（2012）青白民初字第978号
裁判日期: 2012-10-25
公开日期: 2014-12-09
案件名称
代明亮与彭育富、彭英建房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市青白江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
代明亮,彭育富,彭英建
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市青白江区人民法院民 事 判 决 书（2012）青白民初字第978号原告（反诉被告）代明亮。委托代理人俞剑，四川蜀达律师事务所律师。委托代理人向永正。被告（反诉原告）彭育富。委托代理人ＸＸ，四川蓉城律师事务所律师。被告彭英建。委托代理人刘玉梅，四川蓉城律师事务所律师。原告代明亮与被告彭育富、彭英建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月12日立案受理。被告彭育富于2012年8月6日提起反诉。本院依法适用简易程序，于2012年9月14日公开开庭进行了合并审理。代明亮及其委托代理人俞剑、向永正，彭育富的委托代理人ＸＸ，彭英建的委托代理人刘玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）代明亮诉称，2010年1月15日，原告与被告彭育富签订租房协议，彭育富将其位于成都市青白江区清泉镇太平村2组54栋1楼1号的门面3间租赁给原告从事电脑及相关产品的经营，租赁期限从2010年1月16日至2016年1月15日，年租金为6900元。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修，用去装修费22606元。2011年12月，因租赁房屋陈旧，彭育富决定对房屋进行改建，双方于2011年12月5日补充签订租房合同，彭育富承诺在房屋改建完成后继续租赁给原告使用，若违约将承担违约金5万元。但在房屋改建完成后，彭育富将房屋租赁给了他人。因彭育富与被告彭英建是父子关系，原告诉请本院判令二被告向原告支付违约金5万元，继续履行2011年12月5日签订的租房合同，交付房屋给原告使用，二被告承担诉讼费用。被告彭育富（反诉原告）辩称，因租赁给代明亮的房屋年久失修存在安全隐患，彭育富欲对房屋进行改建，但代明亮不予配合，拒不腾房，彭育富被迫于2011年12月5日与其重新签订了租房合同。因该协议是代明亮乘人之危签订的，请求法院予以撤销。即使代明亮的诉请成立，因房屋现已租赁给第三人，无法再履行原合同；代明亮主张的违约金过高，请求法院调减；代明亮诉称的装修损失，应当根据房屋租赁期限进行折算。被告彭英建辩称，租赁房屋为其父彭育富所有，彭英建不是租赁合同的当事人，在本案中不承担责任。本院根据双方当事人提交的证据和其当庭陈述，认定以下事实：2010年1月15日，代明亮与彭育富签订租房协议，彭育富将其位于成都市青白江区清泉镇太平村2组54栋1楼1号的自有住房3间租赁给代明亮，租赁期限从2010年1月16日至2016年1月15日，前3年的年租金为6900元，后3年的房租随行就市，双方协商确定。合同签订后，代明亮对租赁房屋进行了装修，因铺设地砖、安装吊顶等支付材料、人工等费用22606元，租赁房屋用于电脑及相关产品的经营。代明亮于2010年1月15日向彭育富交纳房租6900元，于2011年1月7日交纳房租6900元。因租赁房屋陈旧，彭育富拟于2011年12月10日对租赁房屋在原址重新修建，彭育富与代明亮于2011年12月5日重新签订租房合同，彭育富之子彭英建代彭育富在合同上签名，合同约定：彭育富在3个月内完成房屋修建，建好后将55平方米左右的2间门面继续租赁给代明亮，租赁期限从2012年4月1日至2016年3月30日，前2年的年租金为8000元，后2年的年租金为10000元，租金于每年的第一个月缴纳；若彭育富违约不将重修后的房屋租赁给代明亮，则赔偿代明亮原铺面装修及各项损失5万元。合同签订后，代明亮即腾退租赁房屋供彭育富重新修建，彭育富支付代明亮900元，作为退还的部分租金和代明亮的搬迁费用。2012年4月，房屋修建完成后，除自用房屋外，彭育富将剩余房屋全部租赁给第三人从事家纺产品的经营。上述事实，有双方当事人的陈述，以及租房协议、租房合同、房屋产权证书、租金收条、装修费收据等证据证实。本院认为，代明亮与彭育富于2010年1月15日签订的租房协议合法有效，在合同履行过程中，因需对原租赁标的物重置，双方协商重新签订合同，代明亮腾退房屋，双方已以事实行为解除了该合同。代明亮与彭育富在原租房协议的基础上于2011年12月5日签订的租房合同，合法有效。彭育富未按此合同的约定将重新修建的房屋租赁给代明亮使用，应承担违约责任。根据合同约定，彭育富应当赔偿代明亮原铺面装修及各项损失，现代明亮举证证明的已与租赁房屋形成附合的装饰装修物的费用为22606元，因代明亮在原租房协议的6年（72个月）租期内已使用租赁物23个月，该23个月的装修价值已作消耗，故应以剩余租期即49个月内的装修残值作为其装修损失的计算依据，计算为49／72×22606=15384.64元。租房合同约定的违约损失费5万元过高，无发生相对应的实际损失的证据支撑，本院对超高部分，不予支持。因涉案租赁物现已租赁给第三人，无证据证明第三人有恶意行为，代明亮要求彭育富交付房屋继续履行租赁合同已无现实可能，本院不予支持。彭育富诉称重新签订房屋租赁合同是代明亮乘人之危的行为，无证据证实，其诉请撤销该合同的意见，本院不予采纳。彭英建不是租赁房屋的所有人和签订租赁合同的相对人，不应对彭育富的违约行为向代明亮承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）彭育富于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）代明亮房屋租赁装修损失15384.64元；二、驳回原告（反诉被告）代明亮其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）彭育富的诉讼请求。若彭育富未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费525元，反诉案件受理费525元（均按简易程序减半收取），合计1050元，由彭育富负担700元，代明亮负担350元（代明亮已预付525元，彭育富在履行上述给付义务时，将175元一并支付代明亮）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 付军二〇一二年十月二十五日书记员 江伟 来自：