（2012）北民初字第2596号
裁判日期: 2012-11-19
公开日期: 2014-11-12
案件名称
原告郑某诉被告广西某投资公司、广西某投资公司北流分公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北流市人民法院
所属地区
北流市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑某,广西某投资公司,广西某投资公司北流分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
广西壮族自治区北流市人民法院民 事 判 决 书（2012）北民初字第2596号原告郑某，男，1975年10月7日出生，汉族，住所地广东省××惠城区。委托代理人郑××，女，1992年2月20日出生，汉族，住所地广西××××村。委托代理人曾某某，北京市问为律师事务所律师。被告广西某投资公司，住所地南宁市××区××路。法定代表人熊××，该公司董事长。被告广西某投资公司北流分公司，住所地广西××××地。代表人熊××，该分公司经理。上述两被告的共同委托代理人刘某某，女，1980年3月14日出生，广西某投资公司北流分公司销售经理，汉族，住所地北流××城北花果山。原告郑某诉被告广西某投资公司（以下简称某公司）、广西某投资公司北流分公司（以下简称某北流分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年8月29日立案受理后，依法组成由审判员曾昭胜担任审判长，与人民陪审员罗昭玲、甘雯雯参加评议的合议庭，于2012年10月23日公开开庭进行了审理。书记员陈攀担任法庭记录。原告的委托代理人郑××、曾某某以及两被告的共同委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年2月19日，原告与被告签订《御景豪庭物业认购书》，认购了被告开发的御景豪庭X号楼X号商品房，建筑面积94.75平方米，房屋售价2276.53元／平方米，总价款为215701元。原告于2010年2月22日、3月31日、7月23日分别向被告缴交购房款10000元、33701元、22252元，合计65953元。2010年7月20日，原告与被告就御景豪庭X号楼X号商品房签订了《商品房买卖合同》，合同约定购房余款由原告向银行贷款按揭支付。在购房合同订立两个月后，2010年9月29日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求》的“房贷新政”，明确规定：“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。原告作为外地人，因政策原因未能办理购房余款的银行按揭手续，对此结果，原、被告双方均无过错，且原告在2011年2月起即被公安机关羁押，不可能再行办理按揭手续。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，原告可以要求解除合同并退还房款和利息，原告放弃利息的请求，为此，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告退还购房款65953元给原告。原告为证明其主张在举证期限内向本院提供的证据有：1、原告身份证，证明原告身份，原告主体适格；2、公证书，证明原告退房退款手续全权委托郑华英以及曾某某律师办理；3、曾某某律师证、郑华英身份证、证明，证明委托代理人曾某某、郑华英身份基本情况；4、《御景豪庭物业认购书》、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订认购书和合同；5、企业法人营业执照、收据、电脑咨询单，证明被告主体资格以及原告已交购房款65953元给被告。被告辩称，对原告要求解除合同没有意见，但合同约定如因客户方过错的原因导致退房的，要扣除相应的购房款，现在是否扣款、如何扣款，由公司决定，具体扣款金额的计算方法按合同约定。原告符合办理按揭条件后，从2010年9月2日起，被告方多次要求原告办理按揭手续。2011年1月，原告在得知不能办理按揭之后，向被告方书写了一份申请，承诺在2011年8月份之前一次性付清房款，否则由原告承担相应的违约责任。被告没有向本院提供有证据。经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据均无异议。原告提交的证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定并作为本案的定案依据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：2010年2月19日，原告与被告某北流分公司签订《御景豪庭物业认购书》，原告认购御景豪庭X号楼X号商品房，建筑面积94.75平方米，房屋售价2276.53元／平方米，总价款为215701元。原告于2010年2月22日、3月31日、7月23日分别向被告某北流分公司缴交购房款10000元、33701元、22252元，合计65953元。2010年7月20日，原告与被告某北流分公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），合同约定原告支付总房款的20％作为首期房款，其余的80％房款由原告向银行申请办理个人按揭贷款。签订合同后，原告至今未向银行申请办理个人按揭贷款。另查明，被告某公司是领有企业法人营业执照的有限责任公司，被告某北流分公司是某公司设立的分公司，依法进行了工商登记，不具有法人资格。2010年9月29日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求》，其中规定：“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。本院认为，本案的争议焦点是原告退房时，被告是否应扣除相应的购房款。关于上述争议焦点的问题。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，某北流分公司是某公司依法设立的分公司，其在某公司的授权范围内进行经营，其行为代表着某公司，其行为所致的民事责任由某公司承担。被告某北流分公司代表某公司与原告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。由于国家政策发生变化，原告作为非本地居民，不能再办理购房贷款，原、被告之间的合同无法继续履行，双方当事人对此均无过错，现原、被告双方一致同意解除合同，是双方当事人依法行使其民事处分权利，不违反法律规定，不损害他人合法权益，本院依法予以准许。被告虽主张合同中有约定，如因客户方过错的原因导致退房的，要扣除相应的购房款，但又主张是否扣款由公司决定，庭审中始终未能明确表态是否要扣除原告的购房款，且被告未能提交相应的证据证实合同无法继续履行是基于原告的过错，本院认定原、被告双方解除合同不应扣除原告的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。综上，本案原、被告双方对原告未能办理购房按揭均不存在过错，原告请求解除合同，要求被告退还已付的购房款65953元的诉讼请求，证据确实，理由正当，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、解除原告郑某与被告广西某投资公司北流分公司于2010年7月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告广西某投资公司退还原告郑某购房款65953元。本案案件受理费1450元（原告已预交），由原告和被告各负担725元。上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后三十日内履行完毕。义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾昭胜人民陪审员 罗昭玲人民陪审员 甘雯雯二〇一二年十一月十九日书 记 员 陈 攀 百度搜索“”