（2012）六金民二初字第02063号
裁判日期: 2012-10-25
公开日期: 2016-12-26
案件名称
柏贤云与安徽成功置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市金安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柏贤云,安徽成功置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2012）六金民二初字第02063号原告（反诉被告）：柏贤云，女，汉族，1975年11月17日出生，初中文化，安徽省六安市人，酒店服务人员，租住安徽省六安市裕安区。委托代理人（特别授权）：易伟，安徽皋陶律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽成功置业有限公司，住所地六安市皖西路141号。组织机构代码78492458-5。法定代表人：朱启龙，董事长。委托代理人（特别授权）：汤国良，安徽智星律师事务所律师。原告（反诉被告）柏贤云与被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）柏贤云及其委托代理人易伟，被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司的委托代理人汤国良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2009年12月11日，原告购买被告预售的位于六安市××路阳光××北区××房屋××套，双方签订了商品房买卖合同。合同约定了房屋的建筑面积为164.62m2，出卖人应于2010年8月31日向买受人交付房屋。合同以附件一房屋平面图确定了标的物的结构。合同签订后，原告如约履行了以银行按揭方式付款的义务。然而，被告擅自违反合同约定，未与原告协商，将房屋顶部跃层处的露台予以变更阳台并计算到房屋面积中，该房屋的烟气道也因此被封闭在露台内，导致被告未能向原告依约交付房屋。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告依照合同约定向原告交付商品房；2、被告支付原告2010年9月1日至2012年7月31日期间逾期交房的违约金54605.88元以及此后逾期交房违约金（从2012年8月1日起至实际交付房屋之日止按已交付房款万分之一点二每日计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）柏贤云为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据一、原告柏贤云身份证复印件，证明原告身份情况；证据二、被告企业营业执照复印件，证明被告注册登记情况；证据三、《商品房买卖合同》复印件，证明：1、被告主体适格；2、原、被告之间存在商品房买卖合同关系；3、合同约定了原告所购期房的位置、结构、面积、价格及逾期交房的违约责任；证据四、“阳光威尼斯”住宅小区33号楼相关设计图纸及变更函，证明原告所购商品房中原规划为露台部分被被告擅自变更为阳台、烟气道未按照设计要求出屋面，其行为违反了合同约定；证据五、照片一张，证明被告违约的基本事实；证据六、发票、收据及凭证等，证明原告按照合同约定履行了给付房款的义务；证据七、判决书两份，证明与原告购买房屋相同的其他住户已经依法起诉，并得到法院支持其诉请的公正判决。被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司答辩并反诉称：2009年12月11日，反诉双方签定一份《商品房买卖合同》。2010年8月31日，双方办理交房手续时，反诉被告认为反诉原告擅自将原始设计的露台变更为阳台，违反了合同约定，因此拒绝支付应补的8.7m2房款34404.67元。反诉原告则认为没有进行变更，应当依据合同约定给付实际面积的价款，补付房款。否则，依合同补充协议拒交房屋并追究反诉被告的违约责任。同时可依合同约定收取每日20元的房屋保管费用。为了抵消和反驳反诉被告的本诉。请求判令：1、反诉被告立即支付34406.67元房款（3954.56元／m2×8.7m2）；2、反诉被告支付2010年9月1日至2012年7月31日期间（699天）逾期房款34404.67元每日万分之五的违约金12022.8元（699天×17.2元／天）；3、反诉被告支付每日20元的保管费13980元（699天×20元／天）；4、第二、第三项请求判决至实际交房日止；反诉费、鉴定费由反诉被告承担。被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据一、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明，证明当事人基本信息，具备民事诉讼主体资格；证据二、商品房买卖合同，证明：1、依据合同补充协议第四条第一项规定，在原告拒付实测和约定面积差房款时，被告有权拒绝交房；2、依据合同第十一条第二项规定，因原告原因未能交付房屋时，被告应收每天20元保管费；3、依照补充协议第一条规定，原告不补付面积差房款的，按逾期付款处理。依照合同第七条第一款（2）项约定，反诉被告（原告）应承担未付款每日万分之五的违约金责任；4、依照合同第十条规定，只有当原告所购房屋在结构形式、户型、空间尺寸、朝向四个方面发生了变动，而且影响了房屋质量和使用功能时就应当书面通知原告。原告可以选择退房，如不退房，双方应另签补充协议。露台是共同部分，变成阳台并没有改变原告约定所购房屋的上述四个方面的质量和使用功能，只是给原告增加了一个阳台，增加了房产面积（阳台按照水平投影面积计算50%面积，露台不计面积）。原告拒绝支付约定的按实测面积多退少补显然不公平，也没有事实和合同依据；5、合同第四条约定每平方米房屋单价3954.56元；第三条约定购房面积109.76＋54.86，计164.62平方米；第五条约定面积差按实测面积多退少补；证据三、实测报告，证明实测面积109.61＋63.71=173.32㎡，比合同约定的面积109.76＋54.86=164.62多出8.7㎡，反诉被告应按合同约定支付34404.67元（8.7㎡×3954.56元／㎡）；证据四、原始设计图，证明：1、原始设计图纸设计的争议“露台”顶部实际上有顶盖，应是阳台的原始设计，标注露台仅是文字表述错误；2、反诉原告是按图纸施工的，没有变更过规划设计的事实。经过庭审举证、质证、认证，结合当事人的当庭陈述，合议庭对原告（反诉被告）所举本诉证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七的真实性、合法性与本案的关联性予以认定；对被告（反诉原告）所举的证据一、二、三、四的真实性、合法性与本案的关联性予以认定，对证据二、三、四的证明目的不予以认定。根据以上认定的证据，查明的事实是，原告（反诉被告）柏贤云因购买被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司阳光威尼斯北区第33幢804号房，于2009年11月27日分两次向被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司交购房定金款计20000元，2009年12月11日，原告（反诉被告）柏贤云与被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司签订了一份商品房买卖合同，被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司将预售的位于六安市××路阳光××北区××房屋××套，面积为164.62平方米，每平方米单价为3954.56元，总价款为651000元，出售给原告（反诉被告）柏贤云。合同第八条约定交付期限应在2010年8月31日前，合同分别约定了买受人和出卖人的违约责任：约定出卖人逾期交房的违约责任。“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告（反诉被告）柏贤云分别于2009年12月11日、2009年12月25日、2010年元月5日按合同约定将余欠购房款631000元付清，计付购房款651000元。2010年6月20日，被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司向设计单位中国建筑西北设计研究院有限公司申请将原设计图纸标示的顶部跃层处的露台擅自变更为阳台，计面积为8.7平方米，计款为34404.67元（8.7m2×3954.56元）。2010年8月31日交付房屋期限到期后，被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司以提出补交合同以外擅自增加面积8.7平方米的房价款为由，未按合同约定的期限向原告（反诉被告）交付商品房。截止2012年7月31日止，被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司实际逾期交房天数为699天，违约金为54605.88元。原告起诉来院，要求依法判决。上述事实，有身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、“阳光威尼斯”住宅小区33号楼相关设计图纸、照片、房地产预测成果报告、购房发票及收据、中国建筑西北设计研究有限公司设计变更通知单、当事人当庭陈述等其他书证在卷佐证，足以认定。本院认为：原告（反诉被告）柏贤云与被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司于2009年12月11日所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应按约定全面履行各自的义务。原告（反诉被告）柏贤云履行了合同规定的义务，被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司应当按合同约定履行交付商品房的义务。但被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司未按《商品房买卖合同》约定的期限交付商品房，应承担逾期交付的违约责任。故其原告（反诉被告）柏贤云要求被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司按合同约定交付商品房并按合同约定支付逾期交付房屋的违约金54605.88元以及此后逾期交房违约金（从2012年8月1日至实际交付房屋之日止按已交付房款万分之一点二每日计算）的诉请，证据确凿、充分、合法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司要求原告（反诉被告）柏贤云支付“露台”变为“阳台”8.7平方米房款34404.67元、违约金12022.8元、保管费13980元以及反诉费、鉴定费的反诉请求，因被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司在预售商品房时，所出售房屋的面积并不含“露台”变“阳台”的面积；且其设计图纸也标注为“露台”，原告（反诉被告）有理由相信设计图纸标注“露台”为真正的露台，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司于本判决书生效之日起五日内按合同约定将商品房交付给原告（反诉被告）柏贤云。二、被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司于本判决书生效之日起五日内给付原告（反诉被告）柏贤云违约金54605.88元（违约金自2010年9月1日至2012年7月31日止。）三、后期违约金自2012年8月1日起按购房总价款的日万分之1.2计算至实际交房之日止。四、驳回被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司对原告（反诉被告）柏贤云的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（开户行：六安市农村信用社郊区联社球拍路分社。帐号20000108315610300000026。收款单位：六安市金安区法院立案庭）。本案诉讼费10860元，反诉费710元，合计11570元，由被告（反诉原告）安徽成功置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于六安市中级人民法院。审判长 傅诗庆审判员 李立军审判员 朱中全二〇一二年十月二十五日书记员 王 玥附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：