（2012）甬镇民初字第869号
裁判日期: 2012-10-18
公开日期: 2016-09-21
案件名称
陆兴国与方卫江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆兴国,方卫江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2012）甬镇民初字第869号原告：陆兴国。委托代理人：陈锡根，宁波蛟川法律服务所法律工作者。被告：方卫江。委托代理人：叶雪君。原告陆兴国与被告方卫江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月2日立案受理后，依法由代理审判员张发生适用简易程序独任审判，于2012年7月11日公开开庭进行了审理。原告陆兴国的委托代理人陈锡根，被告方卫江及其委托代理人叶雪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆兴国起诉称：大约2000年年底，原告向姐姐陆菊琴借款5000元做生意，房产证放在姐姐处，后在镇海区骆驼街道贵驷井漕路17号房屋租住至今。近日，原告去蟹浦镇新漕跟看老房子才知道被告居住，后经房管部门查档发现此房屋产权证已变更为被告，还发现房屋买卖契约。原告不认识被告，也没有将此房屋卖给被告，更没有在房屋买卖契约上签名盖章。原告认为被告在未经原告本人签字的情况下，单方把涉诉房屋产权证过户至被告，没有法律依据，故请求判令镇房交契澥字（2011）30号房地产买卖契约无效，并要求被告腾空出屋。被告方卫江答辩称：原告向其姐姐陆菊琴借钱，曾对陆菊琴说如果还不出钱就把房屋卖掉，当时原告把土地证、房产证交给了陆菊琴，后来被告和原告姐姐一起去看房，并把购房款6000元交给原告姐姐陆菊琴，另外被告还支付2200元的税费。2001年4月20日涉诉房屋过户至被告名下，被告已善意取得，且本案已过诉讼时效。当时原告虽不在现场，但原告知道涉诉房屋卖给被告的事实，故请求驳回原告的诉请。原告向本院提供了以下证据：1.镇海区房地产买卖契约复印件一份，欲证明该契约上甲方签名不是原告本人签字，印章也不是原告本人的。经质证，被告对该证据的真实性无异议，称甲方签名是原告姐夫签字的，印章是原告姐姐拿出来的，被告与原告姐姐曾到澥浦镇人民政府法律服务所咨询并确认该房屋可以买卖。本院对该证据的真实性予以认定。2.镇海区房屋所有权转移审批表复印件一份，欲证明涉诉房屋的基本情况，审批表上有关部门同意的日期是2001年4月12日，但签订房屋买卖契约的日期是2001年4月18日，说明房屋买卖契约是倒补上去的，与常理不合。经质证，被告对该证据的真实性无异议，称房屋买卖之前被告与原告姐姐姐夫等人曾到蟹浦镇人民政府了解房屋情况，咨询房屋能否买卖，是否符合法律规定，蟹浦镇人民政府确认涉诉房屋可以买卖之后，被告与原告姐姐等人到镇海区房地产交易所签订房屋买卖协议，办理过户手续，因此，该手续合情合理合法。本院对该证据的真实性予以认定。被告向本院提供了以下证据：1.房屋所有权证、国有土地使用证、契证各一份，欲证明原、被告房屋交易合情合理合法，涉诉房屋已登记在被告名下。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但称该组证据不能证明被告想证明的内容，因为这三证是在原告不知情的情况下办理的，是无效的。本院对该组证据的真实性予以认定。2.收费票据6张，欲证明涉诉房屋买卖程序合情合理合法。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但对其证明的内容有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。根据已经认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明事实如下：位于宁波市镇海区澥浦镇新漕跟房屋原系原告陆兴国所有。原告于2000年向其姐姐陆菊琴借钱，承诺如果还不清钱就当房屋卖给陆菊琴，同时把房屋所有权证、国有土地使用证以及房屋交给陆菊琴保管使用。2001年4月11日，原、被告双方提出房屋所有权转移审批申请，确定协议价为5000元，评定价为8200元，2001年4月12日，镇海区澥浦镇居民委员会、澥浦镇人民政府、澥浦镇土地管理所同意办理房屋所有权转移手续，2001年4月18日，镇海区房地产交易市场管理所澥浦办事处准许买卖。同日，原告姐姐以原告的名义作为房屋出卖方与被告方卫江签订房地产买卖契约，约定卖方（即原告陆兴国）将座落在镇海区澥浦镇新漕跟房屋出售给乙方（即被告方卫江），成交价格为人民币8200元，协议落款处签有原告姓名，并盖有原告私章。2001年4月26日，房屋所有权证（房权证镇蟹字第××号）登记在被告名下，2001年5月9日，国有土地使用证[镇国用（2001）字第0500050号]登记在被告名下，被告在该房屋内居住至今。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告有理由相信原告姐姐陆菊琴有代理权，且属善意，并已支付相应对价，涉诉房屋已过户登记在被告名下，被告已取得涉诉房屋的所有权，该权利受法律保护。理由如下：第一，原告陈述2000年向其姐姐陆菊琴借钱5000元，承诺如果还不清钱就当房屋卖给陆菊琴，同时把房屋所有权证、国有土地使用证以及房屋交给陆菊琴保管使用，陆菊琴成为涉诉房屋及相关证件的实际占有人和持有人；第二，陆菊琴系原告的姐姐，基于姐弟的一种特殊身份，且具有原告向陆菊琴借钱，并将涉诉房屋及相关证件交予陆菊琴保管使用的原因行为；第三，原告姐姐陆菊琴在与被告签订房地产买卖契约时提供并加盖了原告私章，原告虽否认其私章，但基于陆菊琴与原告系姐弟的特殊身份关系，被告有理由相信该私章是原告的；第四，陆菊琴以原告的名义作为房屋出卖方与作为房屋买入方的被告曾到镇海区澥浦镇居民委员会、澥浦镇人民政府、澥浦镇土地管理所、镇海区房地产交易市场管理所澥浦办事处征询了意见，相关单位确认可以进行房屋交易，并在审批表上签字盖章，然后双方签订镇海区房地产买卖契约，办理房屋过户手续，因此，被告在购买房屋时也是善意的；第五，根据镇海区房屋所有权转移审批表，房屋评定价是8200元，协议价是5000元，被告支付了购房款6000元，被告方卫江支付了合理的价格；第六，2001年4月26日，房屋所有权证已登记在被告名下，2001年5月9日，国有土地使用证也登记在被告名下，该房屋已办理过户手续，且房屋亦交付被告居住至今。再者，原告自述从2001年2月起租住在镇海区骆驼街道贵驷至原告诉至本院，时间有11年之久，其陈述从未去过涉诉房屋，也不知涉诉房屋已卖给被告并为被告实际占有，明显不合常理。因此，镇房交契澥字（2001）30号镇海区房地产买卖契约对原告发生法律效力，原告亦无权要求返还涉诉房屋。原告的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陆兴国的诉讼请求。本案案件受理费人民币8800元，减半收取4400元，由原告陆兴国负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明本案案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）代理审判员 张发生二〇一二年十月十八日代书 记员 洪 雯 来源：百度“”