（2012）江阳民初字第1156号
裁判日期: 2012-10-12
公开日期: 2014-08-29
案件名称
刘永秀诉被告黄建国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘永秀,黄建国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十三条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2012）江阳民初字第1156号原告（反诉被告）刘永秀，女，生于1963年12月14日，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托代理人丁健，四川时代永嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）黄建国，男，生于1964年6月28日，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托代理人钟良坤，四川平通律师事务所律师。原告刘永秀与被告黄建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月14日受理后，被告黄建国提起反诉。本案依法由审判员伍杰独任审判，于2011年6月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘永秀的委托代理人丁健、被告（反诉原告）黄建国的委托代理人钟良坤到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外调解但至今未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告刘永秀诉称：2011年5月10日，原告与被告黄建国签订《租房合同》，约定原告承租被告所有的城南1号两间门市经营餐饮业，租期为2011年5月10日至2016年5月10日。同时，原告及其子李科还租赁了被告妻弟王亨杰的两间门市。2011年4月中旬，原告取得门市钥匙后进场装修共计花费3万余元。2011年6月，被告违章在其中两间门市夹出二层，给原告造成极大的安全隐患。2012年4月，原告从正在施工的公路局工作人员处得知被告所承租的门市前面的路基将下挖几米，公路一旦形成，门市将不能再做经营性门市。这同被告之前告知的公路修完后与门市基本相平且门市前方为斑马线的事实相去甚远，原告在此将无法继续经营下去，不能实现合同目的。2012年5月6日，被告明确告知原告不再出租门市给原告，并趁原告外出时强行将原告的部分财产锁在门市内，致使原告不能进入门市经营。被告提前解除合同的行为已经严重侵害了原告的财产权利，原告对解除合同无异议，请求法院判决解除原、被告于2011年5月10日签订的《租房合同》，并由被告退还押金2000.00元，支付原告装修费1万元，退还门市内属于原告的财产并立即支付提前收回门市给原告造成的损失1500.00元。被告黄建国辩称：被告与原告刘永秀签订《租房合同》时约定每月每间门市租金为800.00元，按年付清，先付后住，原告在租赁期间不得破坏房屋的装修、结构及设备设施，否则应予赔偿。合同签订后，被告将门市交与原告使用至今已一年有余。2012年5月6日，被告到门市向原告收取下一年度租金时，发现原告已将用于经营餐饮的桌凳、餐具、厨具、空调等搬离门市，并把门市内的楼梯扶手拆除，将防盗窗截断，将墙壁凿穿后随便用砖头堵上，屋内一片狼藉，大门锁住而原告不见踪影。被告为维护自身的合法权益，立即购锁将门市大门锁住，并于次日向物业管理人员反映该情况，这时才从物管处得知原告在5月6日早上6时30分至7时就开始搬家，不到8时30分就把东西搬走了。此后，被告多次与原告联系，要求其说明清楚情况，交纳租金，但原告均置之不理。被告收取原告的押金是事实，在合同中有此约定。被告在门市上加锁是依法行使抗辩权，被告并未提前收回门市，也不存在侵占原告财产的行为。综上被告无违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。同时被告反诉要求判令原告继续履行房屋租赁合同，立即支付2012年5月10日至2013年5月10日的租金1.92万元并恢复门市的原状。对被告黄建国的反诉，原告刘永秀辩称：凿穿墙壁是因安装天然气所需，搬走财物是为了方便管理。经审理查明：被告（反诉原告）黄建国所有的坐落于泸州市江阳区城南1号66、67号门面房与其妻弟王亨杰所有的64、65号门面房相邻。原告（反诉被告）刘永秀及其子李科欲向被告（反诉原告）及王亨杰租赁该四间门面房开办“香满楼”餐饮店。在原告（反诉被告）、李科与被告（反诉原告）黄建国、王亨杰达成口头协议后，原告（反诉被告）刘永秀、李科于2011年4月中旬对该四间房屋进行了装修。2011年5月10日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了书面《租房合同》，该合同载明：原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）所有的坐落于城南1号66、67号两间门市（面积为66.67平方米，清水房）经营餐饮业，租期为2011年5月10日至2016年5月10日共5年；房屋租金为2011年5月至2013年5月10日每间房屋每月800.00元，以后随行入市另订租金，原告（反诉被告）一年支付一次，先付后住，提前一个月付清；原告（反诉被告）在签订合同时给付被告（反诉原告）押金2000.00元；被告（反诉原告）提供完好的房屋、设施、设备，原告（反诉被告）不得破坏房屋装修、结构及设备、设施，否则应按价赔偿；原告（反诉被告）租住期间房屋内所有的设备、设施如有损坏，其维修费自理；合同一经签订，双方均不得提前解除，租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法履行合同的，合同自然终止，双方互不承担违约责任。同时，原告（反诉被告）之子李科与王亨杰也签订了一份书面《租房合同》，约定将王亨杰所有的坐落于城南1号64、65号两间门市（面积为42.07平方米，清水房）出租给李科经营餐饮业，该合同其他内容与前一合同内容相同。合同签订当天，原告（反诉被告）及李科各向被告（反诉原告）及王亨杰支付了半年的房租及押金1.16万元。此后原告（反诉被告）与李科开始经营“香满楼”餐饮店。2011年11月10日，原告（反诉被告）及李科再次向被告（反诉原告）和王亨杰支付了半年的房租1.92万元（各9600.00元）。2012年5月6日，被告（反诉原告）黄建国与王亨杰到门市向原告（反诉被告）刘永秀及李科收取下一年度租金时，发现租赁屋中的桌凳、餐具、厨具、空调等物已被搬走，门市内的楼梯扶手被拆除置于地上，一防盗窗被截断，墙壁被凿穿两个大洞后用砖头简单堵上，门市大门已上锁。被告（反诉原告）与王亨杰立即将门市大门上加了一把锁将大门锁上，并于次日向物业管理人员反映该情况，得知原告（反诉被告）刘永秀与李科已在当日早上6时许开始将门市内的财物搬走。上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述，原告（反诉被告）刘永秀提供的《租房合同》、收条2份、现场相片6张和证人朱守平、苏明、黄志恒、喻永秀的证言（以上均为复印件）及被告（反诉原告）黄建国提供的《租房合同》复印件、现场相片13张和证人温荣华、黄正华当庭作证的证言在案证明，本院予以认定。本院认为：被告（反诉原告）黄建国将其所有的两间门市出租给原告（反诉被告）刘永秀经营餐饮业，所签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在本诉中，双方争执的焦点为：1、原告是否已具备提前解除房屋租赁合同的条件；2、被告是否已提前解除房屋租赁合同。对上述争议的焦点。本院评判如下：1、关于本诉原告是否已具备提前解除合同的条件。原告刘永秀提出“被告黄建国与王亨杰于2011年6月违章在其中两间门市夹出二层给原告造成极大的安全隐患”的主张，为被告所否认，其又未能向本院提供证据加以证明，对原告的该主张本院不予采信。原告提出“从正在施工的公路局工作人员处得知所承租的门市前面的路基将下挖几米，公路一旦形成，门市将不能再做经营性门市，因而不能实现合同目的。”的主张，亦未提供相应的证据证明，本院亦不予采信。综上，本院认为在本案中原告并无相关证据证明其已具备提前解除房屋租赁合同的条件，原告应当承担举证不能的不利后果。2、原告刘永秀提出“被告于2012年5月6日明确告知不再出租门市给原告”的主张为被告所否认，其未能向本院提供证据加以证明，本院不予采信。其认为被告黄建国趁原告外出时强行将其所有的部分财产锁在门市内，致使其不能进入门市经营，属提前解除合同的行为。本院认为，当被告上门收取下一年度的房租时发现原告擅自将门市内能移动和能拆除的财物大部分搬走，而采取在门上加锁的方式，是在紧急情况下维护自己合法权益而采取的一种自助行为，不能证明被告已经提前解除合同。综上，原告无证据证明被告已提前解除房屋租赁合同。综上所述，本诉原告刘永秀的证据不足，理由不充分，对其要求判决解除原、被告于2011年5月10日签订的《租房合同》，并由被告退还押金2000.00元的请求不应支持。其要求本诉被告支付装修费1万元，并立即支付提前收回门市给原告造成的损失1500.00元的请求因其基本的诉讼请求未得到支持且无相关证据证明，本院亦不予支持。对本诉原告要求本诉被告退还门市内属于原告的财产的诉讼请求。本院认为，本诉被告在本诉原告讼争门市的大门上加锁，其目的是在紧急情况下为了限制本诉原告的不当行为，只要本诉被告去除其所加之锁，本诉原告就可自由处分其所有的财产。因此本诉原告的这一诉讼请求不成立，本院不予支持。在反诉中，因本案无解除房屋租赁合同的情形，反诉原告黄建国亦不同意解除合同，故反诉原告要求判令反诉被告刘永秀继续履行房屋租赁合同的请求符合法律的规定，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告恢复门市的原状的请求，本院认为，合同中虽然约定反诉被告不得破坏房屋装修、结构及设备、设施，但反诉被告在经营餐饮业的过程中，对房屋的某些结构需要进行改动，只要对该房屋的主要结构及设备、设施等影响不大且反诉原告未明确反对的情况下，反诉被告在承租期内进行适当的改动是符合实际的，根据本院查明的事实，反诉被告在租赁期内仅对反诉原告的房屋作了适当的改动，可暂不恢复原状，待双方的租赁关系终止后可根据双方的约定另行处理。反诉原告要求反诉被告支付2012年5月10日至2013年5月10日的租金1.92万元，本院认为，反诉原告黄建国采取了在讼争门市大门上加锁的自助行为后，未及时通过合法途径解决，扩大的损失应由其自行承担，即自其在讼争门市大门上加锁之日起至去除其所加之锁之日止的房租应予扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘永秀的诉讼请求。二、原告（反诉被告）刘永秀与被告（反诉原告）黄建国继续履行双方于2011年5月10日订立的《租房合同》。三、原告（反诉被告）刘永秀于本判决生效之日起十五日内按《租房合同》约定支付被告（反诉原告）黄建国的房屋租金，但自被告（反诉原告）黄建国在讼争门市大门上加锁之日起至去除该锁之日止的房租予以扣减。四、驳回被告（反诉原告）黄建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取案件受理费69.00元，反诉费140.00元，共计209.00元，由原告（反诉被告）刘永秀负担150.00元，被告（反诉原告）黄建国负担59.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 伍 杰二〇一二年十月十二日书记员 徐善敏 微信公众号“”