（2012）崂民二初字第132号
裁判日期: 2012-11-19
公开日期: 2014-12-09
案件名称
青岛高科技工业园欣苑物业管理中心与杜建英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛高科技工业园欣苑物业管理中心,杜建英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条
全文
青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2012）崂民二初字第132号原告青岛高科技工业园欣苑物业管理中心，住所地青岛市崂山区梅岭路19号，组织机构代码26480064-2。法定代表人郭嘉青，职务经理。委托代理人段小丽，系山东齐海律师事务所律师。被告杜建英。原告青岛高科技工业园欣苑物业管理中心与被告杜建英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人段小丽、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告存在物业服务合同关系，原告依约提供了物业服务，但被告拖欠2010年1月-2010年11月的物业费1289.3元、2009年7-12月物业费582元，2010年1月11日停车费1320元，原告多次催要未果，故诉至法院请求判令被告支付物业费及停车费。被告辩称，1、2009年由于小区业主对该物业公司极度不满，一致表示不再与该公司续约，合同到期后该物业公司迟迟没有退出小区。根据最高法院司法解释，原告无权收取物业费。2、原告没有按约履行物业服务合同，具体表现在：第一，原告拖欠员工工资导致原告不尽职工作，保安人员上班时间睡觉，随意脱岗，保洁人员未按物业合同中约定清扫卫生，负责绿化人员导致小区内许多名贵树木死亡，没有履行公共设备维修义务。第二，2010年9月原告未经业委会同意的情况下擅自同意东亿供热公司进入小区进行与本小区无关的管道更改及施工，造成业主车辆无法进出，导致业主不必要的损失。第三，原告没有经过被告及业委会同意，擅自同意在小区内设立办公场所开办公司。第四，保安人员玩忽职守，导致外来车辆随便进入小区现象屡禁不止。第五，被告已交所有费用。经审理查明，自2006年起原告进入瑞海花园小区为业主提供物业服务合同。2008年1月1日，原告与青岛市崂山区瑞海花园小区业主委员会签订瑞海花园物业管理委托合同，约定由原告为被告所在的瑞海花园小区提供物业服务，物业费按建筑面积每月每平方米0.85元收取，合同期限自2008年1月1日起至2009年12月31日止，合同到期是否续签，双方应提前半个月告知对方。合同第四条对于公共设施的约定，公共设备完好率95%以上，回访率为100%，业主意见反馈满意率75%以上。2007年3月30日，原告与青岛市崂山区瑞海花园小区业主委员会签订停车管理规定，约定每个车位停车费为90元。拥有两辆车以上的业主确需占用车位，第二辆车收停车费30元。该费用随物业管理费一同收缴，缴纳的停车费三分之二由业主委员会使用，三分之一由物业管理公司使用。每车用一磁卡，按季度交费后方可使用。2010年11月26日，瑞海花园小区业主委员会在小区公告栏张贴通知，内容如下：各位业主：根据10月6日召开的业主大会通过的决议，业主委员会决定从2010年11月27日起终止与欣苑物业公司的物业管理服务。……现将有关事项说明如下：一、请全体业主尽快将2010年1月1日至2010年11月30日的物业费、停车费交给欣苑物业公司也就是原来的物业公司，以便顺利完成物业公司的交接。二、瑞纳花园物业公司也就是新聘请的物业公司的收费起始时间为2010年12月1日。同日，该业主委员会向原告发出通知，内容如下：根据今年业主大会的决定，瑞海花园小区从2010年11月27日起终止与贵公司的管理服务。请贵公司于2010年11月27日上午10时到小区保安室办理交接事宜。另查明，在庭审中，原、被告对原告在2010年1月之后还在瑞海花园小区继续服务问题表示无异议，但是被告认为，原告服务极不到位。原告承认被告在答辩状中所列情况部分属实，但是称这是由于多名业主拒交物业费导致服务质量下降，被告不能以此为理由拒交物业费。该小区共有40名业主，18名业主未交纳物业费。再查明，2009年10月-12月，2010年1月-11月未交纳物业费，该物业费为1640.9元（137.89＊0.85＊14）、2010年1-11月停车费440元（120＊11＊1／3）。以上事实，由物业管理协议三份、停车管理规定、业委员通告、函件各一份、照片一宗、收据一份及当事人陈述在案为凭，业经开庭审理，可以采信。本院认为，原告与瑞海花园业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持。而本案中，瑞海花园业主委员会未在合同到期后要求原告退出小区，而原、被告双方均认可合同终止后原告继续为其提供物业服务的事实，且业主委员会在2010年11月26日也向业主发出了公告，告知业主将2010年1月-11月的物业费、停车费交给原告，从该点也可以看出，物业服务合同的当事人双方也对原告事实上为小区提供了物业服务合同不存异议，故被告应当交付2010年1月-11月的物业费以及2009年10月-12月的物业费。原告是否可全额收取物业费的问题，本院认为，该小区虽仅有40户业主，但有18户业主欠费，欠费业主均对小区服务质量提出异议，小区业主委员会成员也对小区服务质量提出不满，对于公共设施维护业主意见反馈满意率低于合同约定的75%，且原告也认可被告陈述其服务质量存在瑕疵的情况部分属实，只是认为由于众多业主不交费才造成服务质量下降，而该理由并非其服务质量下降的理由，故本院根据原告的违约情形酌情降低物业费为合同约定物业费收取标准的80%。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第第一百零九条之规定，判决如下：被告杜建英于本判决生效之日起10日内支付原告青岛高科技工业园欣苑物业管理中心物业服务费1312.7元、停车费440元。逾期支付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由被告承担（该款项因原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 宋丽娜人民陪审员 沙恒金人民陪审员 辛 辉二〇一二年十一月十九日书 记 员 韩彦青