（2012）金义民初字第2133号
裁判日期: 2012-10-25
公开日期: 2014-01-22
案件名称
虞莉萍与胡虹青、陈坚房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
虞莉萍,胡虹青,陈坚,义乌市金典房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百三十条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2012）金义民初字第2133号原告（反诉被告）：虞莉萍。委托代理人：张洪军。委托代理人：成胜。被告（反诉原告）：胡虹青。被告（反诉原告）：陈坚。两被告（反诉原告）共同委托代理人：丁宁，浙江东方亮律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托代理人：王志安，浙江东方亮律师事务所律师。第三人：义乌市金典房地产经纪有限公司。法定代表人：陈忠华。原告虞莉萍为与被告胡虹青、陈坚房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月31日向本院提起诉讼，本院受理后，被告胡虹青、陈坚于同年8月17日提起反诉，本院依法受理了被告提出的反诉。本案由审判员季文超独任审判，于2012年9月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）虞莉萍的委托代理人张洪军、被告（反诉原告）胡虹青、陈坚及其委托代理人丁宁、王志安到庭参加了诉讼；第三人义乌市金典房地产经纪有限公司法定代表人陈忠华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞莉萍诉称，2012年3月29日，经第三人介绍，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定：被告将位于义乌市现代名人花园1幢3单元1101室的房屋（包括房屋内所有不可移动的固定装修，小房间里面的书架、衣柜、写字柜）及车库转让给原告。房屋总价格为叁佰万元，办理土地证过户当日支付90万元。同时合同对违约责任也作了明确约定。签约后原告依约如数支付了定金和全部转让款，现房产证及土地证均已变更至原告名下。但是被告却没有在合同约定的土地证收件单当日腾空房屋。待5月8日原告通知第三人去交接房屋时令原告和第三人意想不到地发现房屋内原本装修不可移动的卫生洁具、水龙头、阳台吊顶、书房内的书架、写字柜、衣柜、厨房内吊顶、移门、钓鱼灯等均被被告拆除和移走，这与合同约定明显不符，属被告违约的行为。对于被告的这一违约行为，原告及第三人多次向被告交涉，但均被被告置之不理。无奈，原告只好在第三人的协助下，于5月15日对房屋内的现状做了保全公证，同时为了防止损失的进一步扩大，于2012年5月17日与第三人办理了房屋的交接手续。为维护原告的合法要益，特向贵院提起诉讼，请求：一、判令两被告向原告支付购房合同违约金6万元，赔偿原告为重做被被告私自拆除的固定装修设施5万元，同时赔偿原告支出的公证费1000元及拍照费300元；二、判令第三人将保管的3万元购房定金直接交付给守约的原告。被告胡虹青、陈坚辩称，原告的诉讼请求应予驳回。房屋交付过程中，原告方表示正式接管房屋之后，打算重新装修，并表示房屋原有的衣柜不好。为此，被告曾口头表示可能将衣柜拆过来自已用，原告也口头答应了此事。基于这个原因，被告交房之前拆了其中的三个衣柜，其价值充其量千把块钱。为了拆下装在卫生间顶上的热水器，被告拆开了几块吸顶板，这属于正常的，不能认定为违约行为。其他东西并未拆过。原告在2012年4月20日未能及时支付207万元房款。被告曾口头警告原告要追究其违约责任。原告以为被告会提起诉讼，所以先下手为强，提起诉讼。原告主张违约金6万元，便却援引不出这6万元违约金是在合同中哪个条款上约定的，不能成立。且原告同时主张违约金及损失不能成立。原告主张的损失51300元也没有依据。原告的第二项诉讼请求不明确。这一诉请到底是为了叫原告履行第一项的诉请呢？还是直接叫第三人履行支付义务？如果是前者，应该属于判决结果的执行问题，只能申请人民法院保全，而不能请求直接给付；如果是后者，那么义乌市金典房地产经纪有限公司应列为被告。本案合同约定的内容已经基本上都得到了履行，双方的合同目的均已实现。第三人义乌市金典房地产经纪有限公司未作陈述。原告（反诉被告）虞莉萍就其诉讼主张提供了以下证据：证据一、房屋买卖合同原件一份，证明：原告向二被告买房的事实。证据二、收条原件三份，证明：原告已付清购房款。证据三、公证书原件一份，证明：许多原本不可拆除的装修已被被告人为拆除移走。证据四、发票原件两份，证明：原告支付的公让交房时房屋现状的公证费。证据五、证明原件一份，证明：房屋中介证明房屋交付时缺少的部分不可移动的装修。证据六、交接单原件一份，证明：交接房屋时的现状，缺少了很多不可移动的装修。证据七、说明原件二份，证明：房屋买卖中通常的家装不可移动的物品。被告胡虹青、陈坚对原告方提供的证据质证认为：证据一无异议；证据二真实性无异议，对2012年4月23日的收条证明了原告方支付第一笔购房款207万元存在违约，因为按约应当于2012年4月20日支付，在被告方告知之后，原告方才支付了这笔款项；证据三的真实性无异议，但是该证据不能证明原告方的证明目的，仅能证明2012年5月15日下午房屋内部的部分现状，当时原告方已经接管房屋多日，不能据此认定装修是被告拆除的。对公证书中的照片有异议，书房中的书柜和写字台是存在的，书房中的衣柜拆走双方口头约定过的。吸顶的天花板也不是这样子的，公证处的照片并没有拍全。证据四真实性无异议，该项支出是为获取证据三发生的，如果公证书不能取得法院的确认，那么该费用应当有原告自行负担；证据五是无效证据，因为5月份的时候吴健已经离开了第三人的公司，他没有参加房屋的实际交接，该证据于2012年5月11日形成的情况看，原告方真正获取房屋的时间并不是5月17日，被告方将提供反驳证据证明该证据系无效。证据六系无效证明，被告会提供反驳证据证明。事实上，被告于5月6日就将房屋的钥匙交给了中介，并非5月17日才交接。对证据七的两份说明，一份是蜗居房地产于2010年3月20日提供的说明，与本案无关，还有一份是第三人出具的说明，该说明是2009年3月1日作出的，与本案缺乏关联性，该说明也未经本案买卖双方签字确认，实际上第三人并未将该份说明告知被告方，所以不能证明原告方的证明目的。为证明其辩解主张，被告提供了以下证据：证据一、交接单的形成经过原件一份，证明：原告方提供的《交接单》为无效证据。证据二、证明材料原件两份，证明：原告方提供的《说明》、吴健2012年5月11日的证明材料均系无效证据。证据三、证明材料原件两份，证明：原、被告及第三人履行合同的相关事实。原告方对被告方提供的证据质证认为：证明需要加盖公司公章及经办人的签字，被告方提供的证明无经办人签字，所以该证据不符合形式要件，同一个公司出具的证明，后证明不能推翻前证明，本案中被告提供的证明并无经办人签字，所以，4份证明不能达到被告的证明目的，系无效证据。反诉原告（本诉被告）胡虹青、陈坚反诉称，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定，2012年4月20日办理房产证过户当日由反诉被告向反诉原告支付第一笔转让款207万元。但反诉被告却以钱款被套在理财产品中为由，未能按照约定履行该项支付义务，只是在催促警告之下，才于2012年4月23日将款支付给反诉原告。反诉被告的行为属于合同法第八条第5项规定的“履行本合同义务不符合约定”的行为，应当承担违约责任。为此，提起反诉，请求判令反诉被告支付违约金三万元。反诉被告辩称：反诉原告的反诉诉请不能成立。合同约定4月20日办理过户并支付207万元，但是这要原被告双方签字盖章。反诉原告无证据证明履行了过户签字手续，所以无法达成付款的条件。当时因为反诉原告的原因没去签字，才口头约定4月23日去房管处履行签字过户手续，因此对这个行为，双方都是认可的，不存在反诉被告的违约行为。请求驳回反诉原告是反诉诉请反诉原告（本诉被告）胡虹青、陈坚就其反诉主张提供了以下证据：证据一、房屋买卖合同原件一份，证明：原、被告之间的权利义务关系。证据二、收条复印件件一份，证明：反诉被告违反合同约定，迟延支付第一笔购房款的事实。证据三、证明复印件一份，证明：反诉被告违约的事实。反诉被告对反诉原告提供的证据质证认为：对证据一、二的真实性无异议，对反诉原告的证明目的有异议。4月23日支付207万元，并不当然认为反诉被告是合同违约，按照约定是4月20日办理过户并支付207万元，这是规定了支付第一笔转让款的时间，至于转让款怎么支付是附条件的，需要双方签字之后才能支付转让款。由于反诉原告的原因，支付转让款的条件未成立，因此不能认定反诉被告违约。对证据三，我们认为要书写人的签名并加盖公章，但是该证据仅有公司盖章，不符合形式要件，应当认定无效。4月23日，反诉被告支付207万元是违约行为，对方有权没收3万元并拒绝过户，但是反诉原告未这么做，应当是不认为反诉被告违约的。反诉被告未就反诉提供证据。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据的真实性均予以认定。经审理查明，2012年3月29日，经第三人介绍，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于义乌市现代名人花园1幢3单元1101室的房屋及9号车库转让给原告，双方同意于2012年4月20日前到房管部办理房产所有权证转移登记手续；被告承诺于见土地证收件单当日腾空房屋，并将房屋钥匙交于原告。房屋总价格为人民币300万元，于2012年3月29日支付定金3万元，办理房产证当日支付购房款207万元，办理土地证过户当日支付90万元。同时合同对违约责任也作了明确约定。合同第十一条“其它约定”中第5项约定：该房屋内所有不可移动的固定装修，小房间里面的书架、衣柜、写字柜归乙方（原告）所有。合同签订后，原告于2012年3月29日支付定金3万元；2012年4月23日，原、被告到义乌市行政中心办理了房屋所有权过户手续，原告给付了购房款207万元；2012年5月4日，原、被告办理了土地使用权过户登记手续，原告给付了余款90万元。同年5月6日，被告将房屋及车库钥匙交给第三人。同年5月8日，原告同第三人的工作人员在交接房屋时发现部分设施被拆除、书房内的书架、写字柜、衣柜等被移走，为此提出异议，拒绝接收房屋，双方发生纠纷。同年2012年5月15日下午，原告申请义乌市公证外对房屋现场进行了拍照公证。同年5月17日，第三人将房屋交付给原告，双方签署了交接单一份。现房屋由原告使用中。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》已经履行完毕。在履行过程中，双方对履行时间部分进行了重新协商，双方在履行期间上均无违约行为。被告拆除固定装修、搬走小房间内的书架、衣架、写字柜不符合合同第十一条第5项的约定，但原告未提供实际损失的依据，也未在举证期限内提出评估申请。原告第一项请求本院予支持。原告交给第三人的3万元人民币系作为定金由第三人保管，合同履行后应由第三人将该款作为购房款交付给被告，原告的第二项诉讼请求本院不予支持。反诉原告的诉请依据不足，应予驳回。第三人义乌市金典房地产经纪有限公司法定代表人陈忠华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、驳回原告虞莉萍的诉讼请求。二、驳回反诉原告胡虹青、陈坚的诉讼请求。案件受理费1563元，反诉受理费275元，由原告虞莉萍负担1563元，由反诉原告胡虹青、陈坚负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币3，126.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）审判员 季文超二〇一二年十月二十五日书记员 王 涛 更多数据：搜索“”来源：