（2012）穗中法民五终字第3091号
裁判日期: 2012-10-26
公开日期: 2015-01-06
案件名称
广州谷轮冷气工程有限公司与广州市穗华房产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州谷轮冷气工程有限公司,广州市穗华房产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第3091号上诉人（原审原告）广州谷轮冷气工程有限公司。法定代表人罗国芳，总经理。委托代理人郭炽峰，该司职员。委托代理人胡焱平，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州市穗华房产开发有限公司。法定代表人唐荣革，总经理。委托代理人陈煜，该司职员。委托代理人朱曼嘉，该司职员。上诉人广州谷轮冷气工程有限公司（以下简称谷轮公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，1993年3月9日，谷轮公司（原名称华南空调制冷实业有限公司广州办事处三菱冷冻空调服务部，为乙方）与广州市穗华房产企业劳动服务公司（以下简称穗华劳动公司）（为甲方）签订《临时借用房屋场地协议书》，约定：甲方同意临时借用位于东风中路336号无上盖房屋场地给乙方作临时使用，乙方每月向甲方缴交住户拆迁安置补偿费伍佰元正，并于每月二十五日前依时缴清当月补偿费；本协议签字生效当日，乙方须向甲方另交两个月的补偿费壹仟元作为保证金，待本协议终止，乙方将场地交回给甲方时，甲方将保证金如数退回给乙方等。1994年3月3日，双方再签订《临时借用房屋协议书》，约定：甲方同意临时借用位于东风中路330号（旧门牌：东风中路仁瑞里一号）二楼，使用面积约45㎡的房屋给乙方作临时使用；乙方每月向甲方缴交住户拆迁安置补偿费肆佰元正，并于每月二十日前依时缴清当月补偿费；本协议双方签字生效当日，乙方须向甲方另交两个月的补偿费捌佰元正作为保证金，待本协议终止，乙方将房屋完好交回给甲方时，甲方将保证金如数退回给乙方（不另付利息）等。2001年10月17日，谷轮公司（乙方）与广州市穗华房产实业发展公司（以下简称穗华实业公司）（甲方）签订《租赁合同书》，约定：乙方租用甲方座落在越秀区东风中路仁瑞里自编号第二档首层房屋作住宅、仓库使用，租赁期限从2001年11月1日到2006年10月31日止，租金每月500元正，乙方必须在签定合同书当日向甲方交纳叁个月租金1500元作押金，在租赁期满乙方缴清水、电、房租等费用后凭押金凭证到甲方财务部取回押金等。2007年12月18日，谷轮公司（乙方）与广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华开发公司）（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在越秀区东风中路336号首、二层房地产出租给乙方作办公用途使用，月租金500元正，乙方向甲方交纳1000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；本合同是1993年3月9日合同的延伸等。同日，双方再签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在越秀区东风中路330号首、二层房地产出租给乙方作办公用途使用，月租金900元正，乙方向甲方交纳2300元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；本合同是1994年3月3日合同的延伸等。2010年2月10日，双方另签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在越秀区东风中路336-1号首、二层房地产（原仁瑞里5号之一）出租给乙方作办公用途使用，月租金500元正，乙方向甲方交纳1000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；本合同自1993年3月9日合同的延伸等。2010年2月9日，谷轮公司（乙方）与穗华开发公司（甲方）签订《搬迁协议书》，约定：甲方原下属单位穗华劳动公司与乙方分别于1993年3月9日及1994年3月3日签订临时借用甲方位于东风中路330号（旧门牌仁瑞里3、5号）首、二层，东风中路336号无上盖房屋给乙方使用；随后，甲、乙双方于2007年12月18日对原协议进行延续，签订房屋租赁合同；2009年12月1日广州市国土资源和房屋管理局以穗（越）房拆字（2009）18号城市房屋拆迁公告对甲方出租给乙方的上述房屋及场地进行拆迁用于兴建绿化广场，拆迁人为越秀区建设和市政局；为配合市政建设，甲、乙双方就租赁房屋的搬迁问题达成如下协议：为配合乙方的搬迁，甲方同意将原仁瑞里5号之一（现自编为东风中路336号）的房屋租赁给乙方解决乙方折迁期间的安置，租赁期至拆迁为止，原租金不变；……等。该协议签订后，谷轮公司于2009年11月迁出东风中路330号、336号首、二层房屋。谷轮公司因与广州市越秀区建设和水务局及穗华开发公司之间的纠纷，谷轮公司曾向原审法院提起行政诉讼，原审法院经审理后，于2011年8月2日作出（2011）穗越法行初字第156号行政判决书，其中查明：2010年3月20日，谷轮公司代表郭植深将东风中路人瑞里（仁瑞里）3号、5号、东风中路仁聚里3号房屋全部腾空交付越秀区重点项目拆迁办公室……；广州市越秀区建设和水务局于2010年3月26日出具证明，其中内容为：广州市东风中路334、336号（原仁聚里3号）、东风中路人瑞里3号、5号房屋，属东风中路嘉业大厦以东绿化广场项目拆迁范围内房屋，上述房屋已全部完成拆迁补偿手续并移交我局拆除……；并判决：一、确认广州市越秀区建设和水务局于2011年1月28日实施对原人瑞里5号之一、7号的拆除行为违法；二、驳回谷轮公司关于支付有关人瑞里5号之一、7号拆迁补偿费、安置补助费、房屋搬迁费、电话迁移费的诉讼请求；三、驳回谷轮公司关于赔偿经济损失的诉讼请求；四、驳回谷轮公司要求穗华开发公司承担连带责任的诉讼请求。后谷轮公司不服该判决，提起上诉。本院二审判决维持原判。谷轮公司于2012年3月14日原审法院提起本案诉讼，请求：判令穗华开发公司退回谷轮公司多交的租金共8400元（从2009年12月至2010年4月，其中2009年12月已付租金1400元，另2009年4月15日谷轮公司预存了2010年1－4月的租金合共7000元），退回房屋租赁押金3300元。原审中，谷轮公司为证明其已交纳的保证金及租金，向原审法院提交：一、1994年3月5日开具的收据，其中载明：收到华南空调制冷实业有限公司广州办事处三菱冷冻空调服务部保证金800元，加盖了穗华劳动公司的印章。二、2001年10月17日开具的发票，其中载明：东风中仁瑞里（谷轮冷气）租金押金1500元，加盖了穗华实业公司的印章。三、2009年4月15日穗华开发公司开具给谷轮公司的租金发票两张，其中分别载明收费项目为东风中路330-336号2009年9-12月租金500元、2010年1-4月租金7000元。穗华开发公司对上述证据一、二质证称，两张票据非穗华开发公司出具，对其真实性无法确认，对上述证据三、四真实性无异议。但认为7000元的发票中既包括租金也包括保证金，但谷轮公司使用上述房屋至2010年3月20日，穗华开发公司并未多收2009年9-12月的租金5000元，不可能退回；而2010年1-4月的租金7000元中，也只是多收了2010年3月20日至2010年4月30日的租金合计2450元，因谷轮公司另租用了穗华开发公司的仁瑞里5号之一房屋，尚欠穗华开发公司租金未付，故应与欠租抵扣，不同意退回。另，原审法院于本案原审审理期间就穗华实业公司、穗华劳动公司的工商登记情况依法向广州市工商行政管理局调查取证。据该局的企业工商档案记载，穗华实业公司现已注销登记，其主管部门（出资人）为穗华开发公司，经济性质为国有；穗华开发公司于2008年3月5日向该局发出穗华函（2008）8号《关于请求办理穗华实业公司营业执照注销的函》，称：我司所属全资子公司穗华实业公司成立于1992年，由于各种原因，2004年以后该公司已实际停业，我司决定撤销该公司，……2005年，我司已接管了该司的一切债权、债务，今后如发现该司还有遗留问题，我司愿承担一切相关责任，现请贵局给予办理该司营业执照注销手续为盼等。穗华劳动公司现已注销登记，原为集体所有制企业；穗华开发公司在该公司《申请注销登记项目》中“主管部门或企业清算小组对企业（公司）债权债务清理的审查意见”一栏中注明：“经审查，该公司的债权债务已清理完毕，同意申请注销，如有债权债务由华远房地产代理公司承担”。本案原审诉讼期间，谷轮公司、穗华开发公司均同意解除双方于2007年12月18日所签订的两份《广州市房屋租赁合同》。原审法院认为：根据谷轮公司、穗华开发公司签订的《搬迁协议书》约定，谷轮公司须将其原租赁的涉讼广州市越秀区东风中路330号（旧门牌仁瑞里3、5号）首、二层，东风中路336号无上盖房屋交还穗华开发公司用于拆迁建设，谷轮公司亦已交还上述房屋给穗华开发公司，现双方均同意解除2007年12月18日所签订的两份《广州市房屋租赁合同》，故穗华开发公司根据该两份合同所收取的租赁押金亦应退还给谷轮公司。根据谷轮公司提供的证据，租赁押金分别由穗华劳动公司收取了800元及穗华实业公司收取了1500元，除此以外未能提供其他证据证明其所缴纳的保证金。而据工商部门的企业档案记载，穗华劳动公司清算后的债权债务由广州市华远房地产代理公司承担，而穗华实业公司的遗留问题由穗华开发公司承担。故穗华实业公司收取的1500元租赁押金应由穗华开发公司退还给谷轮公司；穗华劳动公司收取的800元租赁押金谷轮公司可另循途径解决；对余下的1000元租赁押金谷轮公司又未能提供证据证明其已实际缴纳，故该院对谷轮公司要求穗华开发公司退还1800元租赁押金的诉讼请求不予支持。关于谷轮公司要求穗华开发公司退回多交租金8400元的诉讼请求。该院认为，虽然谷轮公司已于2009年11月迁出，但根据上述生效的行政判决，谷轮公司直至2010年3月20日才将房屋腾空交还给拆迁单位，而目前未有证据反映谷轮公司在迁出房屋后已通知穗华开发公司收回房屋或提出交付房屋，故在此期间的租金谷轮公司仍应按合同约定的标准向穗华开发公司支付。按双方于2007年12月18日签订的两份《广州市房屋租赁合同》约定的每月租金共1400元的标准计算，2009年12月的至2010年3月20日的租金为5103.23元，余下的数额即3296.77元穗华开发公司应退还给谷轮公司。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，于2012年7月17日作出判决如下：一、穗华开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向谷轮公司退还租赁押金1500元。二、穗华开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向谷轮公司退还租金3296.77元。三、驳回谷轮公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，由谷轮公司负担50元，穗华开发公司负担50元。判后，谷轮公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、穗华劳动公司于在《临时借用房屋场地协议书》中的权利义务依法由穗华开发公司承担。谷轮公司（当时名称为华南空调制冷实业有限公司广州办事处三凌冷冻空调服务部）与穗华劳动公司于1993年3月9日签订《临时借用房屋场地协议书》，约定谷轮公司借用广州市越秀区东风中路336号房屋，每月向穗华劳动公司支付补偿费500元，签订协议当日支付1000元作为保证金。1994年3月3日，双方又签订《临时借用房屋协议书》，约定谷轮公司借用广州市越秀区东风中路330号房屋，每月向穗华劳动公司支付补偿费400元，签订协议当日支付800元作为保证金。谷轮公司依约支付了保证金并按时支付租金。2007年12月18日，谷轮公司与穗华开发公司签订两份《广州市房屋租赁合同》，约定谷轮公司租赁广州市越秀区东风中路330号、336号首、二层房屋，并注明两份合同分别是1993年3月9日、1994年3月3日合同的延伸。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。可见，穗华劳动公司将其与谷轮公司于1993年3月9日、1994年3月3日签订的租赁合同中权利义务转让给了穗华开发公司，谷轮公司与穗华开发公司通过签订租赁合同的方式予以确认。二、一审法院将权利义务等同于债权债务是犯低级错误。1、权利义务不同于债权债务是法律基本常识，不用赘述。2、穗华劳动公司与谷轮公司于1993年3月9日签订的《临时借用房屋场地协议书》和1994年3月3日签订的《临时借用房屋协议书》中确认的是双方的权利义务，穗华劳动公司的主要权利是收取租金，主要义务是提供租赁物，这与债权债务风马牛不相及。三、一审法院不但将权利义务等同于债权债务而且“认为”穗华劳动公司的“债权债务”由广州市华远房地产代理公司承担属于罔顾法律的规定。l、一审法院引用的工商企业档案仅仅是穗华开发公司单方面书写的内容，暂且不说广州市华远房地产代理公司是否存在没有证据证实，假如说穗华开发公司在里面写上“穗华劳动公司的债权债务由越秀区人民法院承担”，一审法院也会予以确认2、就算一审法院可以指“权利义务”为“债权债务”，《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。穗华劳动公司将“债权债务”转让给广州市华远房地产代理公司是否通知谷轮公司是否经过谷轮公司同意四、穗华开发公司向谷轮公司发出书面通知后谷轮公司已不可能再正常使用租赁房屋。2009年11月21，穗华开发公司向谷轮公司发出书面通知，称接广州市越秀区建设和市政局指示，涉讼房屋要征拆，限谷轮公司于2009年11月27日前腾空房屋。根据广州市越秀区建设和市政局的宣传手册，涉讼房屋应在2009年12月31日前交出，穗华开发公司才能领取相关奖励金。根据一审法院调取的证据显示，穗华开发公司已经领取了相关的奖励金。显然，拆迁单位已确认谷轮公司已于2009年12月31日前腾空并随时可以拆迁，否则穗华开发公司是无法领取相关的奖励金的。2010年12月1日，谷轮公司将《结算清单》交给穗华开发公司工作人员何部长，何部长也没有对谷轮公司的清单提出异议，显然穗华开发公司对于《结算清单》也是认可的。故穗华开发公司应将谷轮公司5个月共8400元的租金退回，应将保证金3300元予以退回。据此请求：1、撤销一审判决一、二、三项，判令穗华开发公司退回谷轮公司多交的租金8400元，退回房屋租赁押金3300元。合计11700元。2、一、二审诉讼费用由穗华开发公司承担。穗华开发公司答辩称同意原审判决。谷轮公司、穗华开发公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议问题之一是穗华开发公司是否需要向谷轮公司退还押金3300元的问题。谷轮公司主张其已经缴纳的押金总计3300元。根据查明事实，谷轮公司向穗华劳动公司缴纳押金800元、向穗华实业公司缴纳押金1500元，谷轮公司主张除上述押金外，其还缴纳了押金1000元，但未能提供证据予以证明，本院对此不予确认。根据相关的工商档案资料，穗华实业公司已经注销登记，其主管部门为穗华开发公司，结合穗华开发公司发出的《关于请求办理穗华实业公司营业执照注销的函》可知，穗华实业公司的遗留问题由穗华开发公司承担，因此，穗华实业公司收取谷轮公司的押金1500元应当由穗华开发公司退还给谷轮公司。至于穗华劳动公司所收取的押金800元，由于根据相关的工商档案资料以及双方所提供的证据，未能显示穗华开发公司承担了穗华劳动公司相关的权利义务，谷轮公司要求穗华开发公司退还其向穗华劳动公司缴纳的押金800元，依据不足，本院不予支持。本案的主要争议问题之二是谷轮公司应当缴纳租金至何时的问题。谷轮公司上诉称穗华开发公司于2009年11月21向谷轮公司发出书面通知后，谷轮公司已不可能再正常使用租赁房屋。但根据已经生效的（2011）穗越法行初字第156号行政判决书，2010年3月20日，谷轮公司代表郭植深才将东风中路人瑞里（仁瑞里）3号、5号、东风中路仁聚里3号房屋全部腾空交付越秀区重点项目拆迁办公室，由此可知，在2010年3月20日之前，涉案房屋一直由谷轮公司所占有，其并未与穗华开发公司办理交还涉案房屋的交接手续，原审认定谷轮公司应当缴纳租金至2010年3月20日，并无不当，本院予以维持。综上，的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。 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