（2012）深宝法西民初字第125号
裁判日期: 2012-11-20
公开日期: 2014-12-02
案件名称
薛某与肖某甲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛某,肖某甲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《深圳经济特区房屋租赁条例（2004年修正）》：第四十三条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第一百零七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2012）深宝法西民初字第125号原告薛某。委托代理人宋某，广东荣安律师事务所律师。被告肖某甲。原告薛某与被告肖某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告薛某、委托代理人宋某、被告肖某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2009年8月1日签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告将其位于深圳市宝安区宝源路阳光海湾花园1栋A126商铺出租给被告使用；商铺建筑面积共69.78平方米；租赁期为3年，自2009年8月1日起至2012年7月30日止；月租金为3，200元整；租赁期满，甲方（原告）有权收回全部出租商铺，乙方（被告）应如期交还。乙方（被告）如要求续租，则必须在租赁期满前的15天内向甲方（原告）提出书面意向，双方可以协商后重新签订新的租赁合同；如果有一方违约，违约金双方同意为6，400元。合同签订后，原、被告按照合同约定履行了合同义务；合同履行期满后，双方未重新签订新的租赁合同，被告却拒不搬离商铺，导致原告无法正常使用商铺。原告在合同到期前均多次向被告发函并找被告面谈，告知合同到期后请被告搬离，但被告均不予理睬；合同到期后被告却仍强行占用商铺，原告先后通过辖区派出所民警介入、西乡街道司法所工作人员调解等方式劝其撤离，相关政府工作人员向被告说情说法，被告竟无视法律而不予理睬，表示会继续强占使用原告商铺而决不离开。另，由于原告是2010年12月才取得房产证，双方实际签订合同时间为2011年2月，应被告的要求，合同落款日期写成2009年8月1日。被告在支付租金时每月支付租金并未达到合同约定的3，200元，有时是3，000元，但原告出于对被告的照顾，不再追究。被告的行为已经违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益。请求：1、判令被告立即搬离原告位于深圳市宝安区西乡泰华阳光海湾花园1栋A126的商铺；2、判令被告向原告支付上述商铺的占有使用费，从2012年8月1日起按每月人民币6，400元计至被告将上述商铺恢复原状并返还原告之日止；并同时支付占有使用费的同期银行贷款利率1.5倍的利息；3、判令被告支付违约金人民币6，400元整；4、判令被告承担本案的诉讼费用。被告肖某甲辩称，一、拉面馆签约一年后业主变更为薛某。拉面馆原业主谢某与承租人韩某奴四承诺拉面经营人可以继续经营，租赁合同时间为2009年8月1日至2012年7月30日止。2011年元月承租人韩某奴四将饭馆交给答辩人代为经营。答辩人向新业主薛某提出可否将饭馆转让过来并重新签订合同，薛某爽快答应，并承诺保证合同到期可以续租（世华地产公司证明人在场）。注：当时更改租赁合同甲乙双方名字是地产公司拿来的合同。至此答辩人与韩某奴四联系转让拉面馆，以18.6万元转得此店自己经营，并重新签写了租赁合同，答辩人将小孩还有父母接到身边照料；二、被答辩人主张“依法判令被告向原告支付上述商铺的占有使用费”答辩人不能接受。合同法规定合同到期在同等条件下承租人有优先权。搬迁必须充分考虑承租人搬迁的实际困难，比照最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，如果承租人搬迁确有困难，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。”因此，搬迁时间是在答辩人收回不再上诉法院的前提下，经双方达成协议的具体时间。这里重申，被答辩人给予答辩人的承诺是1、同意转让店铺经营权；2、被答辩人同意双方某在合同期内变更租赁方姓名；3、被答辩人承诺合同到期可以续租。答辩人是在上述条件下筹款转让店铺的；三、原告提出的违约金和全部诉讼费用全部由被告肖某乙担。这两项答辩人不予承担。答辩人知道房屋所有权人为薛某，答辩人仅仅只是承租经营，但仍希望双方能相互沟通，使双方权利得到法律保护，也望被答辩人考虑承租人的实际困难。答辩人家乡是贫困农村，且答辩人是家庭经济的唯一来源，恳请法院考虑实际情况予以续租。答辩人的转让费至今没有着落，因转让拉面店欠下数十万元巨款，为此恳请法庭和业主支持，让答辩人继续签合同把巨大亏损补回，挽救答辩人一家。经审理查明，深圳市宝安区宝源路阳光海湾花园1栋A126号商铺原系案外人谢某所有。2009年8月1日，谢某与案外人韩某奴四签订商铺出租合同，将上述商铺租予韩某奴四开办经营兰州拉面馆，租期为2009年8月1日至2012年7月30日，每月租金3，200元，另韩某奴四缴纳了保证金6，400元。2010年12月21日，原告薛某通过转让取得上述商铺的所有权，谢某也将商铺出租保证金6，400元交予原告，并由原告收取此后的租金。被告肖某丙在韩某奴四经营的拉面馆打工，2011年7月韩某奴四因故出让拉面馆，被告肖某甲便以186，400元的价格买下了拉面馆继续经营。同时，原告薛某与被告肖某甲重新签订了商铺租赁合同，双方把合同签订的日期仍写为2009年8月1日，租期2009年8月1日至2012年7月30日，月租金3，200元，保证金6，400元。另，合同第三条第2款约定：“租赁期满，甲方（即原告）有权收回全部出租商铺，乙方（即被告）应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的15天内向甲方提出书面意向，双方可以协商后重新签订新的租赁合同。”合同第九条第2款约定：“租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解下，均视为放弃，可任凭甲方处置。”合同第十条第1款约定：“甲、乙双方任何某如未按合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金双方同意为6，400元整，若甲方违约，除退还乙方的保证金外，还需支付乙方上述金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除上述金额的违约金。”合同签订后，双方依合同履行。2012年6月9日及7月25日，原告先后两次向被告邮寄了租赁合同到期通知书，通知书写明租赁合同将于2012年7月30日到期，原告需收回商铺作办公室使用，故不再出租，要求被告做好搬迁准备工作，按时交还商铺。被告称双方签订合同时原告曾许诺到期后会续租给被告，被告为接手拉面馆投入了大量资金，故拒绝搬离铺位。另查，被告已付清2012年7月30日以前的租金。上述事实，有营业执照、租赁合同、房产证、速递详情单、收据等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。现商铺租赁合同约定的租赁期限已经届满，该合同在合同期限届满之日终止，被告应当将涉案商铺返还给原告。原告诉请被告按每月租金的两倍标准向原告支付涉案商铺的占用费。本院认为，被告本应在合同届满后将涉案商铺返还给原告，但被告至今占有涉案商铺，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条“租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条规定未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任。”的规定，被告租赁期限届满后逾期不迁出房产，应当参照原被告合同中约定的2倍租金标准即每月人民币6，400元向原告支付房屋占有使用费。原告诉请被告支付逾期支付占用费的利息，本院认为，原告主张被告搬离涉案商铺，表明原告作为出租人不同意被告继续使用租赁物，原租赁合同已经终止，被告支付房屋占有使用费的时间无法确定，相应的利息起算时间也无法确定，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告诉请被告支付违约金6，400元，本院认为，双方签订的租赁合同第十条第1款约定的违约金是指未按合同的条款履行，导致中途终止合同的情况下视为违约，而原被告之间租赁合同终止系因为租赁期限已届满，原告不愿续租给被告，并不属于中途终止合同，故不应适用该违约条款。事实上，被告未向原告交还商铺，原告的损失只是租金损失，原告已要求被告按原合同租金的2倍支付占用使用费，其租金损失已得到弥补，原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条、《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告肖某甲于本判决生效之日起十日内搬离原告薛某位于深圳市宝安区西乡泰华阳光海湾花园1栋A126的商铺；二、被告肖某甲于本判决生效之日起十日内向原告薛某支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月人民币6，400元的标准，从2012年8月1日起计算至被告肖某甲搬离上述房产之日止）；三、驳回原告薛某的其他诉讼请求。本案受理费人民币25元，由被告肖某甲承担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张 朝 军二〇一二年十一月二十日书记员 杨曜安（兼）书记员 朱 全 全附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条规定未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 更多数据：搜索“”来源：