（2012）东一法民一初字第4695号

裁判日期: 2012-11-19

公开日期: 2015-05-29

案件名称

裘宗儒与东莞市海贝豪庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

裘宗儒,东莞市海贝豪庭房地产开发有限公司,东莞市嘉和装修工程有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书（2012）东一法民一初字第4695号原告裘宗儒，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。委托代理人袁英军，广东济律本律师事务所律师。委托代理人刘远航，广东济律本律师事务所律师助理。被告东莞市海贝豪庭房地产开发有限公司，住所地XXX，注册号：XXX。法定代表人刘德文。委托代理人张勇，广东名成律师事务所律师。委托代理人唐醒，广东名成律师事务所律师助理。第三人东莞市嘉和装修工程有限公司，住所地XXX，注册号：XXX。法定代表人周桂标。委托代理人卢菊平，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。原告裘宗儒诉被告东莞市海贝豪庭房地产开发有限公司、第三人东莞市嘉和装修工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁英军、刘远航，被告委托代理人张勇、唐醒，第三人委托代理人卢菊平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裘宗儒诉称，原告于2011年2月11日在被告开发的海贝豪庭花园购买商品房一套，房号为1幢503号，并与被告签订《商品房买卖合同》。按照合同第八条约定，被告应于2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约支付了购房款334131元，但被告却未能在合同约定的交楼期限之前将符合交楼条件的案涉商品房交付给原告使用。2012年1月中旬，被告通知原告收楼，然而，当原告前往楼盘准备收楼时却发现，整栋楼并未完全竣工，有些部分还在施工当中，楼盘根本未经验收合格，被告也没有取得建设主管部门颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉商品房还不具备交楼条件。因此，原告拒绝收楼，并要求被告作出解释和支付违约金，但被告始终未作正面回应。经查，案涉商品房于2012年4月1日才在东莞市住房和城乡建设局验收备案。根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过90天后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行的，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。至案涉商品房验收合格，达到交楼条件，被告已逾期152日交楼，故被告应向原告支付违约金10158元。另外，被告未经原告同意擅自改变了房屋的内部结构，将原设计在卫生间外面的排污管和通气管改到了卫生间里面，不仅减少了卫生间的实际使用面积，更重要的是卫生间的使用功能大为降低，且排污管排污时产生的噪音也影响到室内居住者的正常生活，被告擅自改变房屋内部结构的行为已构成违约，应依法承担违约责任，支付违约金，赔偿原告的损失。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付逾期交楼违约金10158元；2、被告因擅自改变房屋内部结构赔偿原告33000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告东莞市海贝豪庭房地产开发有限公司辩称，第一，被告不存在逾期交楼的违约行为。1、案涉商品房已于2011年12月13日全部竣工验收合格，原告称“楼盘未完全竣工、未经验收合格”的说法与事实不符。2011年12月被告开发的“海贝豪庭花园”项目1#、2#楼就已全部竣工。12月13日，被告依照相关法律规定组织了勘察、设计、施工、监理等单位到现场参加竣工验收，相关单位验收后出具了《工程竣工验收报告》，验收结论为合格工程。2、原告为自己利益要求对案涉商品房进行空间扩展，委托装修公司对案涉商品房进行装修改造，原告为装修改造事宜，要求被告将交付物业的时间推至其改造工程之后系原告的真实意思表示，也合情理，被告依据原告的最新意思表示进行交付案涉房屋没有过错。原告向被告购买案涉商品房后，为增加房屋的使用空间，与第三人签订《委托房屋装修改造确认书》，该确认书约定：原告委托施工单位对案涉房屋进行装修改造，总工期为3个月，并且原告确认由于装修改造工程委托之原因，被告向原告交付物业使用的时间，也相应推至该装修工程完工之后，根据上述原告的意思表示，被告交楼日期推迟三个月也没有过错。3、案涉商品房具备交付使用条件后，被告多次书面通知原告办理收楼手续，原告拒绝收楼所产生的责任应由其自行承担。案涉商品房经合格后，第三人即开始装修改造工程，并于2012年1月16日前完工，因此，案涉商品房已具备交付使用条件之后，被告已于2012年1月16日向原告寄送《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续，原告在起诉状中也确认“2012年1月中旬，被告通知原告收楼”的事实，根据原告的意思表示，被告在第三人装修工程完工之后通知原告收楼，被告已履行相应的交楼义务，但是原告却无故拒绝收楼，为此，被告多次与原告联系协商交房事宜，并在2012年4月18日再次向原告发送书面的收楼通知，催促原告及时接收案涉商品房。因此，被告不构成逾期交楼，无需承担逾期交楼的违约责任。4、原告拒绝收楼的理由不成立，因为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》仅是建设行政主管部门对建设单位实施一种行政管理行为，不是合同约定的交付条件。本案中原告与被告是基于商品房买卖而产生的一种民事行为，双方对于如何交付案涉商品房的真实合意已通过《商品房买卖合同》或原告的意思表示订立下来，双方应遵照执行，根据《商品房买卖合同》的约定，案涉商品房经验收合格的，便符合交付条件，而竣工验收备案则是建设行政主管部门对建设单位实施的行政管理行为，建设行政部门何时发放《竣工验收备案表》与交付商品房的民事行为无关，原告据此理由拒绝接收验收合格的商品房于法无据，理应自行承担不利法律后果。第二，被告无任何所谓擅自改变房屋设计的行为，原告无理缠诉，有损社会利益。1、案涉商品房满足设计文件要求且经验收合格，原告称被告擅自改变房屋内部结构的说法不成立。案涉商品房经相关单位验收合格，又通过建设行为主管部门的审核，获得《竣工验收备案表》，其中设计单位的验收结论为“工程满足设计文件要求、同意验收”。足以证明，案涉商品房是按照设计文件要求施工的，没有任何擅自变更房屋设计的事实。2、原告没有任何证据可以证明在卫生间里面安装排污管和通气管有过错或有违合同、法规规定，原告无理索取高额赔偿金，对被告显失公平。在卫生间里面安装排污管和通气管，既没有从根本上影响该卫生间的排污和通气功能，也没有从根本上阻碍房屋使用人合理使用房屋，根本没有造成原告的任何损失，原告向被告索赔相当于购房款10%的赔偿金，显然罔顾事实，没有任何依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人东莞市嘉和装修工程有限公司述称，第三人将装修资料放在被告处，原告选择由第三人对其房屋进行装修改造，在案涉商品房验收合格后，第三人于2011年12月10日向被告提出装修的申请，2011年12月底进场施工，由于工程量不大，2012年1月上旬就完工了。经审理查明，2011年2月11日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市道滘镇桥东大街地税分局旁海贝豪庭1幢503号商品房，该商品房的总价款为334131元。合同第八条约定，被告应当在2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定，若逾期交房不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理收楼手续。自被告向原告发出的收楼通知书确定的最后收楼期限之次日起，视为被告已将该商品房交付给原告，有关风险亦相应转移给原告。上述合同签订后，原告向被告付清合同约定的全部购房款。原告至今未办理收楼手续。本案中，被告提供《工程竣工验收报告》，拟证明案涉商品房已于2011年12月13日经验收合格；提供《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（以下简称“《竣工验收备案证书》”），拟证明案涉商品房于2012年4月1日取得《竣工验收备案证书》（该证书载明验收时间为2011年12月23日）。原告确认被告提供的《竣工验收备案证书》的真实性，不确认《工程竣工验收报告》的真实性。原告认为，工程竣工验收必须在环保验收、消防验收、规划核实以后组织进行，在前述程序未完成前进行的工程竣工验收是违法的，案涉商品房必须办理工程竣工验收备案后才符合交付条件，因此2012年4月1日案涉商品房才符合交付条件。虽然被告在2012年1月16日通知原告收楼，但此时案涉商品房还不符合交楼条件，直到2012年4月1日案涉商品房才取得《竣工验收备案证书》，才符合合同约定的交楼条件，因此，被告应按合同第九条的约定向原告支付逾期交楼违约金（以购房款334131元为本金，按每日万分之二的标准，从2011年11月1日起计至案涉商品房取得《竣工验收备案证书》之日止）。被告则认为，案涉商品房已于2011年12月13日验收合格，符合交付使用条件，根据原告与第三人签订的《委托房屋装修改造确认书》，因原告委托第三人对案涉商品房进行装修改造，工期为三个月，被告交付时间相应推迟至装修改造工程完工之后，案涉商品房的装修改造工程于2012年1月上旬完工后，被告于2012年1月16日通知原告收楼，被告不构成逾期交楼，原告因自身原因没有收楼与被告无关，因此，被告无需承担逾期交楼违约责任。对此，被告向本院提交《委托房屋装修改造确认书》予以佐证，该《委托房屋装修改造确认书》的主要内容为：原告委托第三人对案涉房屋进行装修改造，在物业经相关部门验收合格并取得备案证书、达到交付使用的条件后，第三人即可动工，而无需原告另行签署书面同意之文件；原告同意第三人在该物业取得竣工验收备案证书后三个月内完成上述装修改造工程，由于上述装修改造工程委托之原因，被告向原告交付该物业使用的时间，也相应推至该装修工程完工之后。该《委托房屋装修改造确认书》的落款处“确认人”栏有原告的签字，“受托人”栏有第三人的签章。第三人确认案涉商品房的装修改造工程是由其施工，第三人在2011年12月23日左右进场施工，由于工程量很少，在2012年1月上旬完工，在2012年1月中旬退场。原告对于该《委托房屋装修改造确认书》的真实性确认，但认为：第一，由于原告认为案涉商品房的设计、使用不是很方便，被告承诺可以请装修公司进行改造，所以原告才签订该确认书。当时原、被告就确认书的内容达成一致意见：被告按照《商品房买卖合同》约定的时间取得《竣工验收备案证书》后，由第三人对案涉房屋进行装修改造，被告交楼时间顺延至第三人的工程完工之后，但原告明确表示装修时间最长不能超过三个月。第二，虽然原告收楼时案涉商品房的装修改造工程已做好了，但根据第三人的陈述，第三人进场施工时案涉商品房还未取得《竣工验收备案证书》，原告在确认书中同意被告顺延交楼时间至装修改造完工之后是以第三人在案涉商品房取得《竣工验收备案证书》后才能进行装修改造为前提的，因此，被告顺延交楼的条件并不存在。庭审中，原告主张，被告擅自将排污管和通气管安装在案涉商品房的卫生间内，而根据《商品房买卖合同》的附件一“房屋平面图”卫生间并不存在任何柱子，在签订合同前被告向原告展示的样板房中的卫生间也没有排污管和通气管，故，根据公平原则比照《商品房买卖合同》附件五“其他补充”第一条及第三条的“如果原告违约未能支付购房款，应按总房价10%的标准支付违约金”的约定，要求被告按总房价10%的标准支付赔偿款33000元。被告则认为，被告不存在擅自改变房屋结构，案涉商品房在2010年6月10日前的设计是将排污管和通气管安装在房屋的空中花园内，但考虑到房屋的实用性问题，在2010年6月10日变更了设计，将排污管和通气管安装在卫生间内，案涉商品房项目在2010年12月21日取得预售许可证，该设计变更是在商品房预售之前，在原告签订《商品房买卖合同》时被告已明确告知原告，并不存在原告主张的擅自变更情况，而且原告所主张的赔偿计算方式缺乏依据，故，被告无需向原告支付赔偿款。对此，被告向本院提交《设计变更洽商记录》及《商品房预售许可证》予以佐证。其中《设计变更洽商记录》上的“变更内容（洽商事项）”一栏载明“将1#楼03号房卫生间排污管3WL-1与通气管3TL-1变更到卫生间直下”的内容，该《设计变更洽商记录》加盖了被告及施工单位“东莞市恒泰建筑工程有限公司”、监理单位“东莞市建设监理有限公司”、设计单位“广东启源建筑工程设计院有限公司”的公章。《商品房预售许可证》显示发证日期为2010年12月21日。原告对于被告提交的《商品房预售许可证》的真实性确认，但对《设计变更洽商记录》不予确认，认为变更设计应征得政府规划部门同意确认，且认为虽然《商品房买卖合同》的附件一“房屋平面图”不能反映出排污管和通气管的位置，但卫生间如果存在柱子在平面图应该会反映出来的。另，在本案的审理过程中，根据原告的申请，本院到案涉商品房进行勘查，案涉商品房的卫生间内有一根长61厘米、宽31厘米的水泥柱子，该柱子里面包着排污管和通气管。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房款收据、银行按揭借款借据、律师函及其EMS快递单、照片，被告提供的《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案证书》、收楼通知书及其EMS快递单、《设计变更洽商记录》、《商品房预售许可证》、进场施工申请，以及本院的庭审笔录、问话笔录、勘查笔录等附卷为据。本院认为，被告开发的“海贝豪庭”房地产项目已经获得商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，被告有权销售“海贝豪庭”房地产项目的商品房。原告就购买案涉商品房与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。本案的争议焦点为：1、被告应否承担逾期交楼违约责任，如需承担，则违约金应如何计算；2、被告应否向原告赔偿改变房屋内部结构款，如需赔偿，则赔偿款应如何计算。关于第一个争议焦点。我国实行的是竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用，不以备案为必要条件。案涉《竣工验收备案证书》显示，案涉商品房在2011年12月23日完成验收，因此根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定以及案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，应依法认定案涉商品房在2011年12月23日符合交付条件。案涉《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间是2011年10月31日前，被告没有按照合同的约定，在2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。故，原告要求被告支付逾期交楼违约金，合法有据，本院予以支持。又，根据庭审查明的事实，第三人在2011年12月底进场施工，此时案涉商品房虽然还未取得《竣工验收备案证书》，但已经验收合格、达到交付使用条件，第三人进场施工对原告使用案涉商品房没有造成影响；再者，被告及第三人均确认案涉商品房的改造工程已于2012年1月上旬完工，原告主张2012年1月中旬被告通知收楼时案涉商品房的工程还没有完工、不能交付使用，但未能提交相应的证据证明，应由其自行承担举证不能的不利后果，且原告也确认在收楼时案涉商品房的装修改造工程已做好。根据《委托房屋装修改造确认书》，原告委托第三人在案涉商品房验收合格并取得备案证书、达到交付使用条件后对案涉商品房进行装修改造，施工期为三个月，由于上述装修改造工程施工原因，被告向原告交付案涉商品房使用的时间也推至该装修工程完工之后。即，第三人对案涉商品房进行装修改造的期间应予扣除，故本院依法认定被告逾期交楼违约金的计算期间为：自2011年11月1日起计至2011年12月23日止。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，若逾期交房不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。综上，被告应向原告支付的逾期交楼违约金为：以原告所交纳的购房款334131元为本金，按每日万分之一的标准，从2011年11月1日起计至2011年12月23日止。对于原告主张的超过上述数额的逾期交楼违约金部分，本院予以驳回。关于第二个争议焦点。首先，原、被告对于案涉卫生间中争议的柱子里包着的是排污管和通气管的事实均无异议，本院予以确认。其次，从被告提交的《设计变更洽商记录》的内容看，对于将排污管和通气管安装在卫生间内是在案涉商品房开发项目预售前已通过的设计变更，虽然原告对该《设计变更洽商记录》不予确认，并主张该《设计变更洽商记录》是被告事后制作的，但就此主张原告未能向本院提交相应的证据证明，故，本院对于该《设计变更洽商记录》的真实性予以确认，并据此认定在2010年6月10日已作出案涉商品房排污管和通气管安装在卫生间内的设计变更。另，原告主张在签订《商品房买卖合同》前，被告向其展示的样板房的卫生间并不存在柱子或排污管和通气管，但对此没有向本院提交证据证明，被告对此也不予确认，故对于原告主张被告展示的样板房与交付的商品房不一致，本院不予采信。最后，案涉商品房已经验收合格，并取得《竣工验收备案证书》，案涉《商品房买卖合同》的附件一“房屋平面图”中的卫生间内是没有“柱子”的标示，但原、被告均确认案涉商品房的卫生间内的柱子实际上是排污管和通气管，且庭审中，原告亦确认排污管和通气管在“房屋平面图”中是不能反映出来的，因此，对于原告以“房屋平面图”中没有标示卫生间存在柱子为由，认为被告擅自改变房屋结构的主张，本院不予采信。综上，由于原告未能向本院提交充分的证据证明被告存在擅自改变案涉商品房结构的行为，故，对于原告要求被告支付擅自改变房屋结构赔偿款33000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市海贝豪庭房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向原告裘宗儒支付逾期交楼违约金（以334131元为本金，按每日万分之一的标准，从2011年11月1日起计至2011年12月23日止）。二、驳回原告裘宗儒的其他诉讼请求。本案诉讼费878元，由原告承担671元，被告承担207元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　王锦兰代理审判员　　梁园园人民陪审员　　万惠嫦二〇一二年十一月十九日书　记　员　　钟丽清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第1页共4页关注公众号“”