（2012）东一法民一初字第4657号
裁判日期: 2012-11-20
公开日期: 2015-05-29
案件名称
陈丽换与邓东庆租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈丽换,邓东庆
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2012）东一法民一初字第4657号原告陈丽换，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。委托代理人陈妙玲，东莞市厚街镇法律服务所律师。委托代理人王晓敏，东莞市厚街镇法律服务所辅助人员。被告邓东庆，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。委托代理人谭卫星、何润洪，广东方中天律师事务所律师。原告陈丽换诉被告邓东庆租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。原告陈丽换及其委托代理人陈妙玲、被告邓东庆的委托代理人谭卫星、何润洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽换诉称，原告于2003年8月5日与被告签订《厂房租赁合同》，承租被告位于东莞市道滘镇蔡白村河边大道侧一块土地，约800平方米。在被告允许的情况下，原告于2003年8月11日搭建铁棚一层厂房和二层宿舍，自用五年后，出租给第三人。截至2012年4月15日，原告与第三人的租赁合同期限届满后，鉴于被告与原告的《厂房租赁合同》剩余一年租赁期限，故没有第三人肯租。后原告与第三人签订《车场租赁合同》，并于2012年5月30日前交付。因此，原告于2012年4月25日开始将租赁地点改造为停车场，但被告于2012年4月27日带治安队前来阻止改造，并恐吓原告。原告无奈之下，向道滘公安分局报警，警号为158264警察到现场协调无果。原告为维护自身合法权益，请求判令：1、确认《厂房租赁合同》无效；2、被告向原告返还定金4000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告邓东庆辩称，《厂房租赁合同》经原告与被告双方协商一致，是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是有效的。《厂房租赁合同》标的物是蔡白村800平方米的土地，而不是土地上的厂房，案涉土地是被告从蔡白村委会承租而来，且蔡白村委会同意转租，案涉土地的性质是建设用地，可以出租。因此双方签订的《厂房租赁合同》是有效的。原告主张案涉合同无效的请求与赔偿损失的请求是相互矛盾的，若案涉合同无效，被告也无需向原告赔偿损失。原告与被告签订合同的目的除了按照合同约定收取租金以外，还有在合同到期后，原告可以取得土地上的厂房。而原告在合同期限快到时，在凌晨擅自拆除厂房，导致原告无法取得完整的厂房，原告的违约行为是很明显的，应由原告赔偿损失。经审理查明，2001年4月26日，邓东庆与东莞市道滘蔡白村村民委员会（以下简称“蔡白村委会”）签订一份《土地租赁合同》，约定：蔡白村委会将位于水上皇宫花园地段、东莞市励高电子有限公司东则土地一块8370平方米租赁给邓东庆作建厂之用，租赁时间为六十年，即2001年4月26日至2061年4月26日止，租金每平方米160元，租金共1339200元，合同期内如邓东庆中途将该地转让或租赁给第三方使用，蔡白村委会协助邓东庆办理手续。2003年8月5日，邓东庆与陈丽换签订一份《厂房租赁合同》，约定：邓东庆将位于东莞市道滘镇蔡白村面积共计800平方米的土地租给陈丽换作厂房使用，邓东庆对该土地拥有无争议的使用权，邓东庆持有与蔡白村委会签订的土地租赁合同一份。租赁期限为10年，即由2003年8月1日至2013年7月30日。租金在2003年8月1日至2011年7月30日每月为2000元，2012年8月1日至2013年4月30日为2125元，陈丽换应于每月10日前将租金交给邓东庆，超一天加收1%的滞纳金，若超两个月以上欠交租金，邓东庆有权解除租约及要求陈丽换赔偿损失。在签订合同时，陈丽换需付给邓东庆两个月租金作为定金，即4000元。邓东庆自2003年8月1日起将该地交给陈丽换使用，如承建中途需要报建，所需报建费用由甲乙双方平均承担，甲方应协助乙方办理好有关手续，厂房建设完好使用后，如发生有关报建费全由乙方承担。合同第七条约定，土地地面上的所有物资产归陈丽换所有，邓东庆不得占有，陈丽换中途解除合同，一切建筑物归邓东庆所有。合同第十条约定，租赁期满后，土地附着物归邓东庆所有。上述合同签订后，陈丽换向邓东庆交纳了定金4000元。陈丽换在案涉土地上建造了厂房，由陈丽换经营东莞市道滘镇彩源纸品厂，后来经邓东庆同意，陈丽换将案涉厂房分别于2009年出租给于志虎、于2010年租给于志峰（合同期均在2012年3月6日到期），2012年4月27日，陈丽换聘请袁建华对案涉厂房进行拆除，后邓东庆知道后要求陈丽换停止拆除，双方为此产生争议，陈丽换诉至本院请求解决。陈丽换认为，签订《厂房租赁合同》时邓东庆只向其出具了一份收据，未出示任何的产权证明，由于案涉土地的权属不明，案涉土地应为农用地，因此案涉《厂房租赁合同》无效，邓东庆应返还陈丽换交纳的定金4000元。另外，根据《厂房租赁合同》的约定，在合同期限内土地上的建筑物归陈丽换所有，陈丽换与案外人签订了《停车场租赁合同》，陈丽换将案涉厂房整改后出租给案外人作停车场使用，由于邓东庆无故阻止陈丽换施工，导致陈丽换不能按合同的约定交付租赁物给案外人，根据陈丽换与案外人的约定，陈丽换要赔偿60000元给案外人，因此，邓东庆应赔偿陈丽换该损失。邓东庆则认为：第一，邓东庆与陈丽换签订的《厂房租赁合同》是有效的，案涉租赁物土地的性质是集体建设用地，根据邓东庆与蔡白村委会签订的《土地租赁合同》，邓东庆对案涉土地有使用权并可以转租。第二，邓东庆与陈丽换签订《厂房租赁合同》的目的是在合同期满后取得案涉厂房的所有权，虽然案涉厂房是由陈丽换出资建造的，相关的部门已同意邓东庆对案涉厂房补办房地产权证，陈丽换将案涉厂房拆除后租给案外人作停车场的收益明显低于租给于志虎、于志峰的收益，因此，陈丽换是故意拆除案涉厂房，侵犯了邓东庆对案涉厂房的所有权及合同的可期待利益（取得案涉厂房），属于根本性违约。对此，邓东庆向本院提交《集体土地建设用地使用证》（东府集建总字第0512500号／字（1989）第XXX77号）、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070070、14070063）及回执、界址点成果表、土地测量费通知单、宗地图予以佐证，其中《集体土地建设用地使用证》上载明：“土地使用者”为蔡白管理区厂房，地址为东莞市道滘镇蔡白村，自有使用面积为46000平方米，土地用途为厂房。《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070070）显示：“建设项目名称”为东莞市道滘普发灯饰配件厂，“权属单位”为蔡白经济联合社，“法定代表人”为邓东庆，“占地面积”为1400㎡，“建筑面积”为4200平方米。《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070063）显示：备案日期为09年5月7日，“建设项目名称”为邓耀维厂房、东莞市道滘普发灯饰配件厂，“权属单位”为蔡白经济联合社，“法定代表人”为邓耀维，“占地面积”为1306㎡，“建筑面积”为6532平方米，申报人签名处有“邓耀维”的签字。陈丽换对于邓东庆提交的《集体土地建设用地使用证》（东府集建总字第0512500号／字（1989）第XXX77号）、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070070、14070063）及回执、界址点成果表、土地测量费通知单、宗地图均不予确认。并回应称，因为案涉厂房没有办理报建手续，城建部门及消防部门要求整改，因此，原来的承租人于志虎、于志峰中途解除租赁合同，不同意继续承租，而且由于陈丽换与邓东庆之间的租赁合同快到期了，没人愿意承租该简易搭建的厂房，后来案外人提出要租赁该土地作为停车场使用，陈丽换就根据案外人的要求对厂房进行拆除整改，并不存在邓东庆所称的故意拆除。第二，案涉厂房是由陈丽换出资建造的，根据合同的约定，在合同期内土地上的建筑物的所有权是归陈丽换，合同中没有约定邓东庆所主张的可期待利益，也没有约定陈丽换不能对地上建筑物进行整改，邓东庆提交的备案表上载明的建设项目是东莞市道滘普发灯饰配件厂，并非案涉厂房，不能证明有关部门已同意邓东庆补办房地产权证。因此，陈丽换、对案涉厂房进行整改没有违反合同约定。庭审中，邓东庆向本院申请证人某某出庭作证，邓求陈述：案涉厂房是陈丽换聘请其建造的，费用是陈丽换支付的。在本案的审理过程中，邓东庆向本院申请调查案涉土地的性质，本院依法向东莞市国土局调取了东莞市土地登记资料查询结果表，该查询结果表显示：土地证号或文号为东府建总字第0512500号／字（1989）第XXX**号，土地使用权人为道滘蔡白管理区，使用权面积46000平方米，用途厂房。另，本案中，陈丽换增加诉讼请求：要求邓东庆赔偿60000元，并明确如果案涉《厂房租赁合同》有效，则要求继续履行合同。邓东庆则表示如果案涉《厂房租赁合同》有效，由于陈丽换拆除厂房导致其合同目不能实现，属于根本性违约，故不意继续履行合同。以上事实，有邓东庆提交的《集体土地建设用地使用证》（东府集建总字第0512500号／字（1989）第XXX77号）、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070070、14070063）及回执、界址点成果表、土地测量费通知单、宗地图，陈丽换提交的《车场租赁合同》、同意书、录音，以及本院调取的东莞市土地登记资料查询结果表，本案的庭审笔录、询问笔录等附卷为据。本院认为，从案涉《厂房租赁合同》的内容看，合同名称虽为“厂房租赁合同”，但约定的租赁物为蔡白村的800平方米的土地，原、被告均确认陈丽换承租的是土地，即案涉的《厂房租赁合同》实际为土地租赁合同。本案中，原、被告对于案涉的土地的性质存在争议，邓东庆主张案涉土地性质为建设用地，对此提交了其与蔡白村委会签订的《土地租赁合同》、《集体土地建设用地使用证》等佐证，从《土地租赁合同》的内容看，邓东庆对于承租的面积为8370平方米的土地在合同期内有转租权，且根据本院向东莞市国土局调取的东莞市土地登记资料查询结果表显示，案涉土地的性质为集体建设用地，用途是建厂；陈丽换主张案涉土地性质为农用地，但对此没有向本院提交证据证明。因此，本院认定，邓东庆与陈丽换于2003年8月5日签订的《厂房租赁合同》有效。关于邓东庆主张陈丽换拆除厂房导致其合同目的不能实现，属于根本性违约的问题。首先，庭审中，原、被告对于案涉厂房是由陈丽换出资建造、在合同履行期间陈丽换一直有按合同约定支付租金、没有向邓东庆要求解除合同的事实均没有异议，本院予以确认。其次，邓东庆主张案涉厂房的所有权归其所有，对此提交了《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（编号14070070、14070063）及回执，拟证明其已为案涉厂房补办房地产权证，但从该两份备案表上载明的内容看，无论是占地面积还是建设项目名称，均与本案争议的厂房不一致，因此，对于邓东庆案涉厂房的所有权归其所有，本院不予采信。再次，根据案涉《厂房租赁合同》，陈丽换承租案涉土地已向邓东庆支付相应的租金，邓东庆也没有向本院提交证据证明合同约定的租金明显过低；再者，根据案涉《厂房租赁合同》的约定，在合同期内土地上的所有物资产归陈丽换所有，也就是说在合同期内，对案涉土地上的建筑物（附着物）陈丽换有权支配。由于合同并没有约定陈丽换对于地上的建筑物不能进行整改或拆除，而陈丽换称由于合同期限只剩一年，没有人愿意承租该厂房，案外人同意承租作为停车场使用，因此，在租金较低的情况下被告也同意出租的主张也较为符合常理。综上，对于邓东庆主张其签订案涉《厂房租赁合同》的目的是在合同到期后取得案涉厂房，陈丽换拆除案涉厂房导致其合同目的不能实现，是根本性违约，本院不予采信。合同解除将导致合同关系消灭的法律效力，通常合同解除是在合同不能得到正常履行时不得已而采取的救济措施，从合同自由、鼓励交易和维护交易稳定的合同法精神出发，当事人不能动辄主张解除合同。庭审中，陈丽换表示如果案涉《厂房租赁合同》有效，则同意继续履行合同，虽然邓东庆表示不同意继续履行合同，但其未能向本院提交充分证据证明陈丽换存在违约行为、合同已实际履行不能，应由其自行承担举证不能的不利后果。综上所述，对于陈丽换要求确认案涉《厂房租赁合同》无效并要求返还定金4000元的诉讼请求，本院不予支持。关于陈丽换要求邓东庆赔偿60000元的问题。本案中，陈丽换要求邓东庆赔偿60000元的依据是其与案外人签订的《停车车租赁合同》，但庭审中，陈丽换确认其并没有向案外人支付赔偿款60000元，因此，对于陈丽换要求邓东庆赔偿60000元诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：驳回原告陈丽换的全部诉讼请求。本案受理费1400元，由原告陈丽换承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 王锦兰代理审判员 梁园园人民陪审员 万惠嫦二〇一二年十一月二十日书 记 员 钟丽清附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第1页共7页 来自：