（2012）金义民初字第2577号
裁判日期: 2012-11-19
公开日期: 2014-06-20
案件名称
义乌市恒诚物业服务有限公司与张丁生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
义乌市恒诚物业服务有限公司,张丁生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2012）金义民初字第2577号原告义乌市恒诚物业服务有限公司。法定代表人朱翠芳。委托代理人朱清宇、厉方平。被告张丁生。原告义乌市恒诚物业服务有限公司为与被告张丁生物业服务合同纠纷一案，于2012年9月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹独任审判，于2012年10月31日公开开庭进行了审理。原告义乌市恒诚物业服务有限公司的委托代理人厉方平，被告张丁生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市恒诚物业服务有限公司诉称，2009年9月3日原告与义乌市北苑街道丹溪一区业主委员会签订了丹溪一小区物业服务合同。合同约定：在2009年9月1日8时至2012年8月31日8时期间由原告对丹溪一区进行物业管理，物业管理费的标准为住宅部分每月按0.58元／平方米收取，店面按住宅标准双倍收取，按合同约定每年度的物业管理费业主应当于当年度合同期开始的6个月内交纳，逾期原告有权收取违约金。合同签订后，依据物业管理合同，原告已履行了对小区进行管理、服务的义务，在该小区居住的绝大多数业主也依约按时缴纳了物业管理费。被告无正当理由，拒绝支付其应交纳的物业费并经原告多次发送律师函、催交通知书等向其催讨均无果。被告所有的座落于丹溪一区23幢402室的房屋面积为133.3平方米，未缴纳物业费为1856元。为此，诉请判令被告立即支付物业服务费1856元并赔偿利息损失（从2012年3月1日起按银行同期同类贷款利息计算至实际履行完毕之日止）；本案诉讼费用由被告承担。被告张丁生辩称，原告没有履行物业合同及招标细则中约定的义务，具体如下：1、物业服务公司及招标细则中第四款物业服务标准及要求，第二条物业服务综合目标未达标。核定公司额定人数应36人，但物业公司严重缺员，缺保安10人，水工1人，客户服务2人，保洁员2人。正因为人员配备不足，小区进出人员无人管，秩序混乱，使小区内盗窃案频发，业主生命和财产受到威胁，卫生清洁度差。2、物业招聘保安人员无上岗证书，素质差，上班睡觉，坐在值班室不问窗外事，玩手机，根本没有把业主的安全放在首位。三年中不知换了多少保安，来来去去，责任心不强。3、绿化服务不达标。没有对绿地、花木定期浇水、施肥、修剪，清理枯叶和病虫害的防治，甚至长了八年多的松针树发生歪斜也不加固修整，目前，绿地上的松树还歪斜在那里即将要枯死。绿化带杂草丛生，没有对残花黄叶及时清除。4、未达到招标细则第七条保安守则与公共秩序维护服务质量要求，没有封闭管理，交通秩序机动车辆和非机动车辆行驶方面不管，连停在值班大门口的车辆都不闻不问。没有做好夜间服务重点部位道路的防范检查和巡逻。5、没有实施消防管理服务，消防设施标志倾斜不管，也不进行修理。三年中连消防用水也没有调试过。没有进行半年定期演练，根本谈不上配备专职或兼职消防人员。消防通道停满汽车做不到畅通。6、公用设施的日常维护和管理不够，小区内监控设备2009年9月交付使用，30个探头是正常的，但到2011年只有三至四个有用，物业公司不进行修理和维护，现在小区内监控形同虚设，时间长达一年之久。被告是在原告没有履行物业管理义务的情况下才拒交物业服务费的。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、物业服务合同复印件一份，证明原告与被告之间存在物业服务管理合同关系，原告提供物业服务的对象是丹溪一区全体业主的事实；2、义乌市房地产管理处出具的房产档案证明一份，证明被告的房屋建筑面积是133.3平方米的事实；3、催交物业费通知存根联一份，证明原告曾经向被告催讨所欠物业费的事实。被告对原告提供的证据质证无异议，本院对原告提供的证据予以采信。被告为证明自己的主张，向本院照片2份，证明业主在小区内乱停车，但是原告没有进行管理的事实。对被告提供的证据，原告发表质证意见认为，照片无法确定拍摄的时间和地点，与本案无关联。本院对被告提供的证据的真实性予以认定。经审理查明，2009年9月3日，原告与义乌市丹溪一区业主委员会签订物业服务合同一份，由原告对义乌市丹溪一区提供物业管理服务，委托管理的期限为三年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止。收费标准为：住宅部分0.58元／月／平方米，店面按照住宅的双倍收取，费用按照合同年度每年收取。业主未在当年合同年度内第6个月月底付清物业服务费用的，原告有权要求业主按照招标细则第九条第一款第八项收取违约金。被告系义乌市丹溪一区23幢402室的业主，其房屋建筑面积为133.29平方米，其未交纳2010年9月1日至2012年8月31日的物业管理费共计1856元。2012年4月6日，原告对上述费用进行了催收，后被告未交纳。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与义乌市丹溪一区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。另根据被告张丁生的辩称，是因为物业公司物业服务不到位，从而导致其未按时交纳物业服务费。本院认为，原告义乌市恒城物业服务有限公司在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业费的情况下仍对被告张丁生等业主的住宅物业提供服务，保障该小区的正常运行、维护，履行了合同主要义务。可以认定原告已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。但是作为具有物业管理职能的原告义乌市恒城物业服务有限公司应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告张丁生应当按照合同约定按时交纳物业服务费，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。被告张丁生拒绝交纳物业服务费的行为属违约行为，依法应当承担合同约定的缴纳义务和给付违约金的违约责任，故对原告要求被告张丁生给付尚欠物业服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。因物业服务合同中约定，如业主未在当年合同年度内第6个月月底付清物业服务费用的，原告有权收取违约金，因此原告要求被告自2012年3月1日起按银行同期同类贷款利率支付违约金符合双方的约定。对于被告在本案审理过程中提出的有关物业管理的问题，原告应当及时与业主沟通，提出切实可行的整改措施，以提高服务质量，并得到广大业主对工作的支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告张丁生于本判决生效后十日内支付原告义乌市恒诚物业服务有限公司物业费1856元，并从2012年3月1日起按银行同期同类贷款基准利率计付利息至实际履行日止。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张丁生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费50元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）代理审判员 余 芹二〇一二年十一月十九日书 记 员 骆健雄 微信公众号“”