（2012）惠博法民一初字第368号
裁判日期: 2012-11-13
公开日期: 2016-11-21
案件名称
叶志祥与冯盘龙租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶志祥,冯盘龙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省博罗县人民法院文件稿头签发人发邓远标2012-11-15核稿人已核稿。朱友良2012-11-13拟或稿拟单稿位人石湾人民法庭钟伟志二〇一二年十一月六日机密等级内部文件附件发印行发范份围数范围：份数：份文件编名（2012）惠博法民一初字第368号民事判决书发出日期广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2012）惠博法民一初字第368号原告：叶志祥，男，1965年7月27日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市。诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。被告：冯盘龙，男，1972年5月4日出生，汉族，身份证住址：东莞市。诉讼代理人：曾泉海，广东莞信律师事务所律师。原告叶志祥诉被告冯盘龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶志祥及其诉讼代理人唐金秀，被告冯盘龙及其诉讼代理人曾泉海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告通过招商引资的方式，借用其他公司的营业执照和相关资质证书大规模地进行虚假宣传，并多次郑重其事地向原告保证其持有经营金属表面处理业务的营业执照、税务登记证和排污许可证，可以确保原告在租赁厂房期间能正常经营金属表面处理业务。同时，被告还以其持有经营金属表面处理业务的营业执照、税务登记证和排污许可证，负责工商、税务、消防、环保等相关部门的应酬工作及费用，确保原告能正常经营为由，要求原告按高出市场同期同类厂房租金（为9元／平方米）的标准（即30元／平方米）支付租金。为明确权利义务，于2010年7月11日签订了一份书面的《厂房租赁合同书》双方在合同中约定租赁期限为6年，即自2010年5月1日至2016年8月1日，免租装修期为2个月。原告为经营金属表面处理业务，经被告同意以后，投入了资金对承租的厂房进行了装修，并购置、安装了经营所需的各种设施设备。然而，2011年3月16日原告承租的厂房突然被惠州市博罗县环境保护局石湾分局等多个政府部门以被告没有经营金属表面处理业务的相关经营证照为由查封、处罚，并责令原告停止一切经营活动。于是，原告被迫于2011年3月16日停止了一切经营活动。租赁物被查封以后，被告以正在办理经营金属表面处理业务的各类证照来搪塞原告，让原告耐心等待恢复生产。后被告突然又以无法办理经营金属表面处理业务的营业执照、排污许可证等经营证照为由，迫使原告搬离厂区，并单方解除了双方之间的厂房租赁合同。综上可见，被告隐瞒了其自始没有经营金属表面处理业务的经营证照等真实情况，违反了主要合同义务，其根本性违约行为不仅损害了诚实信用原则，给原告造成了无法挽回的巨大经济损失，还公然违背法律的强制性规定以获取不当利益，为维护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、确认被告的行为构成根本性违约，原、被告的厂房租赁合同已由被告单方解除；二、被告立即向原告双倍退还押金86400元及其利息（自2011年3月16日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至清偿日止）；三、被告立即向原告返还不当得利104306.5元（即超出市场同期同类厂房租金的差价部分［30元／平方米—9元／平方米］X480平方米X9个月：90720元和违法收取的排污费13586.5元）；四、被告立即赔偿原告经济损失171239.2元（其中包括装修残值损失114300元和设备拆装搬运费用56939.2元）；以上共计：361945.7元。五、本案的诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告双方的厂房租赁合同无效；变更第三项诉讼请求为：被告返还原告104306.5元。原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：一、厂房租赁合同及押金收据，证明被告向原告收取押金及双方就权利义务在合同中进行约定的相关情况，双方在厂房租赁合同书中所约定按30元每平方米的租金标准是有附加条件的，不仅仅是厂房租金，包括被告因满足双方所约定的条件所支付的额外费用，因此，该租金高于同期同类工业厂房租金的数倍，不能作为计付厂房使用费的标准，同时证明于合同的签订日，被告向原告收取了43200元的押金，被告是以博罗县石湾海龙加工厂名义收取该笔押金。二、租金收据，证明原告向被告支付租金的相关情况，同时证明被告是以博罗县石湾海龙加工厂名义招租经营。三、水电费收据及对数单，证明原告在使用厂房期间以11元每立方米的标准向被告缴纳水费，在使用期间总共用去1874立方米，原告如期足额向被告支付了水费，对于超出正常工业水费的部分，被告依法负有返还的义务。四、厂房装修费用收据（包括被告向原告收取装修工程款的收据），证明租赁厂房后，经被告同意原告投入资金对租赁物进行装修造成了装修的损失，总共130628.5元装修费，其中包括被告总共向原告收取了37600元的装修工程款。五、设备拆装、运输费收据，证明被告的过错行为给原告造成了56939.20元的设备拆装搬运损失的情况属实，同时证明2011年4月28日原告已从被告处搬离，自此以后没有占用被告厂房的相关情况属实。六、关于对无证照电镀厂停水停电处理的函，证明被告以海龙五金加工厂名义出租给原告的租赁物于2011年4月18日被石湾镇人民政府作出了停水、停电的处理，自此完全不具备工业厂房的出租条件的相关情况，同时证明被告长期是以博罗县石湾海龙加工厂名义对外经营的相关情况属实。七、企业机读资料一份，证明被告故意隐瞒博罗石湾海龙五金加工厂被注销的事实，并且已注销的企业名义对外经营收租，同时证明被告的案涉的合同履行过程中存在重大过错，依法应对过错承担相应的法律责任。被告答辩称，一、原告所诉不属实；二、被告已就原告拖欠的厂房使用费和垫付的工资问题向法院起诉。被告为其答辩提供的证据有：一、博罗县石湾镇黄西村委会证明一份，证明原告在2011年12月17日还未搬离被告厂房的事实。二、收据一份，证明被告为原告垫付工人工资的事实。在庭审中，被告就原告所提供的证据进行了质证。被告对原告所提供的对证据一中的合同的真实性无异议，但对合同的证明内容有异议，认为：1、本案被告只是提供厂房和宿舍给原告使用，并不是原告所说的每平方米30元会高于市场价格，租金没有硬性的价格规定，是一个完全的自由市场；对押金单没有异议；对证据二没有异议；对证据三，认为与本案被告没有任何关系，对该证据的真实性、合法性及关联性不予确认；对证据四，认为原告并没有证据证明被告有收取原告的装修工程款，被告没有收取原告的装修工程款，原告在租赁厂房期间基本没有进行过装修，对该证据的相关收据的真实性、合法性及关联性均不予确认；对证据五的真实性、合法性、关联性有异议，认为根据被告的了解原告搬迁的真实时间在2011年12月中旬，该证据中收据的时间所显示，无论是否搬迁都不是搬迁本案所涉及的相关设备，且该收据所显示的内容上看，很多与搬迁没有关联性；对证据六认为是复印件，被告不予质证，从该函件的内容上看，海龙电镀有合法资质，本案的被告不是海龙电镀，而是海龙五金加工厂，海龙五金加工厂没有电镀的经营范围，原告所提供的证据六及证据七，被告从来没有隐瞒没有电镀资质的事实，双方所进行的合同行为无论是否有效，但是合同是双方友好协商达成的一致协议。对证据七的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。原告对被告所提供的证据认为已过举证期限，原告不予质证。本院依职权依法向博罗县环境保护局调取了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》、博环听告字（2011）44号行政处罚听证告知书、博罗县环境保护局监督管理现场检查笔录，在庭审中，原、被告双方对该调取的材料发表了意见，原告对该材料无异议，认为：该组证据证实了被告对外经营的博罗县石湾海龙五金加工厂没有相关环保设施，因此被相关部门依法处罚的相关情况属实，同时证明被告所出租的租赁物没有污水处理，不符合工业厂房出租的条件，导致本案的原告无法实现租厂用途的相关情况属实。被告对该证据的真实性没有异议，但对该处罚书本身是否合法有异议，认为：一、该处罚书上的被处罚人博罗县石湾海龙五金加工厂，该行政部门在作出行政处罚的半年前，博罗县石湾海龙五金加工厂就已经注销，该处罚书与本案的关系不大；二、从处罚书的内容上看，进行违法生产的主体其实是本案的原告，从原告提供的厂房租赁合同书的内容显示，本案的被告作为房东只是提供了车间、宿舍，至于原告作什么用途没有进行很明确的约定，由于处罚书的罚款数额，本案的被告没有缴纳，如果本案被告对罚款进行缴纳，本案被告将会向原告要求支付支付罚款或者是赔偿，本案被告只是一个个人，不是工厂，真正的工厂是原告，处罚书其实是向原告所开具的。本院经审查，对原告提供的证据一、证据二，由于被告无异议，本院予以认定；对证据三，由于收据上经手人为“姚智亮”，并不是被告冯盘龙，且被告冯盘龙不予确认，因此本院不予认定；对证据四，该收款收据并不是正式发票，且该收据所列的物品是否实系原告装修所购买的物品并不明确，无法直接显示与本案有关联，且被告又不予认可，故本院对其不予认定；对证据五，原告提供的仅为收据，并非正式的发票，缺乏关联性，故本院不予认定；对证据六，为博罗县石湾镇人民政府所作出，故本院对其真实性予以认定，从该证据内容上看，该函件中虽有“海龙五金电镀”字样，但原告开办的工厂为“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”，“海龙五金电镀”与“博罗县石湾镇海龙五金加工厂”是否为同一间厂无法确认，被告亦无其他证据证明为同一个主体，故本院对其关联性不予认定；对证据七，由于是由工商行政管理部门出具的，本院予以认定。对被告提供的证据，经查已过举证期限，本院不予认定。本院查明，2010年7月11日，原告与被告签订了《厂房租赁合同书》，合同约定：一、租用面积：车间（3A）480平方米；宿舍3间。二、租期：2010年6月1日至2016年8月1日，共6年。……四、租金计算方式：车间每月每平方米为30元／平方米×480平方米即14400元／月；宿舍每月每间为：400元／间×3间即1200元／月。……六、交纳管理费及租金时间：乙方（原告）每月2号付清当月全部厂房、宿舍和管理费用。……七、租房用途：乙方（原告）可以自行经营范围内的金属表面处理经营业务。…。八、押金收取：签订合同时乙方（原告）需要缴交给甲方（被告）押金43200元，乙方2月装修期满后，租金及管理费即日计算（18600元）。…。十、水、电：1、电费、水费。电费按供电公司标准收取，生活用水按2.5元／吨。…….3、生产工业的废水处理按用水量每吨10元，即按生产车间水表实际用水量为准。…。十四、合同的终止。在租赁期间，如遇政府部门不允许开办电镀厂等政府行为，造成乙方无法继续正常生产经营的，本合同终止，结清费用后甲方应退回双倍押金给乙方，乙方自行搬迁。合同签订后，被告向原告收取了押金43200元。原告出租给被告的厂房（3A车间）没有办理房产证或建设工程规划许可证；原告没有经营金属表面处理业务或五金、电镀的资质。博罗县石湾镇海龙五金加工厂系被告于2008年7月16日在博罗县工商行政管理局登记设立的个体工商户，并于2010年9月6日注销，注销原因：其它，经营不善，结业。另查明，2011年3月14日，博罗县环境保护局作出了编号为博环听告字（2011）44号博罗县环境保护局行政处罚听证告知书，告知博罗县石湾镇海龙五金加工厂提出听证的权利。2011年5月30日，博罗县环境保护局作出了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》，该处罚决定书的被处罚人为博罗县石湾镇海龙五金加工厂，行政处罚的内容为：1、责令停止生产；2、罚款10万元。本院认为，被告出租给原告的厂房没有房产证，亦没有相关的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，被告在出租厂房给原告时，并未取得厂房的产权证或建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《厂房出租合同书》为无效合同，故原告诉请确认原、被告双方所签订的《厂房出租合同书》无效，符合法律规定，本院予以支持。因租赁合同无效，合同中有关双倍返还押金的约定亦无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条规定，被告收到原告的押金43200元应予以返还，故被告应退回押金43200元给原告。原告请求被告立即向原告双倍退还押金86400元及其利息，缺乏法律依据，本院不予支持。原告认为市场同期同类厂房租金的标准为9元／平方米，因此请求被告返还超出市场同期同类厂房租金的差价部分，根据本院查明的事实，原告与被告约定的租金按每平方米30元计算，该租金系原、被告之间经过友好协商达成的结果，标准明确，且原告亦无提供本辖区内市场同期同类厂房租金的标准为9元／平方米的依据，因此原告诉请被告返还租金的差价部分104306.5元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请被告返还排污费13586.5元、经济损失171239.2元（其中包括装修残值损失114300元、设备拆装搬运费用56939.2元），根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应当举证证明被告违法收取排污费13586.5元及有经济损失119549.68元的证据，现原告未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。因此，对原告的该诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告叶志祥与被告冯盘龙于2010年7月11日签订的《厂房租赁合同书》无法律效力。二、被告冯盘龙应在本判决发生法律效力之日起十日内返还押金43200元给原告叶志祥。三、驳回原告的其他诉讼请求。三、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费6729元，由原告承担6000元，被告承担729元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院并预交上诉案件受理费人民币6729元（收款银行：惠州市农业银行三新分理处，帐号：44×××89，收款单位名称：待报解地方预算收入----代收市法院诉讼费），如在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长朱友良代理审判员钟伟志人民陪审员冯国娟二0一二年十一月十三日书记员钟建文 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