（2012）港民初字第300号
裁判日期: 2012-10-10
公开日期: 2014-10-31
案件名称
商品房买卖合同纠纷民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李红艳,北海杰成辉煌投资有限公司,邓志奇
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第九十二条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2012）港民初字第300号原告李红艳，女，1981年7月19日出生，住所地重庆市××路××单××11-10。身份证号：×××5626。委托代理人赵成民，广西旷源律师事务所律师。被告北海杰成辉煌投资有限公司，住所地北海市海城区××大道南××花园××区××楼××楼。法定代表人万松柏，该公司经理。委托代理人赵忠芹，广西盛力律师事务所律师。委托代理人覃秋云，广西盛力律师事务所律师。第三人邓志奇，男，汉族，1958年8月24日出生，住所地广西××港口区××大道××单××室。身份证号：×××0114。委托代理人杨秀秦，广西精一律师事务所律师。原告李红艳与被告北海杰成辉煌投资有限公司（以下简称杰成公司）、第三人邓志奇商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月2日受理后，依法组成由代理审判员徐祖英担任审判长、人民陪审员冯振洲、人民陪审员林业就参加的合议庭，于2012年9月27日公开开庭审理了本案。原告委托代理人赵成民，被告委托代理人赵忠芹，第三人委托代理人杨秀秦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红艳诉称：2011年9月27日，原告与被告杰成公司签订一份《房（地）产定金协议》，被告杰成公司收取原告定金2万元，订购防城港市CBD碧玉园12-A-1701号住宅，面积129平方米，单价2752.64元，总价款355000元。根据约定，原告于2011年10月12日向被告杰成公司交付指标转让费24000元、购房款51600元和中介费6000元，合计首付款81600元。由被告杰成公司统一开具81600元的收据，后被告杰成公司将51600元转交给覃枢龙，覃枢龙于2011年10月17日向原告开具收据。原告按约履行交付定金和首付款后，被告杰成公司不履行与防城港国家税务局签订《商品房买卖合同》，而且以房屋涨价为由，要求被告按照3150元／平方米交付房款。被告杰成公司擅自涨价属违约行为。被告杰成公司与原告签订《房（地）产定金协议》没有经过防城港国家税务局的委托或默认，擅自代理处分他人权利行为。被告杰成公司出售政策性集资建房指标是一种违法违纪行为。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：被告杰成公司双倍返还定金40000元、中介费6000元、指标款24000元。原告为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《房（地）产定金协议》，证明原告交付定金依据、订购碧玉园12-A-1701房屋的依据、被告没有按约履行签订商品房买卖合同依据；2、转让团购商品房指标协议，证明原告交付指标转让费24000元，被告杰成公司接受指标费和以被告杰成公司名义签订指标转让的事实；3、定金收据，证明原告已履行交付定金义务；4、首付款收据，证明两被告收到指标费、中介费和购房款的依据；5、收取房款收据，证明原告履行交付房款义务；6、缴纳第二笔合作建房通知书，证明被告杰成公司擅自涨价和违约的事实。被告杰成公司辩称：1、原告与被告之间所签订的协议是中介协议；2、合同签订与履行的过程中不存在法定解除约定的情形，合同第3、5、7、8条均约定这2万元是这套房的定金，一旦签订商品房买卖合同，就将这2万元转为房款；3、原告已经实际取得指标，转让指标一方已经丧失了对房产的权利，原告无权要求返还中介费及指标转让款；4、原告在诉状中称在签订房地产定金协议中，不清楚其受让的是指标房，在签订了协议第二天，被告就代理原告与第三人签订了协议，协议中明确表明原告所出让的是指标房。被告杰成公司在举证期限内没有为其辩解向本院提供证据。第三人邓志奇述称：1、原告与被告之间所签订的协议是中介协议；2、合同签订与履行的过程中不存在法定解除约定的情形，合同第3、5、7、8条均约定这2万元是这套房的定金，一旦签订商品房买卖合同，就将这2万元转为房款；3、原告已经实际取得指标，转让指标一方已经丧失了对房产的权利，原告无权要求返还中介费及指标转让款；4、原告在诉状中称在签订房地产定金协议中，不清楚其受让的是指标房，在签订了协议第二天，被告就代理原告与第三人签订了协议，协议中明确表明原告所出让的是指标房；5、原告与被告签订的购房定金协议，将防城港市国税局列为甲方与事实不符，证据显示第三人与被告签订的协议中已明确这个房子是检察院的团购房项目，在房地产定金协议这个证据中显示被告与原告签订协议中擅自将防城港市国税局列为出售房这是不合理的。第三人为其主张在举证期限内提供的证据有：1、情况说明，证明与原告无关联，与被告有关；2、转让团购商品房指标协议，证明与原告无关；3、收条，证明蒋玉英收到第三人的指标转让费。经过公开开庭质证，被告杰成公司对原告提供证据1-2无异议；对证据3-5无异议，但对证明内容有异议；对证据6的真实性有异议。第三人对原告提供证据1-2无异议；对证据3-5无异议，但对证明内容有异议；对证据6的真实性有异议。原告对第三人提供的证据1，认为与原告无关；对证据2，认为与原告无关，证明第三人违反规定炒卖房屋；对证据3，对证据3，认为该证明第三人违反法律规定炒作房屋子指标的行为。被告对第三人提供的证据1无异议，但认为证明内容有误，应与原、被告均有关；对据2-3无异议。本院结合当事人的举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信；对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参与依据。综合本案证据，本院确认以下法律事实：2011年9月27日，原告李红艳（作为乙方）与被告杰成公司（作为丙方）签订了一份房（地）产定金协议，合同约定：一、甲方同意将坐落于防城港CBD碧玉园12-A-1701的房产出售给乙方，建筑面积129平方米；二、乙方预定该房屋单价2752.64元，乙方预定的该房屋总价355000元；三、乙方同意签订本协议时，支付定金2万元整，作为甲、乙方双方当事人订立商品房买卖合同的担保，由甲方、丙方各持有一半，签订房（地）产买卖协议后，乙方支付的定金转为房价款；四、甲、乙双方商定，本定金协议预定期为11天，乙方于2011年10月7日前交清房屋首付款81600元，到北海市房地产交易中心与甲方签订《商品房买卖合同》和《商品房权属转移登记表》；五、在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；六、有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金：1、甲乙双方签订商品房买卖合同，因面职误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致；2、甲乙双方签订本合同后，签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋地产权利的；七、有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未遵守本合同第二条约定的；2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的产权纠纷查封等事实；八、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并且三日内向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方中途悔约，甲方以收取的定金不予退还，若出现违约，违约金50%作为中介费。协议中的甲方为防城港国家税务局，而防城港国家税务局并未在该协议上盖章或签字。2011年9月28日，第三人邓士奇（作为甲方）与万松柏、李红艳和张臣义（作为乙方）签订了一份转让团购商品房指标协议，其中李红艳和张臣义是由万松柏代签。合同约定：一、甲方转让给乙方团购房指标的房屋地址为：防城港市中央商务区项目用地XI号地块东段（小区名称：中央商务区.碧玉园）商品房（市检察院团购房）房号12B1405、12A1701、10B1003和车位；二、甲方转让防城港市检察院团购商品房指标叁个，转让费为柒万贰仟元整（72000元）；三、甲乙双方签订协议，甲方为乙方报好购房面积等后，乙方用现金支付团购商品房指标转让费给甲方；四、甲乙双方签订协议，乙方已支付团购商品房指标转让费给甲方后，团购商品房所发生的一切经济事项与甲方无关。如甲方违约不愿意转让给乙方团购商品房指标的，甲方除给乙方退还所收团购商品房指标转让费外，另按市场差价金额赔偿给乙方；如乙方违约不愿意买的，甲方不退还所收团购商品房指标转让费；如因政策原因不许搞团购商品房的，则双方免责，甲方退还所收团购商品房指标转让费给乙方，如因团购商品房整体搞不成或甲方未抽中乙方指定户型指标的，甲方退还所收团购商品房指标转让费给乙方。万松柏系被告杰成公司的法定代表人。另查明，防城港市检察院与广西富乐华房地产开发有限公司合作建设中央商务区碧玉园小区，防城港CBD碧玉园12-A-1701的房产属于防城港市检察院职工蒙灿平指标房，蒙灿平已将该指标房转让给他人。第三人邓士奇商品房指标是由蒋玉瑛转让的。2011年9月27日，被告出具收据一张给原告，内容为：“今收到李红艳交来购买防城港CBD碧玉园12-A-1701号房定金贰万元。”2011年10月12日，被告出具收据一张给原告，内容为：“今收到李红艳交来购买防城港CBD碧玉园12-A-1701号房房款、指标款捌万壹仟陆百元。”其中51600元已由被告杰成公司交付给防城港市检察系统合作建房协调小组，防城港市检察系统合作建房协调小组也向原告出具了认购129平方米合作建房款的收据。覃枢龙为防城港市检察系统合作建房协调小组成员之一。本院多次组织双方当事人调解，但双方未达成调解协议。本院认为，本案争议焦点：1、合作建房指标转让行为是否有效？2、被告是否履行了约定的义务？关于第一个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反社会或者公共利益”、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释》（一）第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠。”本案中，第三人邓士奇（作为甲方）与万松柏、李红艳和张臣义（作为乙方）签订了一份转让团购商品房指标协议，其中李红艳和张臣义是由万松柏代签，该协议是第三人邓士奇与万松柏的真实意思表示，未损害第三人权益，目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，且第三人邓士奇商品房指标是从蒋玉英处购入，第三人对自己的民事权利可以依法处分，故该转让行为是有效的。关于第二个争议焦点，原告（作为乙方）与被告（作为丙方）签订一份《房（地）产定金协议》中，其中的条款均为涉及到甲方和乙方的权利和义务，而甲方防城港国家税务局在该协议上并未签字，故该协议并未成立。庭审中，原告明确表明与被告约定，由被告收定金后，联系出售方签订合同，由此可见，被告作为中介公司，履行的是居间人义务。而居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并促成合同订立。本案中，涉案防城港CBD碧玉园12-A-1701属于防城港市检察院与广西富乐华房地产开发有限公司合作建房，被告收到交来购买防城港CBD碧玉园12-A-1701号房房款、指标款81600元后，已将51600元的房款交给防城港市检察系统合作建房协调小组，防城港市检察系统合作建房协调小组也向原告出具了认购129平方米合作建房款的收据，原告已取得了认购该指标房的权利，被告已经履行了居间人的义务，故原告现要求被告返还指标款24000元和中介费6000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于双倍返还定金40000元的问题。原告与被告签订一份《房（地）产定金协议》并不成立，对原、被告无法律上约束力，故原告要求双倍返还定金并无法律上依据，本院不予支持。而被告作为居间人，现占有这20000元定金，也没有合法根据，应当将取得20000元及其间产生的利息返还给原告。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第九十二条、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释》（一）第四条之规定，判决如下：一、被告北海杰成辉煌投资有限公司退给原告李红艳20000元及利息（利息计算方法：以20000元为基数，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率，从2011年9月27日起计至债务全部履行完毕时止）；二、驳回原告李红艳其他诉讼请求。案件受理费2732元，由原告李红艳承担2283元，被告北海杰成辉煌投资有限公司承担449元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并预交上诉费2732元，（收款单位：防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20765101040122013）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐祖英人民陪审员 林业就人民陪审员 冯振洲二〇一二年十月十日书 记 员 陆晨萍 更多数据：