商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书(2012)商区法民二初字第00025号原告姚长志，男。委托代理人谢彦武，陕西秦南律师事务所律师。被告陕西广远房地产开发有限责任公司，住所地山阳县城关镇九一村。法定代表人王兰芳，董事长。委托代理人贾龙，陕西秦南律师事务所律师。委托代理人鬲万莹，女。被告陕西九长建设总公司，住所地山阳县城关镇甘沟口村。法定代表人张长民(系王兰芳之夫)，总经理。
原告姚长志与被告陕西广远房地产开发有限责任公司(以下简称“广远房地产开发公司”）、陕西九长建设总公司(以下简称“九长建设公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚长志及委托代理人谢彦武，被告广远房地产开发公司委托代理人贾龙、鬲万莹，被告九长建设公司法定代表人张长民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我与被告陕西广远房地产开发有限责任公司于2009年5月18日签订商城综合楼商住房屋预售合同书，被告承诺在2009年6月底前确保向乙方(即原告)交房，并办理房屋产权证书，但时至今日(即2011年11月)，由于被告的原因，未办理房产证，已构成违约，应承担违约责任，按照最高法院公布的商品房买卖合同司法解释第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据我对商洛市目前商业银行的贷款利率了解，年息在8％-10％之间，我已一次性向被告交清购房款329000元，按年息8％标准，违约期限2年4个月计算，被告因迟延办理房产证应支付我违约金61413.30元。另外，按照消费者权益保护法第八条规定，消费者享有知情权，因商品房预售合同中只载明房屋建筑面积+公摊面积=141.10平方米，而最高法商品房买卖司法解释第十四条对出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定面积的误差有规定，故作为买房者，有权知道所购房屋核定方法是否合法、合理，并有做出合理选择的权利；同时要求被告按合同约定保质保量完成后期遗留工程，按国家标准验收、交付房屋，办理房产证，完善各种配套设施、安全保卫、物业管理，诚信履行合同义务。请求：1、判令被告承担合同违约赔偿金61413.30元；2、判令被告核定房屋准确面积，详细说明公摊面积、计算公摊率、并说明公摊法律依据；3、判令被告继续履行合同义务：①完善暖气、地下车场、院落等配套设施。②清理周边居住环境。③按国家法规规定标准验收交房。④办理房产证。⑤完善物业管理，限期三个月将上述要求办理完善，否则按欺诈认定，退还购房款，承担欺诈违约责任(即：购房款总价×2)，加上装修费12万元)。4、由被告承担律师费、诉讼费。
被告广远房地产开发公司辩称，2009年12月26日，我公司与施工单位办理了竣工验收交接手续，验收合格。2009年12月，我公司张贴《通知》，通知业主从2010年元月1日起办理入住相关手续。由于管理方面的一些问题，公司未能按期交房，也未协助业主办理房产手续，请业主谅解。对业主的非金钱给付请求，我公司将确保业主的核心利益不受损害，鉴于公司目前存在困难，希望业主放弃金钱诉求。合同应按先交清房款，再交房，再协助办证来履行，这在合同第一条第三项有约定。原告要求核定房屋准确面积，说明公摊率和法律依据等，最终应以房管部门核定的数据为准，如果房管部门核定的数据与合同载明数据误差超过了司法解释的规定，公司愿承担相应责任；停车场属开发商所有，投入使用后将优先考虑业主利益；对于供暖，需要与业主协商供暖方式；房产证正在抓紧办理中；物业管理应由业主选择物业公司，费用应由业主承担。
被告九长建设公司辩称，我公司2006年6月7日通过投标，竞得商洛市木材公司业务综合楼工程，承包范围包括土建、给排水、电器。2006年10月24日我公司与广远房地产开发公司签订《建设工程施工合同》，约定工期560天。施工过程中，我公司严格按照法律规定和合同约定，严把质量关，施工有序进行。2008年5月12日汶川大地震之后的余震致使工人无法高空作业，工程进度受阻。地震过后，我公司又组织相关部门专家对已建工程进行全面排查，这都延误了工期，但我公司与广远房地产开发公司签订的合同中有约定，发生不可抗力(包括地震)影响工程顺利进行，工期顺延。2009年12月26日，我公司与广远房地产开发公司对该工程进行了交工验收，并将该工程移交给广远房地产开发公司，整个工程建设过程中，我公司并无违约行为。我公司是该工程的施工方，对承包的工程负责，与原告无合同关系，不是商品房买卖合同的相对方，与广远房地产开发公司是两个独立的企业法人，原告诉请我公司承担责任于法无据，依法应予驳回。
经审理查明，商州商城业务综合楼(即九长大厦)位于商洛市木材公司办公楼南侧，被告广远房地产开发公司作为该综合楼开发企业，2008年10月25日取得商洛市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》(证号：商房预售证第200808号)。2009年5月18日，原告作为乙方与甲方即被告广远房地产开发公司签订《商城综合楼商住房屋预售合同书》，约定原告出资329000元购买商州商城综合楼5层I类B型房屋一套。合同第一条甲方售房承诺第2项约定：甲方将提供良好的环境与管理，随后附物业管理细则及计划，并与各户签订物管协议书；第3项约定：乙方付清房款后，甲方在2009年6月底前确保向乙方交房(房产归乙方所有，并协助乙方办理产权证书，费用由乙方自理)。合同第二条乙方预购房屋基本情况第2项约定：乙方所定房的面积为房屋建筑面积+公摊建筑面积之和141.10平方米。合同第三条购房交款协议第1项约定：乙方分贰次交清房屋的全部价款，首次预交购房款100000元整，剩余房款必须在7月5日前交清。第3项约定：如甲乙双方任何一方违约，需向对方承担所造成的损失。第5项约定：暖气管道由甲方送进户内，暖气片及室内管道由用户自行安装，费用自理。合同签订当日，原告向被告广远房地产公司交纳了购房首付款100000元，并交纳了采暖安装费4949元。2009年7月6日，原告交纳了剩余房款229000元，至此，原告交清了全部购房款329000元。2010年6月11日，被告向原告出示“九长大厦入住房交接验收表”，要求原告检查表上所列项目是否齐全、完好，原告入户检查后签写了相关内容，同时，领取了房屋钥匙。随后，原告对房屋进行了装修，并居住。由于九长大厦部分房屋尚未售出，现有业主未召开业主大会、成立业主委员会，也未选聘物业服务企业，被告安排两名人员为原告提供临时物业管理和服务，未收取大厦内通道照明、上下电梯用电费用，但对原告生活使用的水、电，按生产用水、电价格收费。诉讼中，双方对此问题已协商解决。
原告因办理房屋产权证及相关物业服务等与被告不能协商一致，于2011年11月28日向本院提起诉讼。同时查明，2007年4月28日，被告广远房地产开发公司出台的《陕西广远房地产开发有限责任公司商城商住楼部分商住房项目简介》中，对商城综合楼的土地使用情况、户型布局及配套设施、物业管理情况及项目进度安排做了介绍，该简介第二条户型布局及配套设施中明确“全楼采用集中供暖”。被告收取原告4949元采暖安装费后，为原告安装了室内取暖设施，但至开庭之日，被告广远房地产开发公司的室外供暖设施未安装到位。又查明，从2010年6月11日原告收到房屋钥匙起计算90天，至2010年9月9日止，原告未取得房屋权属证书。2010年9月10日到2011年11月10日，共计1年零2个月；中国人民银行2011年4月6日公布的卜3年贷款利率为6.4％，逾期贷款加收50％，即计收逾期贷款利息可执行年利率9.6%。证明上述事实的证据有：《商城综合楼商住房屋预售合同书》1份，购房交款票据2张，采暖安装费收据1张，商洛市金融机构贷款利率情况调查表7份，陕西广远房地产开发有限责任公司商城商住楼部分商住房项目简介1份，及企业法人营业执照2张，商品房预售许可证1份，九长大厦入住房交接验收表1张，这些证据已经庭审质证和本院审查，合法、真实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告姚长志与被告广远房地产开发公司在平等、自愿的基础上签订的《商城综合楼商住房屋预售合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。2007年4月28日，被告广远房地产开发公司为销售房屋出台的《陕西广远房地产开发有限责任公司商城商住楼部分商住房项目简介》(下称“《项目简介》”)内容具体明确，原告基于该宣传和承诺与被告广远房地产开发公司签订合同，该简介虽未载入合同内容，因对原告是否购买该房屋具有重大影响，故应视为合同内容。合同履行中，原告于2010年6月11日从被告处领取钥匙，对房屋装修并入住，依据相关司法解释规定，对房屋的转移占有，应视为房屋的交付使用，故应认定被告履行了向原告交付房屋的义务。原告自房屋交付使用之日起90日届满，因被告的原因，未取得房屋权属证书，被告广远房地产开发公司应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。因合同中未约定违约金数额，依据最高民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释的规定，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告请求以329000元为基数，按照年利率8％计算违约金，合法有据，应予支持。被告广远房地产开发公司实际应从房屋交付使用之日起90日届满次日即2010年9月10日起承担违约金，分段计算，被告应支付原告2010年9月10日至2011年11月10日的违约金，即329000元×1年×8％+329000元×(8％÷12月)×2月=30706.67元，2011年11月11日的违约金应按此方法计算至被告完成向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记全部资料之日止。关于原告的第二项请求，按照国家建设部2001年6月1日公布的《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋产权登记。本案中，原告虽然已领取房屋钥匙，装修并居住，但被告广远房地产开发公司仍负有委托相关部门实施测绘的义务，具体何时委托实施测绘，因当事人双方在房屋预售合同书中并未约定具体时间，故对原告该项请求不予支持。对此问题，应由双方协商解决。关于原告的第三项请求，依据原告与被告广远房地产开发公司签订的房屋预售合同及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，合同的标的物为尚未建成房屋，作为买受人，原告在房屋交付使用之日起90日未取得房屋权属证书时，被告广远房地产开发公司应承担违约责任。本案中，被告广远房地产开发公司至今未履行协助原告办理房屋权属证书，承担逾期办证的违约责任毋庸置疑。被告广远房地产开发公司在《项目简介》中明确表示“全楼采用集中供暖”，且在合同第三条第5项有暖气安装及费用承担的约定，应当按照诚实信用原则，信守承诺，为原告等业主安装供暖设施，因双方在买卖合同中对如何安装供暖设施约定不明，故应由双方协商解决；原告要求被告完善停车场、院落、垃圾堆放、物业管理等配套设施，因双方在合同中并未约定具体标准，本院不予支持，亦由双方协商解决。原告要求被告按照生活用水、用电价格收取费用，双方在诉讼中已协商解决，本院不再处理。原告请求被告九长建设公司承担违约责任，因合同具有相对性，九长建设公司不是商品房预售合同的相对方，王兰芳和张长民虽然是夫妻关系，但两人毕竟是两个独立企业的法定代表人，原告要求被告九长建设公司承担责任于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告陕西广远房地产开发有限责任公司支付原告姚长志2010年9月10日至2011年11月10日逾期办理房屋权属证书违约金30706.67元，2011年11月11日后的违约金以329000元为基数，按照年利率8％计算至被告完成向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记全部资料之日止。限判决生效之日起30日内履行完毕。
二、驳回原告姚长志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1535元，由被告陕西广远房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 王世武
审 判 员 任 康
代理
审判员 周 怡
二〇一二年十一月十日
书 记 员 李 萌 来自：