（2012）惠博法民一初字第492号

裁判日期: 2012-11-14

公开日期: 2017-08-03

案件名称

冯盘龙与黎锡汉租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

博罗县人民法院

所属地区

博罗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯盘龙,黎锡汉

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

广东省博罗县人民法院文件稿头签发人发邓远标2012-11-16核稿人已核稿。朱友良2012-11-14拟或稿拟单稿位人石湾人民法庭钟伟志二〇一二年十一月六日机密等级内部文件附件发印行发范份围数范围：份数：份文件编名（2012）惠博法民一初字第492号民事判决书发出日期广东省博罗县人民法院民事判决书（2012）惠博法民一初字第492号本诉原告（反诉被告）：冯盘龙，男，1972年5月4日出生，汉族，身份证住址：东莞市。诉讼代理人：曾泉海，广东莞信律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：黎锡汉，男，1952年12月27日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市。诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。本诉原告（反诉被告，下称原告）冯盘龙诉本诉被告（反诉原告，下称被告）黎锡汉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯盘龙及其诉讼代理人曾泉海，被告黎锡汉及其诉讼代理人唐金秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年7月11日签订厂房租赁合同书一份，约定原告提供车间、宿舍、饭堂等给被告使用，被告每月2日前向原告交付当月租金23200元，至2011年2、3月，被告以经营困难为由，请求原告帮其垫付2、3月的工人工资合计人民币39746元，2011年8月开始，被告拒不交付租金给原告。为维护原告的合法权益，根据相关法律、法规的规定，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付给原告厂房使用费177866元（从2011年8月1日起暂计至2012年3月20日）；2、返还原告给被告垫付的2011年2、3月的工人工资人民币39746元，两项合计人民币217612元；3、本案诉讼费由被告负担。原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：一、垫付工资收据，二、博罗县石湾镇人力资源和社会保障所证明，三、租金收款收据，四、博罗县石湾镇黄西村民委员会证明，该四份证据均证明原告于2011年3月23日给被告垫付2、3月的工人工资39746元；且被告从2011年8月开始一直未付厂房使用费给原告，暂计至2012年3月20日止累计未付使用费人民币177866元，两项合计人民币217612元。被告答辩称，一、原告至今仍未向答辩人退还押金，而其垫付的工人工资39746元足以在答辩人给付的押金54000元中扣减，故原告的该项诉请于法无据，应予驳回。首先，原告称答辩人以经营困难为由，请求其为答辩人垫付工资，与事实不符。客观上，不是答辩人经营困难，而是因2011年3月16日答辩人承租的6B车间突然被惠州市博罗县石湾镇人民政府联合多个职能部门以原告没有经营金属表面处理业务的相关经营证照为由查封、处罚，并责令包括答辩人在内的数十家以上租赁原告车间用来经营金属表面处理业务的承租人停止一切经营活动所致。答辩人被责令停产以后，原告仍拒不退还押金，拒不赔偿答辩人的装修装饰等经济损失，故博罗县石湾镇人民政府联合多个职能部门责令原告为各承租人垫付工人工资。其次，原告于《厂房租赁合同书》签订日即2010年7月11日向答辩人收取了54000元的押金，原告垫付的工人工资39746元足以在答辩人给付的押金54000元中扣减，原告要求答辩人返还工人工资的诉请于法无据，应当予以驳回。二、导致答辩人设备闲置于6B车间的过错完全在于原告，其无权要求答辩人向其支付2011年3月16日之后的厂房占用使用费。答辩人承租的6B车间于2011年3月16日被博罗县石湾镇人民政府联合多个职能部门查封、处罚，同时责令答辩人等承租人停止一切经营活动。2011年4月18日，答辩人承租的6B车间又被博罗县石湾镇人民政府作出了停水、停电的处理。2011年11月底，原告正式通知答辩人无法办理经营金属表面处理业务的营业执照、排污许可证等经营证照，要求答辩人搬迁。显而易见，导致答辩人设备闲置在6B车间未能搬迁的过错完全在于原告，相应的过错责任应当由原告承担，其根本无权要求答辩人向其支付2011年3月16日以后的占有使用费。相反，原告应当赔偿答辩人停工、停产和设备闲置所造成的一切经济损失。三、若案涉《厂房租赁合同书》被确认无效，原告诉请的厂房占用使用费的计算标准错误。首先，涉案厂房2011年3月16日之前的使用费不能参照合同约定的租金标准30元／平方米计付，原告诉请的厂房占用使用费的计算标准错误。原告与答辩人在合同中约定的车间租金30元／平方米是附前提条件的即为“原告应当持有经营金属表面处理业务的各类合法证照，具有处理工业废水的设施和资质，在租赁期间提供经营金属表面处理业务的相关资质以确保答辩人正常经营”。显而易见，原告与答辩人约定的30元／平方米的租金，不单是场地租金，还包括原告提供经营金属表面处理业务的相关资质供答辩人使用而要求答辩人额外承担的费用在内。本案中，由于原告自始不具有经营金属表面处理业务的资质，与双方约定的租金支付标准即30元／平方米相对应的前提条件始终未成就。然而，在条件不成就的情形下，原告却要求按照条件成就时的租金标准支付厂房使用费显失公平，明显错误。因此，依据公平和诚实信用原则，本案不能参照合同约定的30元／平方米的租金标准计付使用费，而只能参照市场同期同类厂房的租金标准即不超过9元／平方米计付。其次，鉴于原告的厂房自2011年3月16日起已无法实现合同约定的租厂用途，自2011年4月18日起被停水、停电，已不具备基本的出租条件，其功能和用途都大打折扣，最多只能作为堆置物品的仓库之用。即使要向原告支付2011年3月16日之后的厂房占用使用费，也只能依据原告厂房的功用大小来确定合理的占用使用费标准（即参照当地仓库的租金标准来计付），而不能简单地、错误地参照合同中约定的附条件的租金标准来计付。综上所述，原告的诉称与事实不符，诉请又于法无据。为此，答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为其答辩在举证期限内所提供的证据有：一、厂房租赁合同书及押金收据，证明原告向被告收取押金及双方就权利义务在合同中进行约定的相关情况。从金额方面而言，原告所垫付工人工资足以从押金中扣减。二、关于对无证照电镀厂停水、停电处理的函，证明原告以博罗石湾海龙五金加工厂名义出租给被告的租赁物于2011年4月18日被石湾镇人民政府作出停水停电处理，自此完全不具备工业厂房出租条件的相关情况。至此以后不能以普通工业厂房标准收取占用使用费，无法实现使用物的租赁用途。被告反诉称，被反诉人通过招商引资的方式，借用其他公司的营业执照和相关资质证书大模地进行虚假宣传，并多次郑重其事地向反诉人保证其持有经营金属表面处理业务的营业执照、税务登记证和排污许可证，可以确保反诉人在租赁厂房期间能正常经营金属表面处理业务。同时，被反诉人还以其持有经营金属表面处理业务的营业执照、税务登记证和排污许可证，负责工商、税务、消防、环保等相关部门的应酬工作及费用，确保反诉人能正常经营为由，要求反诉人按高出市场同期同类厂房租金（为9元／平方米）的标准（即30元／平方米）支付租金。为明确双方的权利义务，于2010年7月11日答订了一份书面的《厂房租赁合同书》，同时在被反诉人承诺一次性交纳租金一年免租两个月的情形下，反诉人一次性向被反诉人支付了232000元租金。反诉人为经营金属表面处理业务，经被反诉人同意以后，投入了大量的资金对承租的厂房进行装修，并购置、安装了经营所需的各种设备。然而，2011年3月16日反诉人承租的厂房突然被博罗县石湾镇人民政府联合多个职能部门以被反诉人没有经营金属表面处理业务的相关经营证照为由查封、处罚，并责令反诉人停止一切经营活动。于是，反诉人被迫于2011年3月16日停止了一切经营活动。2011年4月18日，答辩人承租的6B车间又被博罗县石湾镇人民政府作出了停水、停电的处理。自此双方的厂房租赁合同被迫终止履行，然而被反诉人却拒不退还押金和预收的未履行部分租金。综上可见，被反诉人隐瞒了其自始没有经营金属表面处理业务的经营证照和建筑规划许可证等真实情况，给反诉人造成了无法挽回的巨大经济损失，且拒不退还押金和预收的未履行部分租金，明显不当．为此，反诉人特具状贵院，请求：一、确认反诉人与被反诉人在厂房租赁合同中约定的30元／平方米的租金计付标准过高、且显失公平，不作为计付厂房占用使用费的参照标准。二、判令被反诉人立即向反诉人返还租金116000元及其利息（自2011年4月18日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计至付清之日止）。三，判令被反诉人立即向反诉人返还押金108000元及其利息（自2011年4月18日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计至付清之日止）。被告为其反诉在举证期限内所提供的证据有：一、厂房租赁合同书及押金收据，证明被告向原告收取押金及双方就权利义务在合同中进行约定的相关情况。双方在租赁合同书中约定押金、约定内容和方式证实该押金是违约定金的性质，在该行为导致被告损失，原告应退还双倍押金。二、租金收据，证明被告向原告支付租金的相关情况，案涉租赁合同被迫中止以后，原告一直拒不退还未到期部分的租金。三、关于对无证照电镀厂停水、停电处理的函，证明原告以博罗石湾海龙五金加工厂名义出租给被告的租赁物于2011年4月18日被石湾镇人民政府作出停水停电处理，自此完全不具备工业厂房出租条件的相关情况。原告对反诉答辩称，1.原、被告双方约定租赁合同里面参照价格不是国家定价和造价，并且由双方当事人签订，也经双方确认，没有强迫的，原告认为双方签订是自愿为原则应受到法律保护的2.被告一直强占厂房，并拒不支付厂房使用费，且所支付租金早已扣减完毕，应当按照双方约定标准由被告支付厂房使用费直至完全搬离原告厂房；3.本诉原告没有解除合同，违约方恰恰是本案被告，按照双方约定，结论是不退还租金，反而是本案被告要求法院确认无效，在法院确认合同无效同时，还强占着原告厂房，违约方是本案被告。原告为其反诉答辩在举证期限内未提供证据。在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。本诉被告对本诉原告所提供的证据一的真实性无异议，对其合法性有异议，认为原告垫付该费用足以从向被告收取的押金中扣减，基于原告至今没有向被告付清押金事实，在具备充分抵扣条件下，该证据没有法律依据；对证据二，认为提供的是复印件，没有原件，无法确认其真实性，同时该证明足以证明原告是以博罗县石湾镇海龙加工厂名义对外经营；对证据三无异议，但认为该份证据证明出租的厂房被政府部门查封责令停止生产经营，原告没有退还没到期部分租金，导致6B车间设备闲置在租赁物的过错在于本案原告，其在合同终止履行以后拒不退还押金和租金；对证据四合法性有异议，认为黄西村委会是土地出租方，是利害关系人，其出的相关证明不能证明客观情况，其次黄西村委会不是管理厂房出租的政府职能部门，其无权出具该证明，而且其所出具证明的证明内容与事实不符，在2011年3月16日6B车间被政府部门查封以后，被告没有继续租用厂房必要，由于原告拒不退还押金和租金才导致被告设备无法搬离车间。本诉原告对本诉被告所提供的证据一的押金收据的真实性予以确认，认为第一个承包厂房的是姚洁培，原告是从姚洁培手上接过来的；对证据一的厂房租赁合同书，认为权利义务很清楚，被告证明内容过于牵强，本案违约方是被告；对证据二的真实性予以确认，对证明内容不予确认，认为本案原告所持有的海龙加工厂由始至终没有停水停电。反诉被告对反诉原告提供的证据一的厂房租赁合同的真实性无异议，但对于被告的证明内容，认为双方约定非常清楚，不存在任何附加条件，从被告提供的租赁合同书，双方对厂房使用费是公平的；对证据一中的押金，本案违约方是本案被告，违约方应该承担押金不予退回的责任；对证据二的租金收据的真实性予以确认，认为第一个承包厂房的是姚洁培，原告是从姚洁培手上接过来的；对证据一的厂房租赁合同书的权利义务很清楚，被告证明内容过于牵强，本案违约方是被告；对证据三的真实性予以确认，对证明内容不予确认，认为本案原告所持有的海龙加工厂由始至终没有停水停电。本院依职权依法向博罗县环境保护局调取了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》、博环听告字（2011）44号行政处罚听证告知书、博罗县环境保护局监督管理现场检查笔录，在庭审中，原、被告双方对该调取的材料发表了意见，原告对该材料的真实性无异议，但对该《行政处罚决定书》是否合法有异议；被告对该材料无异议。本院经审查，对本诉原告所提供的证据一，由于被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定，对证据二，由于是由人力资源和社会保障部门出具的，本院予以认定；对证据三，由于被告无异议，本院予以认定；对证据四，该《证明》为博罗县石湾镇黄西村民委员会所出具，故本院对其真实性予以认定，该证明没有写明租用方为何人，无法显示与本案有关联，故本院对其关联性不予认定。对本诉被告提供的证据一，由于原告无异议，本院予以认定；对证据二，本院对其真实性予以认定，从该证据内容上看，该函件中虽有“海龙五金电镀”字样，但原告开办的工厂为“博罗县海龙五金加工厂”，“海龙五金电镀”与“博罗县海龙五金加工厂”是否为同一间厂无法确认，被告已无其他证据证明为同一个主体，故本院对其关联性不予认定。对反诉原告提供的证据一、证据二，由于反诉被告无异议，本院予以认定；对证据三，为博罗县石湾镇人民政府所作出，本院对其真实性予以认定，对其关联性不予认定。经审理查明，2010年7月11日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同书》，合同约定：一、租用面积：车间（6B）660平方米；宿舍4间。二、租期：2010年6月1日至2016年8月10日，共6年。……四、租金计算方式：车间每月每平方米为30元／平方米×660平方米即19800元／月；宿舍每月每间为：400×3＋600×1即1800元／月。饭堂每月每间600元……六、交纳管理费及租金时间：乙方（被告）每月2号付清当月全部厂房、宿舍和管理费用。…。十四、合同的终止。在租赁期间，如遇政府部门不允许开办电镀厂等政府行为，造成乙方（被告）无法继续正常生产经营的，本合同终止，结清费用后甲方应退回双倍押金给乙方，乙方自行搬迁。合同签订后，原告按照约定把6B车间、宿舍等租给被告，被告亦于当天一次性交纳2010年8月1日至2011年7月30日的租金23000元和押金54000元给原告。诉讼中，被告同意于2012年8月31日前把6B车间的东西搬离，并于2012年9月1日把6B车间交还给原告。2011年3月22日，原告为被告垫付了2011年2月、3月的工人工资39746元。原告出租给被告的厂房（6B车间）没有办理房产证或建设工程规划许可证。被告没有经营金属表面处理业务或五金、电镀的资质。博罗县石湾镇海龙五金加工厂系被告于2008年7月16日在博罗县工商行政管理局登记设立的个体工商户，并于2010年9月6日注销，注销原因：其它，经营不善，结业。被告于2012年2月10日向本院申请向博罗县环境保护局石湾环保办、博罗县人力资源和社会保障局石湾管理所、博罗县工商行政管理局石湾工商所调取原告冯盘龙（博罗县石湾镇海龙五金加工厂）因无经营经营金属表面处理业务资质被查封、被行政处罚的相关情况，本院依法向该三所（办）调取，该三所（办）均表示没有原告冯盘龙（博罗县石湾镇海龙五金加工厂）被查封、被行政处罚的相关情况资料。另查明，2011年3月14日，博罗县环境保护局作出了编号为博环听告字（2011）44号博罗县环境保护局行政处罚听证告知书，告知博罗县石湾镇海龙五金加工厂提出听证的权利。2011年5月30日，博罗县环境保护局作出了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》，该处罚决定书的被处罚人为博罗县石湾镇海龙五金加工厂，行政处罚的内容为：1、责令停止生产；2、罚款10万元。本院认为，原告出租给被告的厂房没有房产证，亦没有相关的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告在出租厂房给被告时，并未取得厂房的产权证或建设工程规划许可证，故原告与被告《厂房租赁合同书》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据本院查明的事实，原、被告约定的租金按每平方米30元计算，该租金系原、被告之间经过友好协商达成的约定，并不违反相关规定，且合同中双方约并无约定车间租金30元／平方米是附条件的。在本案中，只能确认被告占用原告厂房，并不能确认被告占用宿舍及饭堂，原告亦未提供证据证明，故本院对占用宿舍等其他的费用不予支持，依法只能计算厂房的使用费，原、被告双方约定的厂房车间每月租金为19800元，故被告应按每月租金19800元的标准支付厂房使用费（从2011年8月1日起至2012年3月20日）给原告，由于原告将没有办理房产证或建设工程规划许可证厂房出租给被告，存在过错，被告无证经营金属表面处理或五金、电镀业务，亦存在一定的过错。根据双方的过错程度，本院确认被告承担原告的厂房使用费为56500元【（19800元／月×150天＋19800元／月÷30天＊20天）＊50%】。原告诉请被告偿还为其垫付的工人工资39746元，有被告确认的“收据”为证，故原告的该项请求事实清楚，证据确实，本院予以支持。被告辩称该垫付的工人工资39746元应与被告所缴交的押金54000元进行扣减，但原告不同意，故本院对其辩解不予采纳。对于反诉原告请求的返还租金116000元及其利息，由于反诉原告在2012年9月1日前仍占用反诉被告的6B车间，因此对反诉原告的该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因租赁合同无效，合同中有关双倍返还押金的约定亦无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告收到被告的押金54000元应予以返还，故被告应退回押金54000元给原告。因此被告请求原告立即向被告双倍退还押金108000元及其利息，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、本诉被告黎锡汉应在本判决发生法律效力之日起七日内支付厂房占有使用费56500元及返还垫付工人工资39746元合计96246元给本诉原告冯盘龙。二、本诉原告冯盘龙应在本判决发生法律效力之日起七日内返还押金54000元给本诉被告黎锡汉。三、驳回本诉原告冯盘龙的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告黎锡汉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，双方应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给对方。本诉受理费4564元，反诉受理费2330元，合计6894元，由原告冯盘龙承担2894元，由被告黎锡汉承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院并预交上诉案件受理费人民币6894元（收款银行：惠州市农业银行三新分理处，帐号：44×××89，收款单位名称：待报解地方预算收入----代收市法院诉讼费），如在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长朱友良代理审判员钟伟志代理审判员李敏娴二0一二年十一月十四日书记员钟建文关注公众号“”