（2012）邯市民一终字第912号
裁判日期: 2012-10-25
公开日期: 2014-06-29
案件名称
上诉人李立因确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河北省邯郸市中级人民法院
所属地区
河北省邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李立,李颖,宋继伟,张学华
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）邯市民一终字第912号上诉人（原审原告）李立。委托代理人魏德海，河北宝星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李颖。委托代理人王洪斌，男，汉族，1953年7月2日出生，系李颖丈夫。被上诉人（原审被告）宋继伟。原审第三人张学华。上诉人李立因确认合同无效纠纷一案，不服峰峰矿区人民法院（2012）峰民初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2001年1月3日，原告李立取得位于峰峰矿区滏阳东路人民一街交通院1幢206号房屋所有权证书，建筑面积为44.85平方米。2003年底邯郸市国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰房地产公司）对该房屋所在区域进行开发，经评估补偿款为46529.2元。原告李立委托其母亲、本案第三人张学华为其办理拆迁补偿事宜。后第三人张学华与被告李颖达成口头协议，以66000元价格将该房屋卖给被告李颖。2003年12月被告李颖和国泰房地产公司签订《房地产拆迁产权调换房产安置协议》，约定被告李颖同意以46529.2元的评估价格作为补偿款，让国泰房地产公司拆除房屋。2004年1月10日，第三人张学华收到被告李颖支付的房款66000元。2006年4月7日，第三人张学华书写保证书一份，内容为：经全家同意，同意将峰峰矿区滏阳东路人民一街交通院1幢206号房屋更名为被告李颖，该房屋今后产生的搬家过渡费由李颖领取，由此产生的纠纷与国泰公司无关，但不包括旧房屋补偿问题。后被告李颖选中滏岸新区B区6号楼305号房屋，该房屋建筑面积95.69平方米，被告李颖支付房款总计约20.5万元，2011年11月29日被告李颖取得该房屋所有权证书。2010年11月14日，被告李颖与被告宋继伟在中介所签订《房屋买卖合同》，以420000元的价格将该房屋出售给被告宋继伟。被告宋继伟支付了房款共计420000元。2010年11月中旬，被告李颖将该房屋交付给被告宋继伟，现该房屋由被告宋继伟居住，但双方未办理房屋所有权变更手续。另查明，被告李颖与第三人张学华系同学、同事关系。原审法院认为，在房屋拆迁过程中原告李立委托其母亲、第三人张学华办理与拆迁补偿有关事宜，虽然双方没有签署书面委托手续，没有明显具体的授权内容，但被告李颖作为第三人张学华的同学、同事基于对张学华和原告李立之间母子关系的信赖，有理由相信第三人张学华对该房屋具有相关的处分权利。第三人张学华以高于评估价格的合理价款与被告李颖达成口头买卖协议，出售了该房屋，收取了房屋价款，李颖在该交易过程中不存在恶意或过失，第三人张学华的行为依法构成表见代理。第三人张学华在收到被告李颖支付的全部房款后出具保证书，同意将房屋更名为被告李颖。被告李颖与被告宋继伟签订《房屋买卖合同》时，虽没有实际取得房屋所有权证书，但宋继伟出于对《房屋拆迁产权调换房安置协议》的信赖，以合理价款购买该房屋，并已全额支付了房屋价款，且被告李颖在之后已经实际取得该房屋的所有权证书，被告李颖的处分行为不违背法律、行政法规效力性强制性规定，原告李立主张二被告之间的房屋买卖行为无效缺乏事实和法律依据，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，遂判决：驳回原告李立的诉讼请求。宣判后，原告李立不服一审判决，提出上诉，主要上诉理由为：一审认定事实错误，张学华写“保证书”的时间是2006年4月7日，被上诉人李颖和国泰房地产公司2003年签订《房屋拆迁产权调换房安置协议》时，张学华没有代理，双方实际依据的是李立2003年12月26日的保证书，该保证书不是李立所写，姓名和指印都是被上诉人伪造的。一审判决故意回避被上诉人李颖和国泰房地产公司恶意串通、伪造证据的基本事实，把恶意串通的行为说成是善意行为，说成是表见代理行为，严重侵犯了上诉人的合法权益，同时，两被上诉人的房屋买卖行为因房屋未办理过户手续也不符合善意取得条件。请求二审法院支持上诉人的请求。经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，被上诉人李颖通过中介与被上诉人宋继伟签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示，被上诉人宋继伟以合理价款购买了滏岸新区B区6号楼305号房屋，并已全额支付了购房款。虽然被上诉人李颖当时未取得房屋产权证书，但房地产管理法中关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，属于行政管理部门对不符合规定条件的房产在办理权属变更登记时才适用的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，且被上诉人李颖之后已实际取得该房屋的所有权证书，故上诉人要求确认买卖合同无效上诉理由不能成立，被上诉人李颖与被上诉人宋继伟于2010年11月14日签订的房屋买卖协议合法有效。关于上诉人所称原审第三人张学华与被上诉人李颖签订的买卖旧房合同及李颖与国泰房地产公司签订的房屋拆迁安置协议的效力问题，上诉人已另案起诉，本案不作处理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 梁国华审判员 李文明审判员 杨海山二０一二年十月二十五日书记员 王 琨 关注微信公众号“”