（2013）甬海民初字第636号
裁判日期: 2012-11-12
公开日期: 2014-03-03
案件名称
张丽俊与王艇、姚美娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丽俊,王艇,姚美娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬海民初字第636号原告：张丽俊。委托代理人：薛红雅。被告：王艇。被告：姚美娟。原告张丽俊为与被告王艇、姚美娟房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何解放独任审理，于2013年7月29日公开开庭审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，并于2013年9月17日再次公开开庭进行了审理。原告张丽俊、被告王艇、姚美娟到庭参加了诉讼，原告的委托代理人薛红雅第二次开庭时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张丽俊起诉称：2009年9月15日，原告与被告王艇签订房屋买卖合同一份，约定由被告王艇将位于宁波市海曙区广仁街30号304室房屋卖给原告，房屋总价为305000元。俩被告收取了原告113000元购房定金，当场将房屋产权证交于原告，并约定违约者需双倍返还定金。后被告姚美娟反悔，拒绝办理房屋过户手续，也未退还购房定金。原告将俩被告诉至海曙区人民法院，该院于2010年5月22日作出（2009）甬海民初字第1667号民事判决书，判令双方房屋买卖合同有效，双方应继续履行合同被告应协助原告办理房屋过户手续。被告姚美娟不服该判决，以上诉为由拖延判决生效时间。同时，被告王艇无视法院判决，恶意串通案外人夏学强擅自将涉案房屋以400000元的价格卖给胡金锋，并过户至其名下。后宁波市中级人民法院依法作出（2010）浙甬民申字第171号民事裁定书及（2011）浙甬民申字第92号民事裁定书，维持了一审判决。但因被告王艇已擅自将房屋过户至他人名下，致使双方之间的房屋买卖合同无法继续履行。至今，俩被告仍未返还购房定金，也未向原告进行赔偿，原告为维护自己的合法权益，依法起诉，请求法院依法判令：一、俩被告返还原告购房定金113000元；二、俩被告归还原告一房二卖的不当得利95000元；三、俩被告赔偿原告利息损失34454.8元（以208000元为本金，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准，自2009年9月16日计算至判决生效之日）；四、俩被告赔偿原告四处维权的经济及精神损失5000元。后原告将第二项诉讼请求明确为：俩被告赔偿原告经济损失95000元；将第三项诉讼请求变更为：俩被告赔偿原告利息损失31746元（以113000元为本金，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准，自2009年9月16日计算至2013年9月17日），之后利息计算至款项付清时止。被告王艇答辩称：原告与被告王艇签订过购房合同及被告王艇收取过购房定金均是事实。被告王艇虽以400000元价格将房屋卖给胡金锋，但并未收到过95000元房款差价。原告要求利息损失及其他损失的诉讼请求，请求法院依法处理。被告姚美娟答辩称：被告王艇已于2003年将广仁街30号304室的房屋卖给了被告姚美娟，但基于双方系母子关系，故未办理过户手续。原告和被告王艇签订卖房协议时，讲明先把购房款支付给被告姚美娟，但后来双方却绕开被告姚美娟，单独商定了房屋总价。因房屋过户时需要被告姚美娟签字同意，故原告要求被告姚美娟出具承诺书，原告说一句被告姚美娟写一句，该份承诺书并非被告姚美娟的真实意思。该承诺书让原本属于被告姚美娟的房子变成了被告王艇的，故被告姚美娟不服提起上诉，并非原告所称的为拖延时间和被告王艇恶意串通。被告姚美娟也是受害者不应承担连带责任。原告张丽俊为证明其主张，向本院提供了下列证据：（2009）甬海民初字第1667号民事判决书一份，用于证明原告和被告王艇之间存在房屋买卖合同关系的事实；被告王艇出具的承诺书及收条一份，用于证明被告王艇收取了购房定金113000元的事实；被告姚美娟出具的承诺书一份，用于证明被告姚美娟应承担连带责任的事实；（2010）浙甬民二终字第588号民事裁定书、（2011）浙甬民申字第92号民事裁定书及（2010）浙甬民申字第171号民事裁定书各一份，用于证明因被告姚美娟不断上诉、申诉致使（2009）甬海民初字第1667号民事判决书无法执行的事实；（2010）甬海执民字第1272号执行裁定书一份，用于证明在原告申请执行过程中，讼争房屋已被过户给第三方，致使执行不能的事实；房地产转让合同一份及契证存根二份，用于证明被告王艇将讼争房屋转让给胡金锋，后胡金锋又将房屋转让给他人的事实。被告王艇、姚美娟未提供证据。原告提供的证据，本院分析认证如下：证1系已生效的法律文书，俩被告均无异议，本院予以认定。证2均为原件，被告王艇对由其出具的承诺书及收条均无异议，本院予以认定。经质证，被告姚美娟对其出具的证3的真实性无异议，提出该承诺书并非其真实意思表示，其本意是卖掉半套房屋，用卖房款偿还给原告。被告王艇对证3真实性无异议，本院对证3予以认定。俩被告对证4真实性无异议，但被告姚美娟提出其上诉是为了维护自身合法权益，并非恶意拖延时间。提起上诉和申请再审是被告姚美娟的合法权益，并不能证明原告的待证事实，故本院对证4的真实性予以认定，但对待证事实不予认定。基于俩被告对证5无异议，且证5系生效的法律文书，与本案具有关联性，本院予以认定。俩被告对证6无异议，本院予以认定。综上证据及原、被告陈述，本院确认如下案件事实：2009年9月15日，原告与被告王艇经协商约定，由被告王艇将其名下位于宁波市海曙区广仁街30号304室的房屋以305000元的价格卖给原告，并约定于次日上午办理房屋过户手续。被告王艇出具承诺书一份，载明：“本人愿意把广仁街30号304室房屋以总价叁拾万伍仟元正卖给张丽俊。如违约则双倍返还给张丽俊”。随后，原告支付被告王艇购房定金113000元，被告王艇出具收条一份。因涉案房屋的过户手续需同住人被告姚美娟签字，但被告姚美娟称被告王艇已于2003年即将该房屋出卖给自己，其不同意将该房屋卖给原告而拒绝签字，故原告与被告王艇未办理房屋过户手续。2009年10月7日，经原告与被告姚美娟协商，被告姚美娟向原告出具承诺书一份，载明“本人承诺在2009年十月十六日前把广仁街33号首付款十一万叁仟元正退还给张丽俊，如不退还，叁拾万伍仟元卖给张丽俊并即日过户，逾期作违约处理”。事后，被告姚美娟并未将其承诺的款项归还原告，也未与原告办理过户手续。原告为此于2009年10月19日将俩被告诉至本院，本院于2010年5月22日作出（2009）甬海民初字第1667号民事判决，判令原告与被告王艇继续履行房屋买卖手续，被告王艇应在判决生效日起七天内协助原告办理房屋过户手续。后被告姚美娟不服该判决，上诉至宁波市中级人民法院，因被告姚美娟未在规定期限内预交上诉费，该院裁定按撤诉处理，本院作出的（2009）甬海民初字第1667号民事判决书自送达之日（即2010年10月25日）起即发生法律效力。后原告依据生效的（2009）甬海民初字第1667号民事判决书向本院申请执行，但在被告姚美娟上诉期间，被告王艇已以400000元的价格将涉案房屋转让给了案外人胡金锋，并于2010年7月19日办理了房屋过户手续，故本院于2010年12月8日以原告的申请不具有可执行性驳回了原告的执行申请。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与王艇约定由被告王艇将涉案房屋转让给原告，系双方真实的意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，应为有效，合同当事人应当恪守约定全面履行各自义务。被告王艇在本院作出履行继续房屋买卖合同的判决后，仍于上诉期内将涉案房屋转售给案外人并已过户，导致房屋买卖合同无法继续履行，故应向原告承担返还购房定金及赔偿损失的责任。被告王艇未履行合同给原告造成损失的，赔偿损失额应相当于因违约而造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过被告王艇在订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告王艇以400000元的价格将涉案房屋转售给案外人，并获得95000元的差价收益，该差价收益为合同履行后原告的可得利益。由于房地产市场行情具有波动性，原告与被告王艇在确定房价时，对相应房价涨跌风险均应知晓，且该房屋转让协议上已明确约定：若乙方（被告王艇）违约，应双倍返还定金。被告王艇违约需多返还的定金为113000元，高于差价95000元，故应推定被告对差价的损失应当能够预见。另外，被告王艇认为其转售讼争房屋系高于当时市场价出售，但并未提供有效证据。综合以上因素，对原告要求被告王艇承担95000元差价损失的请求，本院予以支持。被告王艇所承担的差价损失本身就是假定合同继续履行状态下的原告可获得的利益，因此原告不能再主张利息损失，故本院对原告主张利息损失的请求不予支持。关于原告要求被告赔偿原告四处维权的经济及精神损失5000元的请求，无事实依据和法律根据，本院不予支持。关于原告要求被告姚美娟承担连带责任的请求，无事实依据和法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王艇于本判决生效之日起十日内返还原告张丽俊购房定金113000元；二、被告王艇于本判决生效之日起十日内赔偿原告张丽俊损失95000元；三、驳回原告张丽俊的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5012元，由被告王艇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为810060143738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。）审 判 长 昌 晖代理审判员 何解放人民陪审员 张慧英二〇一二年十一月十二日代书 记员 王 璐 关注微信公众号“”