（2012）成民终字第5082号
裁判日期: 2012-10-10
公开日期: 2014-06-19
案件名称
中国工商银行股份有限公司成都青、成都顺城饭店有限公司与四川合景置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国工商银行股份有限公司成都青龙支行,成都顺城饭店有限公司,四川合景置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第5082号上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司成都青龙支行。住所地：成都市青龙街**号。负责人唐晓红，行长。委托代理人刘宏，四川恒融律师事务所律师。委托代理人李武超，四川恒融律师事务所律师。上诉人（原审被告）成都顺城饭店有限公司。住所地：成都市正府街**号。法定代表人陈国良，董事长。委托代理人孙波，四川世正律师事务所律师。委托代理人刘工，北京市华鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川合景置业有限公司。住所地：成都市金牛区蓉北商贸大道一段*号。法定代表人赖先彬，总经理。委托代理人张楠，国浩律师（成都）事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司成都青龙支行（以下简称工行青龙支行）、成都顺城饭店有限公司（以下简称顺城饭店）与四川合景置业有限公司（以下简称合景公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年8月8日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了此案。本案现已审理终结。原审查明，1995年8月1日，工行青龙支行与顺城饭店（当时名称为国营成都建设公司公寓）签订《租赁协议》一份，协议主要约定：顺城饭店将其所有的位于成都市线香街109号新3号顺城饭店底楼铺面四间租赁给工行青龙支行营业之用；租赁期限从1995年8月10日至2010年8月9日止，租赁期限共15年；租金前三年为年租金30万元，从第四年开始每年递增1万元；第一年租金必须在合同生效之日付清，以后每年租金于七月份的前五日内交付。协议签订后，工行青龙支行开始租用上述租赁房屋。1997年4月9日，工行青龙支行收到顺城饭店出具的《顺城饭店关于申请提前支付租房款的报告》，申请工行青龙支行提前三个月支付1997年的租金30万元，并告知顺城饭店有意出卖租赁房屋，如工行青龙支行有意购买，可给予优先考虑。1997年4月30日工行青龙支行与顺城饭店签订《房屋购销合同》及《房屋购销合同补充协议》，两份合同主要约定：顺城饭店将其所有的位于成都市线香街109号新3号顺城饭店底楼铺面四间出售给工行青龙支行作营业用房；售房价格为13500元／㎡，总价为3286035元；购房款工行青龙支行分三次支付顺城饭店，第一次在本合同签订生效七日内支付1971621元，第二次在产权监理部门受理了产权登记手续之日起七日内支付821508.75元，第三次在工行青龙支行拿到产权证后七日内付清尾款492905.25元；顺城饭店保证在1997年12月31日前为工行青龙支行办好所购房屋的产权证，否则，顺城饭店应向工行青龙支行支付所付房款总额15%的罚金。合同签订后，工行青龙支行共支付给顺城饭店购房款3070629.75元，尚余215405.25元未支付。2000年3月26日顺城饭店被成都市商业贸易委员会批准改制为股份合作制。2001年6月27日成都市商业贸易委员会、成都市劳动局、成都市财政局、成都市国土局及成都市国有资产管理局联名发出《关于成都商业服务公司所属成都顺城饭店改制改组为成都顺城饭店合作公司的批复》，载明：同意顺城饭店改制改组为成都顺城饭店合作公司，顺城饭店国有资产的处置依据成国资商（2000）第81号文对资产评估结果确认，其国有资产包含涉案房屋在内。后顺城饭店于2001年8月经成都市工商行政管理局批准进行企业名称的变更登记。2001年12月19日，顺城饭店取得涉案房屋的产权证，但顺城饭店一直未为工行青龙支行办理上述房屋的过户手续。2002年8月13日，工行青龙支行收到顺城饭店的《询证函》一份，载明：“本公司聘请的四川智诚会计师事务所正在对本公司会计报表进行审计，按照《中国注册会计师独立审计准则》的要求，应当询问本公司与贵公司的往来帐项，下列数额出自本公司账簿记录，如与贵公司记录相符，请在本函下端‘数据证明无误’处签章证明；如有不符，请在‘数据不符及需加说明事项’处详为指正。”该函记载顺城饭店欠工行青龙支行3070629.75元，该未项备注为“其他应付款”。工行青龙支行在该函下端“数据证明无误”处盖章确认。后工行青龙支行分别于2005年4月11日、2005年10月31日、2005年11月9日、2006年11月3日、2007年11月20日、2008年11月4日、2009年8月6日向顺城饭店邮寄送达《关于催办房屋产权证的函》，要求顺城饭店为其办理涉案房屋的产权证。2010年7月9日顺城饭店向工行青龙支行发出《关于解决成都顺城饭店有限公司线香街109号新3号房屋遗留问题的商榷函》（以下简称《商榷函》），载明：原顺城饭店出售给工行青龙支行的涉案房屋系国有资产，在顺城饭店的改制中成都市国资局已把该资产作为职工安置费给全体职工，因未经成都市国有资产管理局批准，双方都无权买卖该房屋。顺城饭店在该《商榷函》中提出了退还购房款及存款利息等解决方案。原审另查明，2007年8月8日，顺城饭店与合景公司签订《房屋买卖合同》一份，约定顺城饭店以1613万元的房屋总价款将位于成都青羊区正府街17号“成都顺城饭店有限公司”名下的房屋转让给合景公司。2007年11月22日，合景公司取得了上述买卖房屋（包含涉案房屋）的所有权证书。2010年8月9日合景公司向工行青龙支行发出《公函》，将上述合景公司与顺城饭店达成《房屋买卖合同》及办理产权变更登记手续的事宜告知工行青龙支行，并函告工行青龙支行及时做好搬迁准备。工行青龙支行至今仍在使用涉案房屋。原判认定上述事实有《租赁协议》、《房屋购销合同》、《房屋购销合同补充协议》、企业改制申请的批复、成国资商（2000）第81号文、情况说明、企业名称变更核准通知书、《询证函》、《关于催办房屋产权证的函》、《商榷函》、《公函》、《房屋买卖合同》、房屋信息摘要、房产证及双方当事人的陈述等证据在案佐证。原审认为，工行青龙支行与顺城饭店于1997年4月30日签订的《房屋购销合同》及《房屋购销合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。顺城饭店抗辩上述合同的签订未经成都市国有资产管理局批准，违反了1995年颁布实施的《四川省企业国有资产有偿转让管理暂行办法》第八条第二款“有偿转让关键、成套设备，重要建筑物及企业的部分车间、分厂，由同级国有资产、财政行政主管部门批准”的规定，根据该办法第二十六条“违反本办法规定，有偿转让企业国有资产的，所签订的转让合同无效”的规定，上述合同无效。本案中，《房屋购销合同》及《房屋购销合同补充协议》的签订确未按《四川省企业国有资产有偿转让管理暂行办法》的规定，报有关主管部门审批。根据合同签订当时实施的《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款关于“违反法律和国家政策、计划的合同无效”的规定，上述合同应属无效合同。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条的规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合法有效的，则适用合同法。而《房屋购销合同》及《房屋购销合同补充协议》的签订并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该合同应属有效，合同当事人双方均应按照合同享有权利和履行义务。此外，顺城饭店与合景公司于2007年8月8日就同一房屋签订《房屋买卖合同》，合景公司支付了相应的购房款，且已办理了房屋产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，合景公司因此取得了涉案房屋的所有权。所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。故工行青龙支行要求顺城饭店就同一房屋协助办理过户手续的诉讼请求，会直接损害合景公司的合法权益，原审法院不予支持。工行青龙支行主张《房屋买卖合同》系顺城饭店与合景公司恶意串通所签订的，但其未提交相关的充足证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故工行青龙支行主张《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，因缺乏证据支持，原审法院不予支持。关于逾期办证的罚金，因工行青龙支行与顺城饭店签订的《房屋购销合同》及《房屋购销合同补充协议》的合同目的（即协助工行青龙支行办理涉案房屋的产权过户手续）已无法实现，工行青龙支行不能再向顺城饭店主张逾期办证的罚金。原审法院于2012年3月19日根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向工行青龙支行进行了释明，告知其可以变更诉讼请求，其明确表示不变更诉讼请求。故对工行青龙支行要求顺城饭店支付其所付房款总额15%罚金的诉讼请求不予支持。原审依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定判决：一、工行青龙支行与顺城饭店于1997年4月30日签订的《房屋购销合同》及《房屋购销合同补充协议》有效。二、驳回工行青龙支行的其他诉讼请求。案件受理费8209元，诉讼保全费5000元，共计13209元由工行青龙支行负担。宣判后，工行青龙支行与顺城饭店均对原审判决不服分别提起上诉。工行青龙支行其上诉请求：一是请求撤销一审判决，改判支持其在一审的诉讼请求；二是判令顺城饭店、合景公司承担本案一、二审全部诉讼费用。其上诉事实和理由：一是顺城饭店与合景公司之间的合同为无效。工行青龙支行与顺城饭店签订合同后，工行青龙支行按约履行付款义务并以公证方式向顺城饭店送达催办产权证的函。但是，顺城饭店于2007年又将涉案房屋出售给合景公司，工行青龙支行于2010年合景公司发函时才知道房屋已出售给合景公司并办理了产权登记。工行青龙支行于1995年开始就租用涉案房屋，1997年购买涉案房屋后一直使用至今。合景公司作为专业房地产公司购买房屋时应当考察房屋使用情况，顺城饭店与合景公司签订房屋买卖合同时价格也不符合市场情况，按照相关规定合景公司与顺城饭店的转让行为无效。二是一审法院认定工行青龙支行与顺城饭店所签订的合同有效，一审法院应当判决顺城饭店协助办理过户义务，一审法院没有判决顺城饭店协助办理过户义务是适用法律不当。三是顺城饭店应当承担违约责任。一审法院判决工行青龙支行与顺城饭店所签订的合同有效，但没有支持违约请求是适用法律错误。四是一审法院仅凭被上诉人提供的复印件就认定顺城饭店国有资产处置包含涉案房屋属认定事实错误。顺城饭店其上诉请求：撤销一审判决第一项并改判顺城饭店与工行青龙支行于1997年4月30日所签订的合同无效。其上诉事实与理由：一是工行青龙支行与顺城饭店于1997年4月30日所签订的合同因缺少资产评估的前置程序无法成立，也因缺少国有资产、财政行政主管部门批准的后置程序无法生效，一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条是适用法律不当，应当适用1991年11月16日颁布的《国有资产评估管理办法》第三条、第十二条，四川省人民政府1995年7月13日颁布的《四川省企业国有资产有偿转让管理暂行办法》第八条、第十一条、第十三条之规定，认定与工行青龙支行的购房合同为无效。二是顺城饭店与工行青龙支行于1997年4月30日所签订的合同已被成都市政府主导的国有企业改制下由“产权纠纷”转化为“欠款问题”。2002年8月13日顺城饭店向工行青龙支行发出的《询证函》可以证明双方纠纷的转变，而一审法院认定合同为有效是错误的，否定了相关国有企业改制部门对顺城饭店资产的认定和处置。三是工行青龙支行催办产权证的诉讼时效已过。2001年5月10日向工行青龙支行发出《关于顺城饭店线香街109号新3号房屋情况的于说明及附件，告知合同不成立以及涉案房屋纳入了顺城饭店的资产进行评估，到工行青龙支行2005年首次提出催办房屋产权时已超法定诉讼时效。合景公司则辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，（一）、关于工行青龙支行上诉的问题。合景公司与顺城饭店于2007年8月8日签订的《房屋买卖合同》中约定购卖顺城饭店位于成都市青羊区正府街17号名下的所有房屋，虽然该合同中部分包括工行青龙支行与顺城饭店签订的《房屋购销合同》中约定的房屋，但是合景公司在签订合同时，涉案所争议的房屋产权仍登记在顺城饭店名下，足以导致合景公司相信顺城饭店享有所有权，顺城饭店在出售时提供的评估报告中也是整体评估，其中包括涉案争议房屋的价值，合景公司在签订合同后按照整体评估值支付了相应的购房款，并于2007年11月22日办理了其产权过户手续，目前工行青龙支行未提供相关证据证明合景公司与顺城饭店有恶意串通的行为，故合景公司与顺城饭店签订的《房屋买卖合同》并无违法之处，为有效合同。目前合景公司通过合法方式取得了涉案争议房屋的产权，并将其产权登记在自己名下，工行青龙支行现要求顺城饭店协助其办理过户手续，事实上已不可能，其要求承担逾期办证的违约金的事实基础也不存在，故工行青龙支行的上诉请求顺城饭店协助办证和承担逾期办证的违约金的主张，本院无法支持。虽然工行青龙支行与顺城饭店的房屋买卖合同无法履行，但是工行青龙支行可依照相关法律的规定向顺城饭店另行主张不能履行合同的责任。综上，上诉人工行青龙支行的上诉理由没有事实和法律依据，本院予以驳回。（二）、关于顺城饭店与工行青龙支行买卖合同的效力。顺城饭店上诉认为与工行青龙支行签订的《房屋购销合同》及《房屋购销合同补充协议》，因该合同的订立时缺少相关部门的审批程序而无效。本院认为，顺城饭店与工行青龙支行签订的合同是双方在自愿平等的基础上签订的，是真实意思表示，顺城饭店认为合同无效的依据是行政部门规章，其认识与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形不符，其理解有误，故顺城饭店要求确认与工行青龙支行的合同为无效的主张本院予以驳回。关于顺城饭店认为办理房屋产权手续已过法定诉讼时效的问题，因办理房屋产权手续是物权行为的一种，其不适用两年的诉讼时效的规定，故顺城饭店认为办理房屋产权已过时效的主张没有法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16418元，由中国工商银行股份有限公司成都青龙支行负担8209元，成都顺城饭店有限公司负担8209元。原一审案件受理费按原判决确定的方式不变。本判决为终审判决。审 判 长 唐云国代理审判员 何晓梅代理审判员 李 俊二〇一二年十月十日书 记 员 夏志宝