（2012）江阳民初字第2246号
裁判日期: 2012-10-24
公开日期: 2014-08-26
案件名称
王念清诉四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王念清,四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2012）江阳民初字第2246号原告王念清，女，汉族。委托代理人赵邦君，四川鼎正律师事务所律师。委托代理人卢湛，四川鼎正律师事务所律师。被告四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市江阳西路新世纪大厦10楼，机构代码：20473451-6。法定代表人刘劲松，董事长。委托代理人徐生健，男，汉族。委托代理人李东，四川大山律师事务所律师。本院于2012年8月8日立案受理原告王念清诉被告四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司（以下简称松鹤房产公司）商品房销售合同纠纷一案后，依法适用简易程序，由本院审判员范升山公开开庭进行审理。原告王念清及其委托代理人卢湛，被告松鹤房产公司的委托代理人徐生健、李东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王念清诉称：2007年12月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，之前被告就以诚信金的名义基本收清了原告的购房款23万元。该合同第二十条约定：原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2008年12月底，被告将原告所购房屋交付，直到2011年8月3日才得到该房屋所有权证。被告未在交付房屋的180日内办妥房屋所有权证，已构成违约，应依约定计算标准支付原告违约金。原告遂诉至法院，请求法院判令被告支付原告迟延办证违约金18564.00元。被告松鹤房产公司辩称：按照合同约定，被告确有迟延取得商品房所在楼栋的权属证明的情况，但是迟延取得的原因不在被告，是市政府的强制行政行为所致，属于法律规范中的不可抗力范畴，因此应当免责；被告在取得初始登记以后，是由于原告迟延提交身份信息和缴纳税费才导致办证迟延，只有因被告的原因未在约定时间内取得房产证的才承担责任，否则不予承担；原告的主张已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：2007年12月30日，原告王念清与被告松鹤房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的位于泸州市江阳区的房屋出售给原告，并约定：预测建筑面积为91.69㎡，单价为2600.00元，总价款为238394.00元；交房时间为2009年6月30日；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，且原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起十日内由被告支付……合同签订后，原告王念清按238134.00元向被告松鹤房产公司付清购房款，被告在合同约定的交房时间内向原告履行诉争房屋的交付义务。嗣后，泸州市房地产管理局向原告填发诉争房屋房屋所有权证书，该证书载明的登记时间为2011年8月3日。原告王念清认为被告为其办理房屋房屋所有权证预期26个月，每月应承担违约金714.00元，遂诉至本院请求判如所请。同时查明：2007年12月28日，被告取得诉争房屋所在楼栋预售许可证。2008年12月22日，泸州市人民政府印发了《泸州市城区居民生活用电和商业用电“户表工程”实施意见的通知》，要求至2008年12月20日止尚未竣工的在建房，在进行用电安装时，应按要求实行“户表安装”，凡未按要求进行安装、改造的，不得进行验收和出售。2009年3月7日，被告与泸州市恒力电力安装工程有限公司签订《“户表”安装工程施工合同》，由泸州市恒力电力安装工程有限公司于2009年4月1日实施改造，因诉争房屋所在小区采用10KV专线供电，在110KV南城变电站10KV母线上电缆出线，而110KV南城变电站尚未投运，泸州市恒力电力安装工程有限公司于2010年7月底结束了前期工程，暂停了该小区“户表工程”改造工作。2010年9月3日，诉争房屋所在楼栋竣工验收。诉讼中，被告认为其于2010年9月20日就办理了诉争房屋所属楼栋的初始登记，原告于2011年12月20日才向其交纳税费才导致办证迟延，并提供了《收据》一张予以佐证。该《收据》载明的交款人为王念清，金额为3965.00元。原告王念清认为该款项系其交纳，但《收据》上并未载明该款项的用途，原告亦不知道该款项的用途。以上法律事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、本院（2011）江阳民初字第651号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：原、被告于2007年12月30日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定恪守履行。本案的争议焦点为：一、被告松鹤房产公司对诉争房屋所在小区进行户表改造是否属于免责事由；二、原告王念清是否存在向被告松鹤公司迟延提交身份信息和缴纳税费情形；三、原告王念清的主张是否已过诉讼时效。针对上述争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作以下评述：一、关于被告松鹤房产公司对诉争房屋所在小区进行户表改造是否属于免责事由的问题。被告松鹤房产公司按照泸州市人民政府于2008年12月22日印发的《泸州市城区居民生活用电和商业用电“户表工程”实施意见的通知》的要求，于2009年3月7日与泸州市恒力电力安装工程有限公司签订《“户表”安装工程施工合同》，着手进行户表工程改造。虽诉争房屋所在小区的户表工程改造尚未完毕，但其原因系诉争房屋所在小区采用10KV专线供电，在110KV南城变电站10KV母线上电缆出线，而110KV南城变电站尚未投运，故被告松鹤房产公司进行户表工程，延迟了诉争房屋所在楼栋的竣工验收、初始登记以及转移登记并非被告主观故意过错，被告进行户表工程改造的期间不应承担违约责任，但诉争房屋所属楼栋竣工验收合格后，被告应在合理的期限内为原告办理房屋所有权证。本院结合原、被告合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定被告松鹤房产公司应在诉争房屋所属楼栋竣工验收合格后180日内未原告王念清办理房屋所有权证，即2011年3月2日前为原告办理房屋所有权证。原告王念清陈述其得到房屋所有权证书的时间为2011年8月3日，该时间与泸州市房地产管理局向原告填发诉争房屋房屋所有权证书上载明的登记时间一致，本院对原告王念清的该主张予以支持。被告为原告办理诉争房屋所有权证逾期151天，被告应承担的违约责任为：238134.00元×0.1‰×151天=3595.82元（保留两位小数）。二、关于原告王念清是否存在向被告松鹤公司迟延提交身份信息和缴纳税费情形的问题。被告主张是由于原告迟延提交身份信息和缴纳税费才导致办证迟延，但被告负有为原告办理诉争房屋房屋所有权证的合同义务，被告在办理房屋所有权证的过程中应及时告知原告所需资料和需要交纳的税费，被告并未提供证据证明其向原告告知上述事项后，原告怠于提供，且被告提供的《收据》仅载明了交款人和金额，并不能证明其主张的原告迟延交纳税费的事实，故被告应承担举证不利的法律后果，被告的该事实主张本院不予支持。三、关于原告王念清的起诉是否超过诉讼时效的问题。虽《商品房买卖合同》约定原告取得房屋所有权证的时间应为交房之日起的180天，但原、被告在履行该合同过程中因客观原因致使办理房屋所有权证书的时间相应顺延，原告在2011年8月3日取得房屋所有权证后，于2012年8月8日向本院起诉，未超过法律规定的诉讼时效期间，故被告提出的原告王念清的起诉已过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十七之规定，判决如下：一、被告四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王念清逾期办证违约金3595.82元；二、驳回原告王念清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费132.00元，原告承担100.00元，被告承担32.00元（此款原告已预交，被告承担部分在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 范升山二〇一二年十月二十四日书记员 徐善敏 来源：百度搜索“”