车场使用，因此，关厚荣、陈丽换就根据案外人的要求对厂房进行拆除整改，并不存在邓东庆所称的故意拆除。第三，即使案涉《厂房租赁合同》是有效的，案涉厂房是由关厚荣、陈丽换出资建造的，根据合同的约定，在合同期内土地上的建筑物的所有权是归关厚荣、陈丽换，合同中没有约定邓东庆所主张的可期待利益，也没有约定关厚荣、陈丽换不能对地上建筑物进行整改，邓东庆提交的备案表上载明的建设项目是东莞市道滘普发灯饰配件厂，并非案涉厂房，不能证明有关部门已同意邓东庆补办房地产权证。因此，关厚荣、陈丽换对案涉厂房进行整改没有违反合同约定。最后，关厚荣只是聘请袁建华对案涉厂房进行整改，与安利公司无关。关厚荣、陈丽换按合同的约定履行合同义务，按时支付租金，现邓东庆在合同期满前一年妨碍两被告使用案涉土地，违反了合同的根本性义务，邓东庆应双倍返还定金，并赔偿两被告的损失。对此，关厚荣、陈丽换向本院提交《车场租赁合同》、同意书、录音佐证。邓东庆对此回应称，第一，邓东庆从蔡白村委员会处承租的8370平方米的土地上建了多个厂房，包括案涉两被告建造的厂房及东莞市道滘普发灯饰配件厂在内，备案表上的东莞市道滘普发灯饰配件厂的权属是邓东庆的，所以在补办房地产权证时邓东庆用东莞市道滘普发灯饰配件厂的名称进行补办。第二，虽然关厚荣、陈丽换有按合同的约定支付租金，但据邓东庆了解，关厚荣、陈丽换将案涉厂房拆除后租给案外人作停车场的收益明显低于租给于志虎、于志峰的收益，因此，关厚荣、陈丽换是故意拆除案涉厂房，损害了邓东庆的可期待利益。庭审中，邓东庆向本院申请证人某某出庭作证，邓求陈述：案涉厂房是关厚荣、陈丽换聘请其建造的，费用是关厚荣、陈丽换支付的。在本案的审理过程中，邓东庆向本院申请调查案涉土地的性质，本院依法向东莞市国土局调取了东莞市土地登记资料查询结果表，该查询结果表显示：土地证号或文号为东府建总字第0512500号／字（1989）第XXX**号，土地使用权人为道滘蔡白管理区，使用权面积46000平方米，用途厂房。另，庭审中，邓东庆明确其第二项诉讼请求为要求被告赔偿厂房修复费用200000元。以上事实，有邓东庆提交的《集体土地建设用地使用证》（东府集建总字第0512500号／字（1989）第XXX77号）、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070070、14070063）及回执、界址点成果表、土地测量费通知单、宗地图，关厚荣、陈丽换提交的《车场租赁合同》、同意书、录音，以及本院调取的东莞市土地登记资料查询结果表，本案的庭审笔录、询问笔录等附卷为据。本院认为，被告安利公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由安利公司自行承担。本案的争议焦点为：1、案涉邓东庆与关厚荣、陈丽换签订的《厂房租赁合同》是否有效。2、如案涉的《厂房租赁合同》有效，则邓东庆要求关厚荣、陈丽换、安利公司连带赔偿厂房修复费用200000元依据是否充分。关于争议焦点一。从案涉两份《厂房租赁合同》的内容看，合同名称虽为“厂房租赁合同”，但约定的租赁物均为蔡白村的800平方米的土地，原、被告均确认关厚荣、陈丽换承租的是土地，即案涉的两份《厂房租赁合同》实际为土地租赁合同。本案中，原、被告对于案涉的土地的性质存在争议，邓东庆主张案涉土地性质为建设用地，对此提交了其与蔡白村委会签订的《土地租赁合同》、《集体土地建设用地使用证》等佐证，从《土地租赁合同》的内容看，邓东庆对于承租的面积为8370平方米的土地在合同期内有转租权，且根据本院向东莞市国土局调取的东莞市土地登记资料查询结果表显示，案涉土地的性质为集体建设用地，用途是建厂；关厚荣、陈丽换主张案涉土地性质为农用地，但对此没有向本院提交证据证明。因此，本院认定，邓东庆与关厚荣、陈丽换分别于2003年4月8日、2003年8月5日签订的《厂房租赁合同》有效。关于争议焦点二。首先，庭审中，原、被告对于案涉厂房是由关厚荣、陈丽换出资建造、在合同履行期间关厚荣、陈丽换一直有按合同约定支付租金、没有向邓东庆要求解除合同的事实均没有异议，本院予以确认。其次，邓东庆主张案涉厂房的所有权归其所有，对此提交了《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070070、14070063）及回执，拟证明其已为案涉厂房补办房地产权证，但从该两份备案表上载明的内容看，无论是占地面积还是建设项目名称，均与本案争议的厂房不一致，因此，对于邓东庆案涉厂房的所有权归其所有，本院不予采信。本案中，邓东庆主张其签订案涉《厂房租赁合同》的目的是在合同到期后取得案涉厂房，关厚荣、陈丽换拆除案涉厂房导致其合同目的不能实现，是根本性违约。对此，本院认为，根据案涉《厂房租赁合同》，关厚荣、陈丽换承租案涉土地已向邓东庆支付相应的租金，邓东庆也没有向本院提交证据证明合同约定的租金明显过低；再者，根据案涉《厂房租赁合同》的约定，在合同期内土地上的所有物资产归关厚荣、陈丽换所有，也就是说在合同期内，对案涉土地上的建筑物（附着物）关厚荣、陈丽换有权支配。由于合同并没有约定关厚荣、陈丽换对于地上的建筑物不能进行整改或拆除，而关厚荣、陈丽换称由于合同期限只剩一年，没有人愿意承租该厂房，案外人同意承租作为停车场使用，因此，在租金较低的情况下两被告也同意出租的主张也较为符合常理。综上，对于邓东庆主张关厚荣、陈丽换是恶意拆除案涉厂房，导致其合同目的不能实现的主张，本院不予采信。最后，邓东庆主张关厚荣、陈丽换聘请安利公司对案涉厂房进行拆除，但对此没有向本院提交证据证明，且关厚荣、陈丽换均不确认有聘请安利公司，因此，对于邓东庆该主张，本院不予采信。综上，综合原、被告的陈述及举证情况，案涉《厂房租赁合同》租赁期限未届满，邓东庆也未能提供充分证据证明关厚荣、陈丽换存在违约的行为，因此，对于邓东庆要求被告停止侵权（破坏原告的厂房）及赔偿修复厂房费用200000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告邓东庆的全部诉讼请求。本案受理费4300元，由原告邓东庆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审　判　长　　王锦兰代理审判员　　梁园园人民陪审员　　万惠嫦二〇一二年十一月二十日书　记　员　　钟丽清附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页共10页来源：