（2012）渝一中法民终字第02870号
裁判日期: 2012-10-10
公开日期: 2015-08-21
案件名称
陈姝玲与重庆大川集团房地产开发有限公司、蒲忠荣等确认合同有效纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆大川集团房地产开发有限公司,陈姝玲,蒲忠荣,重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行,中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第02870号上诉人（原审被告）：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号。法定代表人：张宏，总经理。委托代理人：杨功敏。委托代理人：张永，重庆聚义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈姝玲，住重庆市九龙坡区。委托代理人：徐亮，重庆志平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒲忠荣，住重庆市璧山县。被上诉人（原审被告）：重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行，住所地重庆市北碚区碚峡路20号。负责人：张培宗，行长。委托代理人：刘修雨。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街33号。负责人：刘宏，行长。委托代理人：牟仲荣。委托代理人：冉倩。上诉人重庆大川集团房地产开发有限公司（下简称大川公司）与被上诉人陈姝玲、蒲忠荣、重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行（下简称农商行北碚支行）、中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（下简称农行沙坪坝支行）确认合同有效纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2011年12月13日作出（2011）江法民初字第05263号民事判决，大川公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2012年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年9月6日对本案进行了审理。上诉人大川公司的委托代理人杨功敏、张永，被上诉人陈姝玲及其委托代理人徐亮，被上诉人农商行北碚支行的委托代理人刘修雨，被上诉人农行沙坪坝支行的委托代理人牟仲荣、冉倩，均到庭参加询问，被上诉人蒲忠荣经本院公告传唤，公告期满后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2005年6月23日，蒲忠荣与大川公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由蒲忠荣购买大川公司开发的位于重庆市江北区石马河老街大川水岸10号楼1单元10-2号房屋，房屋总价款为468614元；付款方式为按揭付款，蒲忠荣于签订合同当日向大川公司支付140614元，余款328000元由蒲忠荣申请15年银行按揭贷款。上述合同签订前，蒲忠荣即于2005年6月14日向大川公司支付房款140614元；签订合同后，蒲忠荣即向重庆市北碚区农村信用合作联社（以下简称北碚农信联社）申请房屋按揭贷款，并与北碚农信联社（抵押权人、贷款方）、大川公司（开发商、担保方）签订了《预购商品房抵押合同》，约定蒲忠荣向北碚农信联社贷款328000元用于购买上述房屋，且以上述房屋作为抵押物进行担保。上述合同签订后，蒲忠荣、大川公司与北碚农信联社即办理了上述房屋的所有权和抵押权登记，其中所有权人为蒲忠荣，抵押权人为北碚农信联社（之后，北碚农信联社变更登记为农商行北碚支行）。2005年6月23日，蒲忠荣与大川公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由蒲忠荣购买大川公司开发的位于重庆市江北区石马河老街大川水岸10号楼2单元11-1号房屋，房屋总价款为467316元；付款方式为按揭付款，蒲忠荣于签订合同当日向大川公司支付140316元，余款327000元由蒲忠荣申请20年银行按揭贷款。上述合同签订后，蒲忠荣即于2005年6月24日向大川公司支付房款140316元；之后，蒲忠荣向中国农业银行重庆市沙坪坝支行申请房屋按揭贷款，并与中国农业银行重庆市沙坪坝支行（抵押权人、贷款方）、大川公司（开发商、担保方）签订了《预购商品房抵押合同》，约定蒲忠荣向中国农业银行重庆市沙坪坝支行贷款327000元用于购买上述房屋，且以上述房屋作为抵押物进行担保。上述合同签订后，蒲忠荣、大川公司与中国农业银行重庆市沙坪坝支行即办理了上述房屋的所有权和抵押权登记，其中所有权人为蒲忠荣，抵押权人为中国农业银行重庆市沙坪坝支行（之后，中国农业银行重庆市沙坪坝支行变更登记为农行沙坪坝支行）。2008年2月18日，陈姝玲与蒲忠荣签订了《房屋买卖合同》，约定蒲忠荣将其在大川公司处购买的位于重庆市江北区石马河老街大川水岸10号1单元10-2号和2单元11-1号的两处房产卖予陈姝玲。合同第三条价格约定：二套房屋价款总金额为155000元。合同第四条付款方式约定，1、陈姝玲应于本合同生效之日向蒲忠荣以现金的方式一次性支付房款155000元；2、蒲忠荣协助办理银行过户至陈姝玲名下，在此期间二套房屋的银行按揭款由陈姝玲支付。双方又在合同中约定，本合同自双方签字之日起生效。对上述房屋的转让，房屋的抵押权人均予以同意。一审庭审中，陈姝玲举示了两份收条，证明了2008年2月2日和2月18日，陈姝玲分两次向蒲忠荣支付两套房屋的房款共计285000元。因陈姝玲与蒲忠荣在合同中约定了房款的支付方式，即陈姝玲于合同生效之日向蒲忠荣支付首期房款共计155000元，且合同生效后的银行按揭款项由陈姝玲支付，但在实际支付房款时，陈姝玲却支付蒲忠荣285000元，一审法院遂对此情形进行询问。陈姝玲答复称，285000元系陈姝玲与蒲忠荣签订房屋买卖合同前，蒲忠荣已支付于房屋开发商的所有购房费用，正因为蒲忠荣急需用钱，双方又意图避税，所以双方将首期房款约定为155000元，但实际交易的首期房款为285000元。同时，在一审诉讼过程中，陈姝玲自愿撤回其第二项和第三项诉讼请求。陈姝玲在一审中诉称：2008年2月18日，陈姝玲与蒲忠荣签订《房屋买卖合同》，约定蒲忠荣将其在大川公司处购买的位于重庆市江北区石马河老街大川水岸10号1单元10-2号和2单元11-1号的两处房产卖予陈姝玲，陈姝玲应于合同生效之日向蒲忠荣一次性付清全部房款，蒲忠荣应于合同生效之日起，协助陈姝玲办理房屋的产权过户手续，在此期间的两套房屋的银行按揭由陈姝玲支付。合同签订后，陈姝玲于2008年2月2日和2008年2月18日分别向蒲忠荣付清了全部购房款项，并承担向农商行北碚支行和农行沙坪坝支行支付银行房屋按揭款的义务。然而，蒲忠荣却并未按照合同约定协助陈姝玲办理上述房屋的过户手续，后经陈姝玲多次催促未果。陈姝玲认为，陈姝玲与蒲忠荣签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，具有法律效力。现请求（一）确认陈姝玲与蒲忠荣签订的《房屋买卖合同》具有法律效力；（二）确认位于重庆市江北区石马河老街大川水岸10号楼1单元10-2号和2单元11-1号房屋的产权归陈姝玲所有；（三）判令大川公司、蒲忠荣、农商行北碚支行、农行沙坪坝支行协助陈姝玲办理上述房产的权属证书。蒲忠荣在一审中未提出答辩意见。大川公司在一审中辩称，请求驳回陈姝玲的诉讼请求。农商行北碚支行在一审中辩称，答辩人同意陈姝玲代蒲忠荣付清剩余按揭款，但不应承担本案的诉讼费。农行沙坪坝支行在一审中的答辩意见同农商行北碚支行。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。所谓依法成立，是指订立合同时，缔约人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益，且合同标的须确定和可能。只有依法发生法律效力的合同，才能对合同当事人产生法律上的拘束力。本案中，陈姝玲与蒲忠荣签订的《房屋买卖合同》中第三条关于房屋首期价款金额的约定并非双方当事人的真实意思表示，且意图避税，属于当事人恶意串通，损害国家利益的情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”，该条约定属于无效约定。而《房屋买卖合同》第四条第一款的约定系对于第三条约定的房屋价款的支付方式，也应属无效约定。在上述条款无效的情形下，依照法律的规定，标的物价款系合同的必备条款，缺之则合同不能成立。但是本案中，陈姝玲与蒲忠荣实际交易的房屋首期价款是285000元，并且该价款已经交付，因此，当事人以其实际交付和接受房屋价款的行为弥补了《房屋买卖合同》中标的物价款约定无效的瑕疵，致使合同成立。合同成立后，合同部分无效，不影响合同其他条款效力的，其余部分仍然有效。故在《房屋买卖合同》中，除第三条、第四条第一款以外的其他条款，因其系合同当事人的真实意思表示，且房屋的抵押权人亦同意转让房屋，不违反法律法规的强制性规定，应属有效约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第二项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、确认陈姝玲、蒲忠荣于2008年2月18日签订的《房屋买卖合同》中除第三条、第四条第一款以外的其他条款有效。二、驳回陈姝玲的其他诉讼请求。一审案件受理费1700元，公告费800元，由陈姝玲负担。大川公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2011）江法民初字第05263号民事判决，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决存在适用法律错误。1、一审判决认定陈姝玲与蒲忠荣签订的《房屋买卖合同》关于价款的约定不是双方真实意思表示，意图逃税，属于恶意串通，损害国家利益的情形，依照《中华人名共和国合同法》第五十二条的规定，整个合同均应无效，并非该条款无效，其余条款有效。一审法院认为当事人房屋价款实际支付和接受的行为弥补了合同中价款约定无效的瑕疵的理由十分荒唐，当事人双方并没有补缴税款，国家利益仍然受到损害，无法弥补合同无效的瑕疵。因此，一审法院适用法律错误。2、陈姝玲也没有按照其与蒲忠荣签订的《房屋买卖合同》履行其义务，该合同约定两套房屋的银行按揭贷款由陈姝玲归还，但其并没有按照合同约定归还银行贷款，而银行直接扣划了担保人大川公司的款项。一审判决与已经生效的并在执行的（2010）江法民初字第2992号民事判决及2993号民事判决内容相冲突。（2010）江法民初字第2992、2993号判决确认银行已扣划大川公司款项193787.97元由蒲忠荣承担，而一审判决确认了本案合同除价款条款外的其他条款有效，其他条款中约定了该款应由陈姝玲归还，因此一审判决与之前生效判决相冲突。3、陈姝玲与蒲忠荣签订涉案合同并未通知作为抵押权人的农行沙坪坝支行、农商行北碚支行及担保人大川公司，也没有得到担保人及抵押权人的认可，其合同无效。即农行沙坪坝支行、农商行北碚支行当时并没有同意被陈姝玲和蒲忠荣之间签订的房屋买卖合同，如果事后追认陈姝玲和蒲忠荣签订的房屋买卖合同的法律效力，那么从陈姝玲和蒲忠荣签订的合同生效时起就对农商行北碚支行和农行沙坪坝支行有约束力。大川公司作为担保人从未街道陈姝玲与蒲忠荣签订房屋买卖合同转让房屋的通知，也没有对此予以追认。因此，农商行北碚支行和农行沙坪坝支行不应当从担保人大川公司扣除本案涉及的两套房屋的按揭贷款，应当将已扣除的贷款部分本息全部退还。陈姝玲在二审中答辩称，一审法院对合同条款陈述清楚，按揭部分应当由我方承担。一审判决正确，请求维持。蒲忠荣在二审中未作答辩。农商行北碚支行在二审中辩称，依据与大川公司签订的保证合同进行的扣款。农行沙坪坝支行在二审中辩称，请求维持原判，本息我方收到后，本案如何处理无异议。本院经审理查明：二审中，农商行北碚支行、农行沙坪坝支行、大川公司对一审查明事实中的两银行同意房屋转让的事实有异议外，对其他事实无异议。陈姝玲陈述二银行在一审中明确认可了合同效力的。二审中，大川公司陈述，涉案房屋的权属证书尚未办理，也没有办理接房手续。陈姝玲陈述，对权属证书办理情况不清楚，但已经接房，并交纳了两年的物管费及装修保证金。二审另查明，1、在一审于2011年11月5日的庭审中，农商行北碚支行和农行沙坪坝支行的特别授权代理人明确表示同意涉案房屋的转让。2、大川公司曾以蒲忠荣未按约定归还银行按揭贷款，农商行北碚支行和农行沙坪坝支行分别扣划了作为保证人的大川公司保证金为由，要求蒲忠荣返还本金及赔偿损失，并要求解除其与蒲忠荣之间和《重庆市商品房买卖合同》。重庆市江北区人民法院于2011年3月23日作出（2010）江法民初字第2992、2993号民事判决。其中（2010）江法民初字第2992号民事判决，判决由蒲忠荣支付大川公司截止2010年6月29日的被扣款项共计155294.8元（农商行北碚支行扣款金额），驳回大川公司的其他诉讼请求。（2010）江法民初字第2993号民事判决，判决由蒲忠荣支付大川公司截止2007年3月30日的被扣款项共计38493.17元（农行沙坪坝支行扣款金额），驳回大川公司的其他诉讼请求。现该二判决已经发生法律效力。3、陈姝玲已经缴纳了涉案房屋从2007年9月18日至2008年4月的物业管理费等费用。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点：陈姝玲与蒲忠荣签订的房屋买卖合同是否有效？陈姝玲与蒲忠荣签订的《房屋买卖合同》虽然约定的成交价款与实际价款存在一定差异，但双方房屋买卖的意思表示并非因此否定其真实性，即使陈姝玲与蒲忠荣有避税的主观目的，但税务部门收取交易税时并非以双方约定的金额计税，而是以房屋的实际价值计税，故其约定并不能达到损害国家利益的目的。故陈姝玲与蒲忠荣签订的《房屋买卖合同》并非无效，而是以实际成交价为合同价款的有效合同。已生效的（2010）江法民初字第2992、2993号民事判决是基于蒲忠荣、大川公司分别与农商行北碚支行和农行沙坪坝支行签订的借款合同，大川公司作为保证人承担了保证责任后向蒲忠荣追偿行为，与本案不是同一法律关系，该二判决与本案一审判决并不存在冲突。农商行北碚支行、农行沙坪坝支行在一审中蒲忠荣转让房屋的行为是表示同意的，其只是要求其贷款本息的支付得到保障。作为蒲忠荣借款担保人的大川公司如因蒲忠荣的行为权利受到侵害，可通过另案诉讼等方式解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律部分正确，本院依法予以改判，大川公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2011）江法民初字第05263号民事判决；二、确认陈姝玲、蒲忠荣于2008年2月18日签订的《房屋买卖合同》中有效。本案一审案件受理费1700元，二审案件受理费1700元，共计3400元，由上诉人重庆大川集团房地产开发有限公司负担1700元，由陈姝玲负担1700元，一审公告费500元，由蒲忠荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 毅代理审判员 赵文建代理审判员 刘润荔二〇一二年十月十日书 记 员 廖 蔷 关注公众号“”