（2012）威商终字第326号
裁判日期: 2012-10-25
公开日期: 2014-12-11
案件名称
威海市万美物业服务有限公司与张秀霞物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张秀霞,威海市万美物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）威商终字第326号上诉人（原审被告）：张秀霞，女，1972年12月25日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：威海市万美物业服务有限公司。法定代表人：孙怀敏，总经理。委托代理人：王宇新，山东海明达律师事务所律师。委托代理人：刘琦，山东海明达律师事务所律师。上诉人张秀霞因与被上诉人威海市万美物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2012）威高民初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：被告于2010年10月底领取了威海火炬高技术产业开发区万美家园二期5号楼704室房屋（现称威海火炬高技术产业开发区世昌大道-148-5号-704室、房证记载建筑面积129.3平方米）的钥匙，成为该房屋的业主，该房屋为高层住宅。2010年10月25日，被告与威海市城建物业服务中心签订了物业管理协议书，协议约定，被告每半年按住宅建筑面积每月每平方米1.00元的标准交纳物业服务费，逾期交纳，自逾期之日起按每日3‰计算违约金。威海市城建物业服务中心收取被告2011年3月31日之前三个月的物业服务费。2009年2月，原告取得了物业服务企业三级资质证书。2010年12月，原告（乙方）通过火炬高技术产业开发区物业管理办公室主持的招投标与威海市城市建设综合开发公司（甲方）就万美家园二期小区签订了前期物业服务合同，合同约定，乙方为甲方开发建设的万美家园二期提供前期物业服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括：1、指定物业服务工作计划并组织实施……；2、物业共用部位的入场维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务等等。物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.6元／平方米／月、高层住宅0.85元／平方米／月（电梯运行费用由乙方按实际发生额与相关业主约定收取）、商业物业1.20元／平方米／月。业主应于开发单位交付房屋入住之日起交纳物业服务费，业主办理入住手续时预付清半年的物业服务费，此后按半年为一交费周期续交，业主或物业使用人在到期前15日内履行续交纳义务。合同还对甲乙双方的权利义务及违约责任进行了约定。2011年1月17日，原告与威海市城建物业服务中心共同向万美家园二期全体业主发出通知，内容为：万美家园二期前期物业由高区物业管理办公室主持的前期物业服务招投标、经专家评委评比打分，该项目由威海万美物业服务有限公司中标，负责万美家园二期的前期物业服务活动，威海市城建物业服务中心自2011年1月20日退出该小区的前期物业。业主原来与威海市城建物业服务中心签订的《物业服务合同》、《装饰装修管理协议》以及装修保证金等一并转至威海市万美物业服务有限公司，业主所交各项费用已转交威海万美物业服务有限公司，业主需退装修保证金，由威海万美物业服务有限公司按协议有关规定负责退还。物业服务费自2011年4月1日起由威海万美物业服务有限公司负责收取，电梯使用费另行收取。2012年5月5日，原告向被告发出催缴物业费通知书一份，内容为：在本通知下达之日起十日内交纳2011年4月1日至2012年10月1日的物业费3144元，如逾期不交，将通过法律程序解决，届时被告可能需要承担诉讼费、滞纳金等费用等等。被告收到通知后至今未缴纳物业费，故原告诉至原审法院，要求被告支付2011年4月1日至2012年10月1日的物业费3144元及滞纳金（自起诉之日起至实际给付之日止，依拖欠物业费数额按每日3‰计算）。被告张秀霞辩称，首先，被告从未与原告签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，原告无权要求被告支付物业费。其次，原告提供的物业服务未达到标准，如小区无订报箱等。另查，2010年11月4日，威海市物价局及威海市住房保障和房地产管理局联合下发《关于核定万美家园二期前期物业服务收费标准的通知》（威价费发（2010）129号），该通知中核定的万美家园二期前期物业服务收费标准为高层住宅为0.85元／平方米／月，多层住宅为0.6元／平方米／月。又查，原告与万美家园二期的部分业主签订了前期物业服务协议，协议中对高层住宅的物业费收费标准1.35元／平方米／月进行了详细约定，其中包括高层住宅0.85元／平方米／月及高层设备运行费0.50元／平方米／月。庭审中，被告针对原告提供的物业服务未达到标准的辩称未在庭审中提交证据予以证实。原告同意按照房证记载的建筑面积计算物业费。原审法院认为，《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，威海市城市建设综合开发公司按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应物业服务资质的原告为其开发建设的万美家园二期小区提供前期物业服务，并与原告签订了前期物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示且无违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。作为建设单位即威海市城市建设综合开发公司依法选聘的原告与被告及所有业主均应按前期物业服务合同约定享有各自的权利、履行相关义务。被告作为万美家园二期小区的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。依据前期物业服务合同，原告依约为被告提供物业服务，但被告未按合同约定缴纳物业费，前期物业服务合同中住宅的收费标准系依据威海市物价局及威海市住房保障和房地产管理局联合下发的威价费发（2010）129号通知制定，同时约定电梯运行费用由乙方按实际发生额与相关业主约定收取。现经查实，原告与大部分业主达成的前期物业服务协议中已约定高层设备运行费为0.50元／平方米／月，原告主张的收费标准符合合同及相关法律规定，故经原告催交后，被告理应按照约定向原告交纳相关物业费用，相关物业费应按照房证记载的建筑面积计算。因前期物业服务合同中对逾期交纳物业费的违约责任并未约定，故被告应依拖欠物业费的数额并参照中国人民银行同期贷款利率计算相应滞纳金。被告对原告提供的物业服务未达到标准的辩称未在庭审中提交证据予以证实，故该辩称，不予采信。综上，原告诉讼请求中合理的部分，予以支持；被告辩称，理由不当，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十四条、第六十七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条、第六条之规定，判决：被告于判决生效之日起十日内给付原告物业服务费3144元及滞纳金（自2012年5月31日起至实际给付之日止，依拖欠物业费数额按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告负担1元，被告负担24元。宣判后，上诉人张秀霞不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与威海市城建物业服务中心签订合同，没有与被上诉人签订合同，被上诉人无权向上诉人收取物业费。原审法院认定威海市城建物业服务中心与被上诉人共同于2011年1月17日向万美家园二期全体业主发出通知，但上诉人无从知晓该通知，故对上诉人不产生法律效力。且依据合同权利义务转让的法律规定，该转让应当通知上诉人，未经通知对上诉人不产生法律效力。原审法院认定2012年5月5日被上诉人向上诉人发出催缴物业费通知书一份，该认定错误，上诉人从未收到该通知。2、合同约定每平方米收费1元，被上诉人收取物业费用不是按照该标准收取。3、被上诉人按照每平方米每月0.5元收取电梯费不合理。4、即使被上诉人有权收取物业费，但是没有按照该标准提供服务。请求驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称：1、被上诉人与威海市城市建设综合开发公司签订了物业服务合同，属于前期物业服务合同，依据司法解释的有关规定，上诉人作为业主应当受该合同的约束，即被上诉人有权向上诉人收取物业费。2、依据双方签订的前期物业服务合同约定物业费为每平方米0.85元，电梯费由被上诉人与相关业主约定收取，被上诉人与上诉人所在小区的大部分业主已经约定电梯费为每平方米每月0.5元，因此每月上诉人应当交纳的物业费合计为1.35元，符合合同约定，也符合相关法律规定。3、被上诉人已经按照前期物业服务合同全面履行了合同义务，上诉人主张被上诉人没有按照标准服务没有事实和法律依据。综上，一审法院的判决正确，请求二审法院予以维持。二审中上诉人提供两位证人毕某和王某出庭作证，毕维某上诉人同事，其作证称2011年10月份上诉人给其一块搬家蒸的糕点。王某住在上诉人楼上，其陈述2011年10月份看到上诉人搬家。上诉人以此证实其2011年10月份入住，之前未居住期间的物业费应当按照80%收取。被上诉人质证认为两证人与上诉人有利害关系，其陈述不能采信，且上诉人于2010年10月领取钥匙就已经入住。上诉人陈述其于2010年11月领取钥匙，年前做了屋内的土建部分，2011年五一前后开始装修。本院认为，上诉人提供的两位证人证言只能证实其搬家时间，而在此之前上诉人已经领取了钥匙，并进行装修，即开始接受物业服务，应当交纳物业服务费，因此不能证实上诉人的主张，该证言不予采信。本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的一致。本院认为，本案焦点为：1、被上诉人是否有权向上诉人收取物业费；2、被上诉人提供的服务是否符合合同约定的标准。上诉人主张其与被上诉人没有签订物业服务合同，其不应向被上诉人交纳物业服务费。从本案事实看，上诉人作为万美家园二期的业主于2010年10月25日与威海市城建物业服务中心签订了物业服务协议，同年12月被上诉人通过高区物业管理办公室主持的招投标与威海市城市建设综合开发公司就万美家园二期小区签订了前期物业服务合同，由被上诉人为该小区提供物业服务，上诉人与威海市城建物业服务中心签订的合同终止，权利义务由被上诉人承受。2011年1月17日，被上诉人与威海市城建物业服务中心共同向万美家园二期全体业主发出通知，将该事实通知了全体业主，并告知物业服务费自2011年4月1日起由被上诉人负责收取，电梯使用费另行收取。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人作为万美家园二期小区的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。上诉人主张其未接到上述通知，该转让行为对其不具有约束力。根据《合同法》的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，但对通知的方式并未作出明确规定。即使上诉人未接到上述通知，那么被上诉人通过诉讼的方式主张权利，也视为向上诉人通知，该行为对上诉人具有法律效力。上诉人的该上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人依约为上诉人提供了物业服务，上诉人应按合同约定缴纳物业费，原审判决其按合同约定缴纳物业费并无不当。威海市物价局及威海市住房保障和房地产管理局联合下发的威价费发（2010）129号通知，核定万美家园二期前期物业服务收费标准为高层住宅为0.85元／平方米／月，多层主张为0.6元／平方米／月，本案物业服务合同约定高层住宅按照0.85元、多层住宅按照0.6元收取物业费用符合该指导价格。被上诉人与威海市城市建设综合开发公司签订的前期物业合同约定电梯运行费用由被上诉人按实际发生额与相关业主约定收取。虽然被上诉人未与上诉人单独签订合同，但被上诉人与大部分业主达成的前期物业服务协议中已约定高层设备运行费为0.50元／平方米／月，被上诉人要求上诉人按照该标准交纳电梯费合情合理。上诉人主张被上诉人没有按照合同约定收取物业服务费没有事实和法律依据。至于上诉人主张2011年10月之前的物业费应当按照80%的标准收取，因其在2010年10月即领取了房屋钥匙，开始进行装修，并且在与威海市城建物业服务中心签订物业服务合同时已经交纳了部分物业服务费，其主张于2011年10月方入住，此前应按80%的标准交纳物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的被上诉人提供的物业服务未达到标准的上诉请求，因其未提交证据证实其主张，故对其该上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不当，本院不予支持，原审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张秀霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟代理审判员 李秀霞代理审判员 于 晶二〇一二年十月二十五日书 记 员 朱 颖 更多数据：搜索“”来源：