（2012）惠博法民一初字第426号
裁判日期: 2012-11-13
公开日期: 2016-11-21
案件名称
冯盘龙与陈小四租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯盘龙,陈小四
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第二百二十九条
全文
广东省博罗县人民法院文件稿头签发人发邓远标2012-11-15核稿人已核稿。朱友良2012-11-13拟或稿拟单稿位人石湾人民法庭钟伟志二〇一二年十一月六日机密等级内部文件附件发印行发范份围数范围：份数：份文件编名（2012）惠博法民一初字第426号民事判决书发出日期广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2012）惠博法民一初字第426号原告：冯盘龙，男，1972年5月4日出生，汉族，身份证住址：东莞市。诉讼代理人：曾泉海，广东莞信律师事务所律师。被告：陈小四，男，1976年9月10日出生，汉族，身份证住址：湖南省通山县。诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。原告冯盘龙诉被告陈小四租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯盘龙及其诉讼代理人曾泉海，被告陈小四及其诉讼代理人唐金秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2010年7月口头约定原告将位于博罗县石湾镇黄西环保园区经二路南侧的厂房5A车间租给被告使用，并约定每月租金人民币18040元。被告开始每月都按时交纳租金给原告，至2011年2、3月，被告以经营困难为由，请求原告帮其垫付2、3月的工人工资合计人民币45000元，并向原告请求缓交租金，原告念及被告合同开始时被告能及时交纳租金，就同意了被告的请求。被告于同年8月中旬在未告知原告的情况下私自将机器设备搬走，至今仍拖欠原告的厂房使用费及垫付的工人工资合计人民币143017元未支付给原告。后经原告多次催收被告均拒不支付，为维护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付给原告厂房使用费人民币98017元（2011年3月至2011年8月13日）；二、返还原告给被告垫付的2011年2、3月的工人工资人民币45000元，两项合计人民币143017元；三、本案所有诉讼费用由被告负担。原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：一、垫付工资收据及证明，二、租金收款收据，三、博罗县石湾镇黄西村民委员会证明，该三份证据均证明原告于2011年3月24日给被告垫付二、三月份工人工资22500元；且被告从2011年3月份一致未付厂房使用费给原告至被告搬离止累计未支付使用费98017元。两项合计143017元。被告答辩称，一，原告垫付的工人工资45000元足以在答辩人给付的押金45000元中扣减，且已实际扣减，原告的该项诉请于法无据，应予驳回；二、原告诉请的厂房使用费金额过高、计算标准和计算期限错误，应当依法驳回其不合理部分的诉请。首先，原告与答辩人在合同中约定的车间租金30元／平方米是附条件的，所附条件即为“原告应当持有经营金属表面处理业务的各类合法证照，具有处理工业废水的设施和资质，在租赁期间提供经营金属表面处理业务的相关资质以确保答辩人正常经营”。显而易见，原告与答辩人约定的30元／平方米的租金，不单是场地租金，还包括原告提供经营金属表面处理业务的相关资质供答辩人使用而要求答辩人额外承担的费用在内。这也是原告与答辩人在合同中约定的车间租金标准明显高于市场同期同类工业厂房租金的数倍的真正原因。本案中，由于原告自始不具有经营金属表面处理业务的资质，与双方约定的租金支付标准即30元／平方米相对应的条件始终未成就，原告却要求按照条件成就时的租金标准支付厂房使用费显失公平，明显错误。因此，依据公平和诚信信用原则，本案不能参照合同约定的30元／平方米的租金标准计付使用费，而只能参照市场同期同类厂房的租金标准即不超过9元／米计付。其次，原告诉请的厂房使用费的计算期限错误，其根本无权要求答辩人支付2011年3月16日以后的厂房使用费。答辩人承租的5B车间于2011年3月16日被博罗县石湾镇人民政府联合多个职能部门以原告没有经营金属表面处理业务的相关经营证照为由查封、处罚，并责令包括答辩人在内的数十家以上租赁原告车间用来经营金属表面处理业务的承租人停止一切经营活动。2011年4月18日，答辩人承租的5B车间又被博罗县石湾镇人民政府作出了停水、停电的处理。自2011年4月18日起，原告的厂房已不具备厂房的出租条件，亦不符合约定的使用要求。事实上，被责令停止经营活动以后，答辩人曾多次找原告交涉，但原告始终无法实现答辩人的租厂用途。因此，答辩人为防止经济损失进一步扩大于2011年6月15日采取了与他人合作经营的方式，2011年6月20日起便将5A车间内的机器设备全部从原告处搬运至石湾镇大有村博罗石湾鑫晖厂内的2C车间，并将搬迁的情况即时通知了原告，同时与其就押金和垫付的工人工资部分进行了结算。由此可见，原告请求答辩人向其支付2011年3月16日之后的厂房占用使用费缺乏事实基础和法律依据，其关于使用费的计算期限明显错误。综上所述，原告的诉称与事实不符，诉请又于法无据。辩人请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为其答辩在举证期限内所提供的证据有：一、厂房租赁合同书及押金收据，证明原告向被告收取押金及双方就权利义务在合同中进行约定的相关情况。在本案当中，原告具备充分的抵扣条件。二、收据及工程量确认单，证明原告先后向被告收取了40950元装修工程款的相关情况。三、关于对无证照电镀厂停水、停电处理的函，证明原告以博罗县石湾海龙加工厂名字出租给被告的租赁物于2011年4月18日被石湾镇人民政府作出停水、停电的处理，自此完全不具备工业厂房出租条件的相关情况。同时证明原告要求被告支付高额的占用使用费，缺乏事实基础，与合同法规定的公平原则相违背。四、送货单、收据、证明及营业执照，证明截止2011年4月28日，被告已将5A车间内全部设备从原告处搬离的相关情况。五、租赁合同、收款收据和营业执照，证明案涉租赁物被博罗县石湾镇人民政府查封后，被告为了避免损失进一步扩大已另租车间以维持生产经营的相关情况，同时佐证被告已于2011年4月28日搬离原告处的事实。在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。被告对原告所提供的证据一的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议，认为原告垫付的该笔费用，已在被告押金中全额扣除；对证据二没有异议，认为从原告提供的该份证据来看，原被告双方存在租赁合同关系；对证据三的合法性、关联性有异议，认为博罗县石湾镇黄西村民委员会并不是管理厂房出租的政府职能部门，在没有行使管理职能情况下，无权出具该证明，其次从内容上看，租用方并没有特指是谁，只能说明原告厂房继续出租，无法证明是被告方使用5A车间，因此该份证据无法证明原告要证明的内容，从原告在另案当中，已经确认其与博罗县石湾镇黄西村民委员会存在租赁合同关系，是利害关系人，其出具证明证明效力较弱。原告对被告所提供的证据一，认为提供的都是复印件，原告不予质证；对证据二，认为其中的签章是谁，原告无法确认，原告从来没有收到装修款；对证据三，认为其中的企业与原告没有任何关系，也无法证明与原告有关联；对证据四，认为已在（2012）惠博法民一初字第179号案件中已经质证完毕，所以对该份证据真实性、关联性、合法性均不予确认；对证据五认为因与本案没有关联性，真实性、合法性原告不予质证。本院依职权依法向博罗县环境保护局调取了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》、博环听告字（2011）44号行政处罚听证告知书、博罗县环境保护局监督管理现场检查笔录，在庭审中，原、被告双方对该调取的材料发表了意见，原告认为：对博环罚字（2011）05号行政处罚决定书，认为从事违法生产不是本案原告，而是本案被告，对与该份行政处罚决定书代被告受过的；这几份证据证明被告从事违反生产，才导致停止生产，并不是被告所述是因为原告提供厂房有问题，从现在检查笔录来看，正是被告从事违法生产导致原告收到行政处罚决定。被告认为：对该组证据被告方没有异议，但需要说明该组证据证实下列内容：1.被博罗县环境保护局处罚对象是原告，对外经营石湾镇海龙五金加工厂；2.处罚理由是原告未建成环保设施，没有相应废水处理资格所导致的，证明原告违反了厂房租赁合同书第五条约定的义务，导致被告无法实现租场用途；3.该组证据与被告方提交关于无证照电镀厂停水停电的函，能相互印证被告出租厂房被查处事实，客观存在，其所提供租赁物，不符合租赁厂房的要求；4.原告以石湾镇海龙五金加工厂名义对外招租经营。本院经审查，对原告所提供的证据一中收据有被告的签名，且被告亦对其真实性无异议，故本院予以认定，而证据一中的证明为博罗县石湾镇人力资源和社会保障所所出具，本院予以认定；对证据二由于被告无异议，本院予以认定；对证据三《证明》为博罗县石湾镇黄西村民委员会所出具，故本院对其真实性予以认定，该证明没有写明租用方为何人，无法显示与本案有关联，故本院对其关联性不予认定。对被告所提供的证据一，虽是复印件，但被告在（2012）惠博法民一初字第179号案件庭审中承认收取原告的租金，双方确实存在着租赁合同关系，且原告在第179号案件庭审中亦承认了被告已将合同的原件返还给了原告，故该证据虽是复印件，但有其他证据予以佐证，本院予以认定；对证据二无原告的签名确认，被告亦没有证据证明名为“何知芳”的人是受原告委托，原告亦不予承认，故本院对其不予认定；对证据三为博罗县石湾镇人民政府所作出，故本院对其真实性、合法性予以认定，从该证据内容上看，该函件中虽有“海龙五金电镀”字样，但原告开办的工厂为“博罗县海龙五金加工厂”，“海龙五金电镀”与“博罗县海龙五金加工厂”是否为同一间厂无法确认，被告亦无其他证据证明为同一个主体，故本院对其关联性不予认定；对证据四博罗县石湾镇盛鑫镀有限公司的经营范围为加工五金机械设备，并无注明有搬迁机器设备的资质，再者被告提供的仅为收据，并非正式的发票，缺乏真实性，故本院不予认定，而对于博罗县石湾镇盛鑫镀有限公司的证明为案外人所出具，该份证明是否真实无法确认，故本院对其不予认定；对证据五为被告与案外人所形成的合同及收据，被告提供的证据五无法显示与本案有关联性，本院不予认定。经审理查明，2010年7月18日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同书》，合同约定：一、租用面积：车间（5A）528平方米；宿舍3间。二、2010年6月1日至2016年8月1日，共6年。……四、租金计算方式：车间每月每平方米为30元／平方米×528平方米即15840元／月；宿舍每月每间为：400元／间×3间即1200元／月。……。六、交纳管理费及租金时间：乙方（被告陈小四）每月2号付清当月全部厂房、宿舍和管理费租金；…。八、押金收取：签订合同时乙方（被告陈小四）需要缴交给甲方（原告冯盘龙）押金45000元，乙方2月装修期满后，租金及管理费即日计算（20280元）。十四、合同的终止。在租赁期间，如遇政府部门不允许开办电镀厂等政府行为，造成乙方无法继续正常生产经营的，本合同终止，结清费用后甲方应退回双倍押金给乙方，乙方自行搬迁。合同签订后，原告依约把车间（5A）交原告使用，被告亦依约交纳租金至2011年2月，从2011年3月开始拖欠原告的租金。被告承认于2011年4月28日搬离原告的厂房。2011年3月23日，原告为被告垫付了工人工资45000元，被告向原告出具了《收据》，证明收到原告所垫付的工人工资款45000元。原告出租给被告的厂房（5A车间）没有办理房产证或建设工程规划许可证；被告没有经营金属表面处理业务或五金、电镀的资质。博罗县石湾镇海龙五金加工厂系原告于2008年7月16日在博罗县工商行政管理局登记设立的个体工商户，并于2010年9月6日注销，注销原因：其它，经营不善，结业。另查明，2011年3月14日，博罗县环境保护局作出了编号为博环听告字（2011）44号博罗县环境保护局行政处罚听证告知书，告知博罗县石湾镇海龙五金加工厂提出听证的权利。2011年5月30日，博罗县环境保护局作出了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》，该处罚决定书的被处罚人为博罗县石湾镇海龙五金加工厂，行政处罚的内容为：1、责令停止生产；2、罚款10万元。本院认为，原告出租给被告的厂房没有房产证，亦没有相关的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告在出租厂房给原告时，并未取得厂房的产权证或建设工程规划许可证，故原告与被告《厂房租赁合同书》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，据本院查明的事实，原、被告约定的租金按每平方米30元计算，该租金系原、被告之间经过友好协商达成的约定，并不违反相关规定，合同中双方约并无定车间租金30元／平方米是附条件的。原告主张被告应支付2011年3月至2011年8月13日的使用费，虽未提供证据证明被告实际占用厂房的时间，但被告在答辩状中已自认其在2011年4月28日搬离厂房，故从2011年3月1日起至4月28日止属于被告自认的范畴，被告应支付该段时间的厂房使用费。在本案中，只能确认被告占用原告厂房，并不能确认被告占用宿舍，原告亦未提供证据证明，故本院对占用宿舍等其他的费用不予支持，依法只能计算厂房的使用费，原、被告双方约定的厂房车间每月租金为15840元，故被告应按每月租金15840元的标准支付厂房使用费给原告，被告应实际支付原告厂房使用费为30624元（15840元／月×30天＋（15840元／月÷30天）×28天］。但是，由于原告将没有办理房产证或建设工程规划许可证厂房出租给被告，存在过错，被告无证经营金属表面处理或五金、电镀业务，亦有一定的过错。根据双方的过错程度，本院确认被告承担原告的厂房使用费为15312元（30624＊50%）。原告诉请被告偿还为其垫付的工人工资45000元，有被告签名并经本院确认的“收据”为证，故原告的该项请求事实清楚，证据确实，本院予以支持。被告辩称该垫付的工人工资45000元应与被告所缴交的押金45000元已实际扣减，根据本院查明的事实以及本案实际，可以推断双方当时已对押金和垫付的工人工资作了抵销处理，因此原告的该项诉请，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陈小四应在本判决发生法律效力之日起十日内支付厂房使用费15312元给原告冯盘龙。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告陈小四应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费3160元，由原告承担2160元，被告承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院并预交上诉案件受理费人民币3160元（收款银行：惠州市农业银行三新分理处，帐号：44×××89，收款单位名称：待报解地方预算收入----代收市法院诉讼费），如在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长朱友良代理审判员钟伟志人民陪审员冯国娟二0一二年十一月十三日书记员钟建文 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