（2012）海民初字第11000号
裁判日期: 2012-10-10
公开日期: 2014-06-17
案件名称
孙淑杰诉北京新岁丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙淑杰,北京新岁丰置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2012）海民初字第11000号原告孙淑杰，女。委托代理人李重黎，男。委托代理人李晓刚，北京市君茂律师事务所律师。被告北京新岁丰置业有限公司，住所地北京市门头沟区潭柘寺镇鲁家滩大街56号（营业执照注册号：110108009009597）。法定代表人张捷，董事长。委托代理人韩笑天，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人岳见山，北京市合川律师事务所律师。原告孙淑杰与被告北京新岁丰置业有限公司（以下简称新岁丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙淑杰及其委托代理人李重黎、李晓刚，被告新岁丰公司委托代理人韩笑天、岳见山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙淑杰诉称，我与新岁丰公司于2010年3月16日签订了《商品房预售合同》，约定我购买位于4号住宅及商业项目3号住宅楼905室房屋，该房屋为精装修房屋。2011年4月，我收到新岁丰公司寄送的《入住通知书》，新岁丰公司要求我于2011年4月30日收房，同时要求我先交纳一年物业费、契税、大修基金等相关费用约14万元才能办理验房收房。我收到《入住通知书》与新岁丰公司联系要求根据国家相关规定先验房后收房，但多次沟通无果。2011年8月16日，经海淀区建委市场科协调，我对房屋进行了外观验收，认为房屋质量存在问题并委托机构作出了鉴定，后我多次与新岁丰公司沟通此事，但新岁丰公司称其有北京市建委颁发的竣工备案表，房屋无质量问题并拒绝对房屋进行修复及承担相应违约责任。现我诉至法院，请求法院判决1、新岁丰公司立即交付房屋，并提供商品房预售合同第11条约定的《规划验收批准文件》、《竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告书》等交房必备文件；2、新岁丰公司不得以预缴物业服务费用、契税（3％）、专项维修基金、产权代办费用等单方主张作为我验房收房的前提条件；3、因新岁丰公司原因且该房屋交付前无法使用、收益，请求法院判决新岁丰公司支付本案判决时候的逾期交房违约金，从2010年5月1日暂计算至2012年6月7日，逾期交房违约金为335940.71元。新岁丰公司承担本案诉讼费用。被告新岁丰公司辩称，不同意孙淑杰的诉讼请求，是孙淑杰的原因自己不能收房，而不是我方不交房，我方不存在违约行为，我方从来没有拒绝交房和验房，2011年5月25日孙淑杰已经验房，孙淑杰随时可以收房。经审理查明，2010年3月16日，孙淑杰（买受人）与新岁丰公司（出卖人）签订《商品房预售合同》及《补充协议》。《商品房预售合同》第三条约定：商品房房屋坐落为4号住宅及商业项目3#住宅楼905，建筑面积86.28平方米。第五条约定：总价款贰佰柒拾柒万壹仟柒佰捌拾捌元整。第六条约定：付款方式为商业（公积金）贷款。第十一条约定：出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付应当符合以下条件：该商品房已经取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足出卖人承诺的的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权转让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招标的住宅）。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并与该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十五条约定：交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验商品房的前提条件；该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件；出卖人不出示产权证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按照约定于通知上载明的交房日期向买受人交付了该商品房；自该商品房交付之日起，不论买受人是否已经占有或使用，与该商品房有关的风险转由买受人承担，因该商品房使用、保管、合理维护而发生的费用由买受人承担，因买受人逾期受领房屋的，保修仍旧自出卖人交付房屋之日算起。第十六条约定：该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内，买受人有权退房。买受人不退房的或者该商品房交付使用已超过60日的，应当与出卖人另行签订补充协议。《补充协议》约定：十、买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即视为合同项下商品房已交付买受人。自交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。……买受人在办理商品房交付手续过程中，经验收如发现该商品房有需要维修事项或质量问题，应于验收当日以书面形式提出，出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。买受人如对商品房未提出书面形式的异议，则视为验收合格。十一、……如买受人采取的是商业贷款（公积金贷款）付款方式，在办理入住手续时向出卖人或出卖人指定的代理机构提供契税、专项维修资金缴纳凭证，并交清办理该房屋所有权转移登记及抵押登记所需的资料集税费，并办理完毕委托办理产权证、委托办理抵押登记及房屋所有权转移登记所需的其他手续，否则出卖人有权拒绝将该房屋交付使用，若超过交付使用期限6个月，买受人仍未履行上述全部义务，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房款5%的违约金。十二、如果买受人对该房屋室内空气质量进行检测，应该在该房屋交付之日起60日内，针对交付使用时该房屋的现状（包括但不限于：不得自行装修、不曾搁置任何装修材料、不曾摆放任何家具等）进行；如果买受人违反上述约定，视为买受人放弃退房的权利，买受人对此约定已经完全知悉并认可。补充协议与合同约定不一致的地方，以补充协议为准。2010年3月18日，孙淑杰交纳首付款791788元；4月25日，孙淑杰交纳按揭款1980000元。2011年4月8日，新岁丰公司向孙淑杰下发《入住通知书》，载明：孙淑杰的入住时间为2011年4月26日至2011年4月30日，如未在2011年4月30日前办理入住手续，按照合同约定自2011年5月1日起视为涉案本通知所及房产已经合法交付；入住时需结清公共维修基金、契税、物业管理费（一年）等款项。孙淑杰于2011年4月17日向新岁丰公司发函，表示其已于2011年4月13日收到该《入住通知书》，并表示不能接受缴纳相关费用，要求新岁丰公司尽快解决，如新岁丰公司坚持，其将无法按时收房。2011年5月25日，孙淑杰向新岁丰公司发出《关于尽快处理房屋质量缺陷的函》，载明因涉案房屋存在较大质量问题，室内装修存在问题影响使用，造成其无法按时收房。2011年8月16日，孙淑杰对涉案房屋进行了查验。2011年9月12日至13日，孙淑杰委托某公司对涉案房屋室内空气进行了检测并出具了《检验报告》。2011年9月16日，孙淑杰向新岁丰公司发函要求对涉案房屋室内空气进行整改，达到合格标准后再次验收，并未接收涉案房屋。2012年3月22日，孙淑杰向新岁丰公司发出《关于确认收房有关税费的承诺函》，承诺其所购房屋应征契税符合1%税率征收条件、其同意承担虚假承诺的不利后果，并载明了其承担费用明细。2012年3月28日，新岁丰公司进行了回复。孙淑杰就涉案房屋未达到合同约定交付条件的主张，未提供相应证据证明，新岁丰公司亦予以否认。上述事实，有双方当事人陈述及孙淑杰提供的《商品房预售合同》等证据，新岁丰公司提供的《关于尽快处理房屋质量缺陷的函》在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，孙淑杰与新岁丰公司签订的《商品房预售合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故均应为有效合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。新岁丰公司是否存在逾期交付房屋的情形，应从以下两个方面分析，第一、涉案房屋是否已经按时达到合同约定的交付条件？本案所涉《商品房预售合同》第十一条已经明确对涉案房屋的交付时间及交付条件进行了约定，新岁丰公司已在合同约定的时间向孙淑杰发出了《入住通知书》，而孙淑杰就涉案房屋未达到该条约定的交付条件的主张，未提供相应证据证明，新岁丰公司亦予以否认。第二、孙淑杰未按时接收房屋的理由是否成立？孙淑杰因契税等费用缴纳及房屋质量、空气质量问题未接收房屋，而《商品房预售合同》第十五条及《补充协议》第十一条明确约定了办理入住手续时相关费用的缴纳方式；《商品房预售合同》第十六条与《补充协议》第十二条均明确约定了关于房屋质量及空气质量问题的解决方式均应在房屋交付后进行，且《补充协议》第十条明确约定：维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由；在上述情况下，孙淑杰未接收房屋的理由，均不符合涉案合同的相关约定，故均不能成立。综合上述理由，孙淑杰主张新岁丰公司逾期交付房屋，缺乏相应的事实与法律依据，其相应的诉讼请求亦无事实与法律依据，故本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，判决如下：驳回孙淑杰的全部诉讼请求。案件受理费六千三百三十九元，由孙淑杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费六千三百三十九元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈争争代理审判员 孟昕伟代理审判员 苏小兵二〇一二年十月十日书 记 员 单晓颖 来源：百度搜索“”